Новости рынка недвижимости

В первом квартале 2015 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы в долларовом выражении продолжили выход за рамки экспертных прогнозов, начавшийся во второй половине 2014 года. Основной причиной существенного расхождения ожиданий ведущих аналитиков рынка с фактическими значениями показателей продолжает оставаться падение в конце 2014 года цен на нефть, из-за чего драматически упал курс рубля, и, соответственно, снизились все показатели рынка.

«Стоит сразу отметить, что в долларовом выражении прогнозы аналитиков, мягко говоря, не оправдались, — комментирует председатель совета директоров компании „RRG“ Денис Колокольников. — Минимальное отклонение составило 15%, с такой точностью эксперты предсказали среднюю долларовую стоимость метра офисной недвижимости в Москве. По остальным рыночным показателям амплитуда расхождений еще выше... Ключевая причина такой „неточности“ всем понятна: события последнего года. Санкции, валютный курс, цены на нефть, спад экономики...».

По словам Колокольникова, расхождения между прогнозом и фактическими значениями в рублевом эквиваленте в 1 квартале оказались куда более точным: так, средняя ставка аренды на те же офисы класса «B» была спрогнозирована с 4-процентным отклонением; ставка аренды помещений street-retail в пределах Садового Кольца — с 2-процентным. Самым неточным в рублевом выражении оказался прогноз по средневзвешенной цене офисной недвижимости — ниже факта на 36%. Очевидно, что собственники не хотят продавать объекты «девшево» при ослабевшем рубле.

«Важно учитывать, что и наши аналитики, и „предмет“ анализа все-таки находятся в пределах России, в рублевой зоне, — подчеркивает эксперт. — Так что „долларовые“ прогнозы в условиях резких скачков курса могут быть весьма неточными, хотя мы и использовали их как некую конвертацию в „привычную“ по размеру цифру. В свою очередь, точность прогнозов в рублях говорит о том, что рынок, несмотря на кризис, остается для его игроков понятным и предсказуемым. Хочется в это верить...».

Итак, в долларовом выражении наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими значениями, как и в 4 квартале 2014 года, в 1 квартале 2015 года наблюдалось по показателю цена барреля нефти «Brent». Фактическое значение составило 55 $ за баррель, в то время как прогнозное — 109 $ за баррель. Разница составила 96%. Самый же точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 11% (1483 — прогноз и 1661 — факт).

Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 43% (36,2 — прогноз и 63,2 — факт), а курса евро — 32% (48,4 — прогноз и 71,0 — факт).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2308 $ за м² в год оказался на 78% выше фактического значения (1299 $ за м² в год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (13 481 $ за м²) и прогнозом (20 268 $ за м²) была меньшей (50%), но также значительной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6824 $ за м² оказалось выше фактического 4358 $ за м² на 57%, а по ставке прогноза на уровне 1055 $ за м² в год — на 61% выше фактического значения, составившего 654 $ за м² в год.

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими было менее значительным, как по помещениям в целом (15 и 40%, соответственно), так и по помещениям в центре (19 и 40%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4200 $ за м² на рынке продажи и 389 $ за м² в год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре — 7314 $ за м² на рынке продажи и 560 $ за м² в год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса «А» была предсказана с отклонением в 31%, а на офисы класса «B» — с отклонением 88%. Фактические значения составили, соответственно, 611 и 287 $ за м² в год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса «А» (21,6% — прогноз и 30,9% — факт) и на 17% — по офисным помещениям класса «В» (11,2% — прогноз и 13,5% — факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 67% (5092 $ за м² по прогнозу, вместо 3054 $ за м² по факту).

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала наиболее точный прогноз в долларах оказался у Юрия Тараненко (отклонение — 33,9%), на втором месте — Алексей Михайлов (отклонение — 36,4%) и Наталия Молодых (отклонение — 37,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями разделили Наталья Молодых, Айдар Галеев, Алексей Козин и Антов Шилов, третье место с двумя показателями — Илья Гришин.

Если же говорить о «рублевом» прогнозе, то по итогам 1 квартала 2015 г. наиболее точной оказалась Светлана Красавчикова (отклонение — 20,0%), на втором месте — Сергей Павлов (отклонение — 20,3%) и на третьем — Антон Коротаев (отклонение — 20,6%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью показателями у Антона Шилова, на втором месте с четырьмя показателями — Валентин Парийский, третье место с двумя показателями — у Юрия Тараненко.