Новости рынка недвижимости

Основные показатели рынка складской недвижимости Москвы

В 1 квартале 2011 г. рынок складских помещений Москвы и Московской области демонстрировал продолжение тенденций, обозначенных во второй половине 2010 г. Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов складских площадей. При этом после кризиса объемы нового строительства резко сократились. В результате возросшие объемы поглощения дали толчок снижению уровня вакантных площадей. Появилась тенденция роста арендных ставок.

Предложение

Общий объем качественных складских помещений в Москве и Подмосковье на конец 1 квартала 2011 года составил около 6,113 млн. м², пополнившись за 1 квартал 2011 г. всего на 20 000 м² складских площадей (складской комплекс «Саларьево» девелопера «New Logistic Systems»). Столь низкий объем ввода в эксплуатацию был вызван недостаточным финансированием проектов и, как следствие, заморозкой строительства новых объектов во время кризиса.

Общее оздоровление экономики после кризиса сказалось на потребности в складских помещениях со стороны торговых, логистических операторов и производственных компаний. Это заставило девелоперов вернуться к своим проектам и возобновить привлечение финансирования к недостроенным объектам.

Сроки многих складских проектов неоднократно переносились. С 2010 на текущий год был перенесен ряд проектов (среди крупных проектов — складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.).

Таким образом, всего в 2011 году ожидается к вводу свыше 300 тыс. м² складских площадей. Это почти в 2 раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008–2009 гг.

В процессе строительства находится еще около 300 тыс. м² по схеме «built to suit». Наиболее актуальным по-прежнему является возведение складов под конкретного клиента.

Планируемое ограничение властей по въезду фур в Москву может подстегнуть рост спроса, а следовательно, стать дополнительным импульсом для строительства складских проектов.

Предложение качественных складских помещений в Московском регионе представлено в большей степени классом «А» (около 70%). Это связано со стремлением девелоперов заниматься наиболее востребованным форматом объектов, отвечающих требованиям технологической и географической составляющей.

I квартал 2011 года демонстрировал активизацию участников рынка качественных складских помещений. Девелоперы складской недвижимости начали реанимацию проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. Возобновление проектов развернулось, прежде всего, на уже действующих площадках логистических парков и стало возможным благодаря активизации банковского кредитования.

Однако строительство новой складской недвижимости находится в настоящее время по большей части лишь в планах. Соответственно, текущий объем предложения недостаточен для существующего на рынке спроса, что в перспективе выразится в дефиците предложения качественных складов.

После кризиса многие компании начали активное развитие, создавая спрос на складские площади в Московском регионе. Наибольший интерес вызывают готовые объекты. Больше всего не хватает готовых качественных складских помещений класса «А», также отмечается спрос на складские площади в непосредственной близости от МКАД.

Распределение спроса на аренду складских помещений показывает, что наиболее популярным форматом являются площади от 1500 до 5000 м² (59% в общей совокупности площадей).

В структуре спроса среди арендаторов складских помещений лидируют торговые операторы (32%) и компании в сегменте «FMCG» (товары повседневного спроса — 21%). Вероятно, это связано с тем, что после кризиса потребительская активность возросла, и увеличилась платежеспособность населения (конечных потребителей товаров и услуг). Также все больше производственных компаний (19%) заинтересуются арендой складских помещений.

Оживление спроса и отсутствие новых проектов привело к снижению доли вакантных площадей в складских комплексах Московского региона. За 1 квартал 2011 г. уровень вакантности качественных складских помещений Московского региона уменьшился в 1,2 раза и составил 7%.

По результатам I квартала 2011 года существует спрос на складские помещения в Московском регионе, преимущественно, класса «А». Он вызван недостаточным объемом нового строительства и общим оживлением потенциальных арендаторов в связи с выходом из кризиса и общим оздоровлением экономики. Озвученные новыми властями предложения об ограничения движения большегрузных автомобилей в городе, а также планы запрета строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья только подстегнут спрос на качественные склады, но скорее всего, эта тенденция проявится уже в конце 2011–2012 гг.

Арендные ставки

После кризиса девелоперы объявили о «размораживании» начатых проектов. Однако недостаточность финансирования складского строительства, высокие ставки по кредитам и длительное согласование технической документации не позволяют обеспечить увеличивающийся спрос. Этот факт в сочетании с общим оживлением потенциальных арендаторов на рынке неизбежно приводит к росту арендных ставок.

К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса «А» составили около 118 $ за м² в год. В классе «В» — 108 $ за м² в год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил 7,2%.

На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений, близких к классу «A», в пределах Москвы в среднем выше на 18–20%, чем в Московской области, класса «B» —выше на 11–16%.

Диапазон цен продажи на складские помещения также определяет разрыв между складскими комплексами, находящимися в Москве и Московской областью. Разница в стоимости 1 м² склада в Москве, как правило, в 1,5–1,7 раз выше, чем его аналог, находящийся в Московской области.

После кризиса низкие объемы складского строительства привели к дефициту качественных складских помещений, что отразилось на повышении ставок аренды. Эта тенденция в дальнейшем продолжится, поскольку финансирование строительства складских помещений идет крайне низкими темпами.

Из состоявшихся сделок по покупке на рынке складской недвижимости — продажа «Giffels» британскому инвестфонду «Raven Russia» индустриального парка «Южные ворота», где в настоящее время возведено 76,55 тыс. м² (1 очередь) и планируется строительство дополнительно 100–150 тыс. м²  (2 очередь). Стоимость сделки составила 100 млн. $. Вероятно, это будет одной из крупнейших сделок в 2011 году.

Из анонсированных событий на конец I квартал 2011 г. компания «Mareven Food Holdings» изъявила намерение о продаже производственно-складского комплекс класса «А» в Серпухове. Возможно, сделка произойдет уже во II квартале текущего года.

Оживление рынка складской недвижимости в I квартале 2011 г. характеризовалось активным спросом со стороны потенциальных арендаторов, что отразилось на количестве арендных сделок на рынке. Увеличение количества сделок можно ожидать начиная со второй половины года.

Тенденции

I квартал 2011 года характеризуется главным трендом — восстановление рынка, о чем говорит, прежде всего, устойчивый спрос со стороны арендаторов складских помещений. Таким образом, рынок складской недвижимости Московского региона в 2011 году начал активнее преодолевать последствия кризиса и расти умеренными темпами.

Девелоперы складской недвижимости в основном занимаются реанимацией проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. Вследствие чего, объем предложения крайне мал и не удовлетворяет возрастающий спрос. Это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, особенно это касается проектов, готовых к въезду арендаторов.

Перспектива ограничения со стороны новых властей строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья будет подстегивать и без того растущий спрос на качественные склады. В отсутствии возможности удовлетворить этот спрос новым строительством, укрепилась тенденция роста ставок аренды. За 1 квартал 2011 г. рост составил 7,2%.

Постоянное увеличение ставок аренды на складские площади в свете вышеуказанных перспектив может дать еще больший разрыв в арендных ставках между складскими помещениями в Москве и Московской области. Подобные шаги политиков, прежде всего, затронут компании, ориентированные на столичный рынок, для которых близость к городу является решающим фактором.

Активность по-прежнему проявляют торговые операторы, компании сектора «FMCG» и производственные компании, т.е. те, которые быстрее других восстановились после кризиса.

Доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона постепенно снижается. При существующих темпах строительства и поглощения складских площадей, данная тенденция продолжится.

Рост арендных ставок на рынке складских помещений увеличивает заинтересованность банков, которые начинают охотнее выдавать кредиты девелоперам складского рынка. Девелоперы, в свою очередь, приобретают финансовый инструмент для активного строительства новых комплексов. В перспективе 2012–2013 гг. это может привести к восстановлению темпов строительства и увеличению объемов предложения качественной складской недвижимости.

Компания «ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate»