Новости рынка недвижимости

Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какие тенденции были наиболее актуальными в торговой недвижимости Москвы в 2013 г. и какие торговый центры откроются в столице в 2014.

В 2013 г. мода на огромные торговые центры постепенно пошла на спад. В условиях нехватки магазинов шаговой доступности городу нужны торговые центры небольшого формата, которые востребованы не только крупными сетями, но и малым бизнесом. В столице также стали появляться новые форматы торговой недвижимости, среди которых ритейл-парки и аутлет-моллы.

Основные тенденции

По данным компании «Knight Frank», за 11 месяцев этого года в Москве открылось 13 торговых объектов общей площадью 371 тыс. м². Это на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Гигантомания уходит в прошлое: в этом году не было введено в эксплуатацию ни одного объекта арендопригодной площадью более 40 тыс. м². Москва активно застраивается небольшими торговыми центрами. Эту тенденцию подхватили и столичные власти. Он разработали концепцию размещения небольших торговых галерей площадью до 4 тыс. м² в спальных районах Москвы, где ведется активное строительство домов. А компания «Auchan» планирует развивать формат магазинов у дома (250–500 м²) под брендом «А2pas».

В этом году на рынке Москвы шло активное строительство торговой недвижимости новых форматов — ритейл-парков и аутлет-моллов. Открытие аутлет-центров «Vnukovo Outlet Village» и «Fashion House Outlet» стало одним из самых ожидаемых событий в этом году. Общее предложение аутлетов по итогам 2013 г. составило 55 тыс. м², а это в 2,3 раза больше, чем в 2012 г.

Продолжает развиваться сегмент ритейл-парков. Несмотря на то что идеальных классических объектов такого формата в стране пока нет, девелоперы пытаются найти оптимальный для России вариант. Из действующих объектов максимально соответствуют формату проекты компании «Auchan»: «Ашан Алтуфьево», в состав которого входят «Ашан», «Декатлон» и «Леруа Мерлен», а также «Ашан Марфино», где дополнительным отдельным блоком стоит «Киноплекс».

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости «GVA Sawyer» Елены Шевчук, в этом году произошло некоторое снижение покупательской активности. Борьба за потребителя усилилась: собственники озабочены увеличением потоков покупателей, а арендаторы — расширением целевой аудитории и формированием лояльных клиентов.

Еще одна тенденция — открытие фешен-ритейлерами онлайн-порталов. За последние месяцы были открыты порталы «Apple», «LaCoste», «Motivi», «Tommy Hilfiger», «Zara». По данным аналитиков «CBRE», этот тренд не приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади.

В прошлом году также продолжилась тенденция вытеснения рыночного формата торговли продуктами питания. За последние полтора года количество продовольственных рынков в Москве уже сократилось вдвое.

Спрос и арендные ставки

Сейчас, по данным компании «Knight Frank», в Москве функционируют 135 профессиональных торговых центров арендопригодной площадью 3,8 млн. м². Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 321 м² на 1 тыс. человек.

Основные тренды, формирующие спрос ритейлеров на торговые объекты, сохранились: арендаторы более тщательно оценивают свои риски при выборе того или иного объекта. Предпочтение отдают крупным и наиболее успешным торговым центрам. Ритейлеры продолжают отказываться от имиджевых магазинов. Выбор объекта основывается прежде всего на показателях прогнозируемой посещаемости и планируемой доходности.

При этом пока нельзя сказать, что рынок торговых центров в Москве достиг насыщения качественными площадями. В столице довольно много торговых центров, но большинство из них устарели и требуют редевелопмента.

Существенного изменения арендных ставок в 2013 г. не произошло. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в целом по рынку колебания ставок находились в диапазоне 5–10%. Арендные ставки в первую очередь росли в наиболее успешных торговых центрах Москвы, высокий спрос со стороны арендаторов обеспечил рост ставок до докризисного уровня.

Стоит отметить, что в этом году конкуренция между торговыми центрами увеличивалась за счет выхода новых знаковых объектов. Некачественные объекты, которые не прошли редевелопмент, будут либо исчезать с рынка, либо там значительно упадут арендные ставки. По оценкам «CBRE», сейчас для торговых центров общей площадью более 1 млн. м² реновация могла бы увеличить конкурентоспособность и эффективность бизнеса.

Прогнозы

Тенденция к росту новых торговых площадей, возобновившаяся в этом году, сохранится и в следующем, считает руководитель отдела консалтинга торговой недвижимости «Colliers International» в России Владислав Николаев. По его словам, в ближайшие два года в Москве и Подмосковье ожидается ввод более 1 млн. м² торговых площадей. Также в перспективе ближайших двух лет ожидается увеличение доли масштабных проектов в общем объеме новых торговых помещений. Но даже после открытия новых торговых центров в 2014 г. московский рынок будет далек от насыщения.

В 2014 г. также продолжится тенденция открытия торговых центров рядом с транспортно-пересадочными узлами, добавила Елена Шевчук. Крупнейший центр должен появиться рядом со станцией метро «Выхино». Его площадь составит 600 тыс. м², из которых около 235 тыс. м² придется на торгово-развлекательный сегмент.

Что касается арендных ставок, то они будут расти примерно на 5–7% в год при условии отсутствия значимого ухудшения макроэкономической ситуации и падения спроса, считают аналитики «CBRE». А владельцам наиболее востребованных объектов, по мнению Елены Шевчук, можно рассчитывать и на более существенный рост.

Подготовила Вера Козубова