Новости рынка недвижимости

Взрывной рост спроса на московском рынке качественной офисной недвижимости после двух лет застоя оказался полнейшей неожиданностью для экспертов и девелоперов.

До начала лета все были уверены, что стагнация спроса на рынке офисной недвижимости продолжится достаточно долгий период времени. Аналитики, брокеры и эксперты дружно предрекали, что как минимум до конца года движения на этом рынке не будет, спрос не появится и ставки не вырастут.

Но буквально в конце лета, а именно — в середине августа, случилось непонятное: вдруг проявился тот самый отложенный спрос, о котором все говорили, но на который мало надеялись. Этот спрос накапливался два года — с августа 2008 по август 2010. Компании отложили на два года принятие решений о расширении или об изменении качества офиса. И вдруг все вышли на рынок, видимо, почувствовав, что «дно рынка» пройдено и можно пропустить этот замечательный момент — возможность снять очень хороший офис класса «А» по выгодной цене, процентов на 40 дешевле докризисного уровня. Все ринулись на рынок, чтобы зафиксировать существующие низкие цены и в течение нескольких месяцев арендовать для себя офисы, решение о которых два года не принимали.

Темпы роста спроса оказались примерно в два раза выше, чем предрекали аналитики в начале этого года. На рынке появилось сразу несколько десятков известных компаний с запросами от 10 тыс. м², готовых заключать договоры на 5–7 лет. Это крупные, знаковые фирмы, среди которых есть западные транснациональные корпорации, а также российские «голубые фишки». Появление на рынке значительного числа арендаторов с большими запросами привело к тому, что с августа ставки аренды качественных офисов начали достаточно быстро расти. Это первый рост ставок за последние два года. С начала 2010 года до середины сентября ставки аренды выросли уже на 10–12%. До конца года они вырастут еще процентов на 5. Те цифры, которые все аналитики прогнозировали на середину следующего года, будут достигнуты уже в текущем году.

Сейчас трудно сказать, насколько проявившийся отложенный спрос повлияет на долгосрочную тенденцию рынка и сколь долго он продлится. Возможно, рынок предложит достаточные объемы, которые арендаторы займут в течение полугода, потом волна спроса закончится, и рынок опять накроет волна стагнации.

Но возможен и другой вариант, когда спрос в ближайшей перспективе превысит предложение. Существующих объемов офисных площадей класса «А» достаточно, чтобы удовлетворить первую волну спроса. Затем возникнет дефицит, так как реализация всех проектов класса «А» последние два года была «заморожена». В течение следующих лет ни один арендатор ничего, кроме протокола о намерениях на строящееся здание, подписать не сможет, потому что этих зданий просто физически не будет. Если сейчас будет принято решение о «разморозке» проектов строительства качественных офисных центров, то первое готовое здание появится на рынке не ранее конца 2013 года. То есть если первая волна спроса будет удовлетворена существующим объемом предложений в классах «А» и «В», то вторую волну спроса, если такая появится, удовлетворить будет нечем, и за счет возникшего дефицита ставки будут расти как минимум процентов на 15 в год.

Что будет дальше — неизвестно. Возможен вариант, что вдохновленные замечательной динамикой цен многие девелоперские компании примут решение о «разморозке» проектов и к середине следующего года начнут их строить или достраивать. Соответственно, в этом случае в 2013 году и позже мы получим большой всплеск предложения, который сильно повлияет на рынок. Например, проект компании «Дон-Строй» «Оружейный» на Садовом кольце предусматривает ввод 200 тыс. м² офисов класса «А». Хотя понятно, что на завершение проекта необходимо как минимум года два. Еще на столько же растянется его сдача. Но вывод на рынок такого количества площадей, да еще наложившийся на вторую-третью-четвертую волну кризиса, обвалит ставки аренды.

dailyj.ru