Новости рынка недвижимости

На падающем рынке основная задача собственника коммерческой недвижимости — сохранить арендный доход и снизить издержки на управление при минимальной потере качества обслуживания арендаторов. В связи с этим 2014 — начало 2015 года ознаменовались ростом обращений владельцев объектов к профессиональным PFM-компаниям.

Кризис 2008 года показал, что ажиотажное стремление к экономии любым способом в реальности приводит собственников коммерческой недвижимости к сокращению арендного потока, а также либо к росту отложенных расходов, либо к резкому снижению качества объекта. По мнению Марии Онучиной, директора департамента управления объектами «NAI Becar», это связано с тем, что многие собственники имеют в своем портфеле 1–2 объекта, с карманными управляющими компаниями, сотрудники которых, как правило, используют исключительно собственные наработки и опыт. Этих компетенций может быть достаточно на растущем рынке, однако в сложной экономической ситуации, когда арендаторы урезают свои расходы и начинают мигрировать в поисках более выгодных условий аренды, необходимы более квалифицированные специалисты, способные сохранить доходы объекта.

Профессиональная управляющая компания работает с крупным пулом объектов, поэтому в ее активе знание рыночной ситуации, реальных арендных ставок и расценок подрядных организаций. В кризис особенно важно ежедневно мониторить рынок и on-line реагировать на изменение условий, не допустить ухода арендаторов на другие объекты. Профессиональная УК располагает штатом квалифицированных специалистов, способных оказать комплексный пакет услуг как по PM, так и по FM требуемого качества. В работе профессиональная PM компания каждодневно обращается в департамент маркетинга, брокериджа, продвижения, консалтинга и оценки. Главный же плюс УК в нестабильной экономической ситуации в том, что она разделяет с собственником риск неполучения или снижения дохода, уровень которого прописывается в договоре и размер ее финансового вознаграждения напрямую зависит от исполнения этих обязательств.

В отличие от кризиса 2008 года собственники понимают, что PM компании — не только средство для поиска и привлечения арендаторов. В текущей ситуации они готовы отдавать УК полный цикл по управлению объекта, что, по мнению Марии Онучиной, позволяет управляющей компании полностью отвечать за результат и является основным рецептом выживания объекта в кризис.

«Выходя на любой проект, мы анализируем рынок: сложившийся объем спроса и предложения, объем вакансии и поглощение. Далее анализируем проект: место, зону охвата, цены, конкурентов, техническое состояние объекта. На основании полученных данных мы формируем продукт — предложение конечному потребителю. Далее этот продукт необходимо продвигать, для этого привлекается PR-служба, формируется имидж объекта. Следующий этап — поиск и подбор арендаторов, проведение переговоров, подписание контрактов. Дальнейшая работа УК — операционная деятельность, управление пулом арендаторов, повышение лояльности арендаторов, качества их пребывания на объекте и оптимизация расходов объекта. Важно подчеркнуть, что профессиональная УК — это огромная машина, которая выходит на проект не просто привлечь арендатора, ее задача — создать успешный объект. И только прохождение каждого из перечисленных этапов гарантирует собственнику успех и максимальную прибыль», —заключает эксперт.