Новости рынка недвижимости

Доля вакантных площадей в столичных бизнес-центрах во II квартале 2010 года снизилась до 15,1% против 19,6% в конце 2009 года. Эксперты надеются, что эти показатели говорят о постепенном укреплении рынка офисной недвижимости Москвы. В то же время аналитики предостерегают, что рост спроса вызовет увеличение арендных ставок.

Специалисты «Jones Lang LaSalle» надеются, что сокращение свободных офисных площадей является частью общей тенденции и говорит о постепенном укреплении рынка. Согласно прогнозу члена совета директоров компании Андрея Постникова, в ближайшие годы снизится объем нового предложения столичных офисов, в то время как объем поглощения вырастет. По мнению экспертов «Jones Lang LaSalle», в целом в 2010 году доля вакантных площадей немного увеличится — до 15,5–16%, однако уже в 2011 году этот показатель будет неминуемо сокращаться. В «CB Richard Ellis» согласны с коллегами в оценке доли свободных бизнес-площадей — 16%. По словам специалистов компании, этот показатель обусловлен низким объемом новых помещений, выведенных на рынок, и растущим спросом во II квартале 2010 года.

«Сейчас на офисном сегменте сосредоточена практически вся активность рынка коммерческой недвижимости как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов», — считают в «Cushman&Wakefield». Эксперты компании констатируют, что уровень спроса почти приблизился к уровню периода бума (2007–2008), однако отмечают существенные отличия нынешней ситуации. По мнению специалистов, большинство арендаторов реализуют отложенные на период кризиса запросы: только небольшой процент компаний готов к долгосрочному планированию — на рынке практически нет договоров предварительной аренды.

Положительные изменения на офисном рынке Москвы отмечают и в «Knight Frank»: «Позитивной тенденцией является сокращение разрыва между объемами вводимых в эксплуатацию площадей и объемами их поглощения, вследствие чего практически прекратился рост доли вакантных площадей на рынке». В первом полугодии 2009 года предложение офисов более чем в пять раз превысило поглощение, в то время как в первой половине текущего года поглощение было на 20% ниже объема введенных площадей.

Аналитики «Jones Lang LaSalle» подчеркивают, что основной спрос на столичные офисы обеспечивают государственные и частные российские и международные компании. По данным «Jones Lang LaSalle», объем купленных и арендованных площадей во II квартале 2010 года составил 406 850 м². За полгода этот показатель вырос до 718 650 м², превысив достижения аналогичного периода 2009 года почти в два раза. В «CB Richard Ellis» подтверждают общую версию коллег, однако приводят немного другие данные. Согласно исследованию этой компании, объем сделок, завершенных на рынке офисных помещений Москвы в первом полугодии 2010 года, превысил на 40% аналогичный показатель 2009 года и составил 855 500 м².

Все это, по данным «Jones Lang LaSalle», не помешало офисному рынку столицы установить и «антирекорд»: количество завершенных за первые шесть месяцев 2010 года объектов оказалось ниже, чем год назад, на 69% и стало минимальным за последние шесть лет. Не менее печальной выглядит и версия «CB Richard Ellis»: в течение первого полугодия 2010 года на рынок вышло 355 тыс. м² офисных помещений (за аналогичный период 2009 года — 1,1 млн. м²). Однако участники рынка не теряют надежды и ждут до конца года реализации ряда крупных объектов — «Diamond Hall» (Олимпийский пр-т, д. 12/16), «Vivaldi Plaza» (Кожевническая ул., д. 8/4), «Empire Tower» (Краснопресненская наб., д. 4) и др.

Рост спроса позволяет собственникам поднимать цены: по данным «Jones Lang LaSalle», ставки на офисы класса «А» по сравнению с I кварталом 2010 года увеличились на 15–20% — до 500–700 $ за м² в год. Ставки на класс «B» выросли чуть меньше — на 10–15%, до 250–400 $ за м² в год. Максимальная стоимость офисной аренды —800 $ за м². В «Cushman&Wakefield» считают нынешние цены благоприятными. По мнению аналитиков компании, пока их еще можно назвать самыми низкими за последние пять лет. Это, в свою очередь, и стало серьезным стимулом для заключения сделок. Однако как только арендодатели начнут активно поднимать ставки, ситуация изменится. «По нашим оценкам, спрос регулируется ценами, и как только они начнут расти, спрос существенно снизится», — обещают в «Cushman&Wakefield».

Роста арендных ставок ожидают и в «Knight Frank». «До конца 2010 года мы ожидаем дальнейшего укрепления тенденции к росту спроса», — говорят в компании. По мнению экспертов, если ситуация в экономике и финансовом секторе будет развиваться «в наметившемся умеренно позитивном русле», велика вероятность того, что во второй половине текущего года уровень поглощения площадей превысит величину ввода объектов в эксплуатацию, что приведет к общему снижению доли вакантных площадей и будет стимулировать увеличение запрашиваемых ставок аренды. С коллегами соглашаются в «CB Richard Ellis». К росту стоимости аренды, по версии компании, может привести набирающая популярность практика индексации ставок аренды (фиксированный процент или ставка CPI). В результате такого метода увеличивается эффективная ставка по договорам.