Новости рынка недвижимости

По данным компании «S. A. Ricci», к концу первого полугодия 2011 г. объем качественных офисных площадей в Москве достиг 11,6 млн. м², из них к классу «А» относится около 25% площадей (2,9 млн. м²).

Во II квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию около 90 тыс. м² офисных площадей (арендуемая площадь). На второе полугодие запланирован ввод более 600 тыс. м² офисных площадей, однако завершение части проектов может быть перенесено на 2012 г., полагают аналитики компании.

«По нашим прогнозам, прирост предложения по итогам 2011 г. не превысит 800 тыс. м² офисных площадей, — отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер „S. A. Ricci“. — Это почти в два раза меньше уровня 2009 г., но несколько больше прироста предложения в 2010 г., что связано с возобновлением активного строительства ряда приостановленных в кризис проектов».

Во втором квартале совокупный объем сделок на московском рынке офисной недвижимости превысил 400 тыс. м². Основной спрос был сосредоточен в зоне Садового кольца (45% площадей). На зону Третьего транспортного кольца (ТТК) пришлось 20% (в том числе 2% в ММДЦ «Москва-Сити»), на расширенную зону Четвертого кольца — 25%, на офисы вблизи МКАД — 8%. Офисы внутри Бульварного кольца составили всего 2% в структуре поглощения: сыграл роль недостаток предложения в этой зоне в сочетании с возросшими ставками аренды.

Средняя площадь сделки продолжает увеличиваться, во втором квартале она составила 2,9 тыс. м², по итогам полугодия — 2,75 тыс. м². Доля сделок площадью менее 1000 м². составила 43% от общего количества сделок (для сравнения: в 2010 г. эта доля составила более 52%).

Значительное превышение объемов поглощения офисных площадей над темпами нового строительства обусловило снижение уровня вакантных площадей. Во втором квартале 2011 г. активная аренда площадей класса «А» внутри Садового кольца привела к сокращению доли свободных площадей этого класса с 11–12% (средний показатель первого квартала) до 8% к концу полугодия. За пределами Садового кольца уровень вакантных площадей класса «А» во втором квартале снизился менее значительно: с 16–17% до 15%.

В сегменте офисов классов «В+» и «В−» поглощение идет умеренными темпами, в связи с чем свободными остается 7% площадей внутри Садового кольца и 16–18% за его пределами.

«Во втором полугодии мы ожидаем дальнейшего сокращения уровня свободных площадей. Снижение показателя в сегменте офисов класса „А“ будет более выраженным (3–4% до конца года), чем для класса „В“, в связи с тем, что объем рынка существующих офисов класса „А“ почти в три раза меньше, чем общее предложение офисов классов „В+“ и „В−“», — говорится в отчете компании.

Максимальные арендные ставки для наиболее качественных и востребованных проектов в центре Москвы во втором квартале достигли 1200 $ за м² в год, что на 20% выше показателя начала 2011 г. Для центрально расположенных офисов класса «А» и «В+» рост ставок во втором квартале 2011 г. превысил 10%, к середине года средняя стоимость аренды внутри Садового кольца достигла 770–800 $ в классе «А» и около 650 $ для класса «В+». Внутри Бульварного кольца ставки на 20–25% превышают данные показатели.

В ближайшей перспективе усиливающаяся ценовая дифференциация будет способствовать росту спроса на офисы вне центра города, что в свою очередь станет катализатором роста ставок за пределами ЦАО, полагают специалисты «S. A. Ricci».