Новости рынка недвижимости

Рынок офисной недвижимости России сегодня если не теплохладен, то уж точно не может сулить сверхприбылей девелоперам. Однако и здесь не без положительных сторон: сегмент постепенно отыгрывает утраченные позиции, и даже в регионах, где ставки исчисляются теми же цифрами, что и в Москве, только номинируются в рублях, а не у.е., эксперты фиксируют их постепенное увеличение.

Это была одна из тем, обсуждавшихся ведущими экспертами в рамках дискуссии, открывшей первую Всероссийскую конференцию по офисной недвижимости, проведенной компанией «Infor-media» 28 февраля в гостинице «Moscow Hilton Leningradskaya». Как заметил Дмитрий Золин, управляющий партнер «London Consulting & Management Company», определенный рост ставок наблюдается даже на фоне практически полного отсутствия спроса на офисную недвижимость со стороны федеральных и московских компаний. Так, если до кризиса столичные игроки инвестировали в покупку и строительство под заказ качественных офисных центров в регионах, то сегодня такого рода интерес проявляют только местные компании.

Затрагивая тему подготовки к Олимпиаде в Сочи, участники дискуссии констатировали, что для высокого уровня офисного спроса в городе сегодня нет объективных причин. При этом, по словам Дмитрия Золина, в наиболее выгодном положении окажутся те игроки, которые успеют построить, вывести на рынок и заселить арендаторами свои офисы до Олимпиады. В противном случае девелоперы могут оказаться в ситуации, когда вакансии будут достигать 60%, не исключает эксперт.

В рамках второй сессии Рустем Гареев, старший вице-президент американской инвестиционно-управляющей компании «Heitman», поделился опытом приобретения высококлассного офисного центра «Метрополис». Несмотря на то, что этот объект расположен за пределами Третьего Транспортного Кольца, он соответствует всем самым высоким требованиям, предъявляемым инвесторами. При этом, как заметил господин Гареев, для финансирования этой сделки были привлечены кредитные средства по ставке, которая была ниже ставки доходности по объекту. «Нам повезло, что мы успели закрыть сделку по покупке „Метрополиса“ в тот период, когда банковское финансирование было гораздо больше и более доступно в России, чем оно есть сейчас», — рассказал старший вице-президент «Heitman» в России. При этом причину ухудшения ситуации с банковским финансированием он видит в европейском долговом кризисе. «Мы как инвесторы рассчитываем на финансирование, прежде всего, от западных банков», — добавил Рустем Гареев, заметив, что в связи с удорожанием финансирования возможности для инвесторов существенно сузились. В свою очередь, Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки, «CBRE», заметила, что банковский кризис может привести в перспективе к повышению ставки капитализации.

Со своей стороны, Алексаендр Артюхов, директор департамента инвестиционных стратегических программ, «Auri Group», высказал мнение, что в ближайшие год-полтора рынок коммерческой недвижимости России не ждет каких-либо потрясений. Это время, по его словам, стоит использовать для улучшения и преобразования своих объектов девелоперами. При этом, если в перспективе 1,5–3 лет эксперт прогнозирует рост ставок аренды офисов на уровень инфляции, то на горизонте трех-четырех лет он видит «если не падение, то стагнацию ставок аренды». В этой связи, уверен г-н Артюхов, нужно максимально тщательно продумывать тип коммерческой недвижимости, который планируется возвести в той или иной локации. Поднимая вопрос строительства офисной недвижимости за МКАД, эксперт заметил, что это имеет смысл, например, на Северо-Западе. «Если говорить о других направлениях, то достаточно безумно строить офисы на Востоке, даже если это будет дворец из сусального золота», — подчеркнул он.

О своем опыте реализации проекта редевелопмента промышленных территорий на примере бывшей промзоны автозавода «ЗиЛ» рассказал Сергей Канаев, коммерческий директор «Nagatino i-Land». По его словам, в кризис руководством компании было принято стратегическое решение преимущественной продажи офисных площадей, что, как показала практика, было оправдано — 80% первой очереди технопарка уже нашли своих владельцев.

Завершилась конференция живой дискуссией между представителями респектабельных арендаторов офисных площадей и не менее респектабельных представителей арендодателей. Ее темой стали наиболее острые вопросы, возникающие у них друг к другу в процессе арендных взаимоотношений. К концу более чем двухчасового обсуждения стороны смогли не только донести свою позицию по наиболее острым вопросам, но также постараться войти в положение оппонентов, поняв как мотивы их действий, так и пожелания.

«CRE»