Новости рынка недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости по сравнению, например, с жилой всегда более резко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Именно этим можно объяснить довольно резкое падение цен, которое наблюдается на сегодняшний день. Финансовый кризис заставил множество компаний оперативно изменить свои планы: в первую очередь были пересмотрены бюджеты по расширению бизнеса. Поэтому новые площади, которые исходя из тенденций прошлого года планировалось арендовать или купить, в итоге остались незанятыми. Более того, многие фирмы уже вынуждены отказываться от ранее купленных или арендованных помещений.

Первой упала стоимость аренды коммерческих помещений. С августа по ноябрь 2008 года средняя цена за один квадратный метр московской офисной площади класса «А», то есть помещения не старше 1999 года, оборудованного системами охраны, необходимыми коммуникациями и расположенного в центре, снизилась на 13% по сравнению с предыдущим кварталом. На объектах, введенных в эксплуатацию в текущем году, треть площадей на данный момент остается вакантной, в то время как еще год назад договоры об аренде или продаже помещений в большинстве случаев заключались еще на стадии строительства. Кроме того, часто съемщиками либо покупателями офисов приоритетных классов «А» и «В» выступали зарубежные компании, которые пострадали от кризиса сильнее, чем российские.

«Текущая тенденция такова — сдача в аренду торговых площадей сейчас практически прекращена. Арендаторы почти полностью свернули подбор и осмотр помещений, и это продлится как минимум до февраля. Ставки на аренду торговых площадей существенно снижаются, поскольку собственники, боясь простоя помещений и соответственно финансовых потерь, соглашаются практически на любые условия тех редких клиентов, которые еще хотят что-то снять», — констатирует руководитель департамента брокерских услуг компании «Astera» Наталья Давиденко.

Ставки на офисные помещения, по ее словам, тоже падают, потому что в связи с массовыми увольнениями и введением «режима строжайшей экономии» компании переезжают в офисы меньшей площади, более низкого класса и соответственно с меньшей ставкой аренды. «Офисные центры класса „А“ с большими блоками вынуждены снижать цены, чтобы не остаться без арендаторов», — отмечает Наталья Давиденко. Можно ли говорить о дальнейшем сокращении рынка аренды коммерческой недвижимости? По мнению экспертов, сейчас тенденция в первую очередь касается тех объектов, расценки на которые были изначально завышены.

Как считает генеральный директор компании «Capital Group. Коммерческая недвижимость» Андрей Нестеренко, в первую очередь возможно падение арендных ставок ранее переоцененных площадей — в основном это касается объектов, расположенных в самом центре Москвы. «Сейчас вполне реально договориться об аренде практически любого помещения, например, на Тверской», — подтверждает Давиденко.

Изменения ситуации участники рынка ожидают лишь во второй половине будущего года. «Множество торговых сетей в связи с кризисом притормозили свое развитие. Однако ожидается, что большинство ритейлеров в течение полугода — девяти месяцев восстановят свои аппетиты к развитию. Соответственно значительный приток будет в сдаче торговых помещений во втором и третьем кварталах 2009 года», — прогнозирует Нестеренко.

Что касается соотношения спроса и предложения, то сейчас, по словам Натальи Давиденко, «спроса практически нет, если только на небольшие и недорогие офисы, поэтому везде предложение преобладает». В качестве актуальной тенденции эксперт называет изменение принципа определения арендной платы в сегменте «стрит-ритейл», то есть торговых точках в переходах и на улицах. «Арендаторы начали обсуждать условия оплаты аренды в зависимости от процента от оборота, то есть платить какую-ту минимальную фиксированную ставку аренды, а остальное — насколько наторгуют, хотя эта схема ранее работала практически только в торговых центрах», — говорит Давиденко. Увеличивается и значимость брокерских услуг, при этом брокеру платит собственник помещения за найденного арендатора, хотя раньше было наоборот. А самым ненасыщенным сегментом на данный момент остается складская недвижимость.

Яна Лазарева