|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиОфисный рынок недвижимости еще не оправился от кризисаКризис ощутимо ударил по офисному сегменту рынка недвижимости: многие заявленные к выходу объекты были отложены на неопределенный срок, поскольку девелоперы замораживали проекты из-за недостатка финансирования. Действующие столичные бизнес-центры теряли арендаторов, и чтобы удержать старых или привлечь новых владельцы вынуждены были снижать ставки. Но спрос был крайне низким, в результате чего уже к началу 2009 года на рынке скопилось огромное количество вакантных площадей. Сейчас эксперты отмечают некоторые предпосылки к восстановлению офисного сегмента, однако констатируют, что на это потребуется время. По словам управляющего партнера компании «Blackwood» Константина Ковалева, основные тенденции московского офисного рынка все еще носят кризисный характер. В течение первого полугодия 2010 года по-прежнему имели место корректировка планов девелоперов, заморозка либо изменение параметров планируемых к строительству проектов. В то же время появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке: некоторые застройщики объявили о разморозке старых проектов и начале реализации новых. Эксперт рассказал, что пустующих офисов в Москве пока еще остается довольно много благодаря созданному в течение кризисного 2009 года «заделу» вакантного предложения, появлению некоторых новых объектов и большому количеству сделок по аренде без увеличения занимаемой площади. Несмотря на достаточно высокую активность потенциальных арендаторов и покупателей, средняя арендуемая площадь все еще невелика (около 2 тысяч м²). На конец первого полугодия этого года доля вакантных помещений в бизнес-центрах класса «А» составила 25%, класса «В» — 20–23%. При этом больше всего свободных помещений находится в объектах, вышедших на рынок в последние По данным управляющего директора компании «Praedium Oncor International» Михаила Геца, средний уровень незанятых офисов в целом по рынку составляет 17–18% (в абсолютном выражении — 1,9 млн. м² качественных офисных площадей). Хотя их число уже несколько снизилось: в конце 2009 года — на 2–3%, а с начала 2010 года — еще на 2%. «Снижение уровня вакантных площадей в первом полугодии связано с низким объемом вводимых в эксплуатацию объектов, а также с позитивными изменениями в экономике страны, — пояснил „BFM.ru“ вице-президент УК „BlackStone Keeping Company“ Сергей Акулич. — Например, с уменьшением уровня безработицы и увеличением оборота розничной торговли». «Однако структура показателя свободных площадей очень неоднородна, — отмечает Михаил Гец. — Например, внутри Садового кольца доля незанятых офисов снижается и на сегодня составляет 10–15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного кольца также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре города — доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15–18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20–25%». Наибольшим спросом пользуются объекты высокого класса с хорошим местоположением (преимущественно в центральной части города, в непосредственной близости от метро и крупных транспортных магистралей). Впрочем, даже в качественных бизнес-центрах площади заполняются намного медленнее, чем хотелось бы собственникам. Пустуют же в основном помещения, предлагаемые по ставкам, превышающим ожидания потенциальных арендаторов, а также площади низкого качества или с невыгодным местоположением. Возникают сложности и у собственников незаполненных объектов, заселенных арендаторами менее чем наполовину. Ставки аренды в первом полугодии 2010 года продемонстрировали небольшой рост (на 5% для помещений класса «А» и на 3% для офисов класса «В»), однако о позитивной динамике можно говорить только в отношении качественных офисов, расположенных в центре Москвы. По данным «Praedium Oncor International», ставки аренды на офисы даже внутри класса сильно различаются в зависимости от расположения здания. Диапазон средних базовых ставок (без учета НДС и операционных расходов) для офисов класса «А» составляет: «Ставка в двух бизнес-центрах одного уровня и качества, расположенных в трех кварталах друг от друга, может различаться в 4 раза, — рассказал генеральный директор компании „Astera“ Алексей Филимонов. — Даже в рамках одного здания разница может быть больше, чем в два раза, в зависимости от срока заключения договора. Рынок нестабилен, и мы не можем давать четко установившийся порядок цен». До конца года ситуация на рынке офисов вряд ли изменится. Некоторые аналитики дают офисному сегменту как минимум Вернуться к ленте новостей. |
|||||
|