Новости рынка недвижимости

Предложение

По итогам III квартала 2010 г. были введены в эксплуатацию торгово-развлекательные центры «Маркос молл» и «Ключевой», открытие которых многократно переносилось, в частности, в связи с кризисом, а также специализированный комплекс «Армада» совокупной общей площадью около130 тыс. м².

Таким образом, по итогам первых трех кварталов 2010 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,1 млн. м²; обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) составила более 270 м² на тысячу жителей.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров сохранилось на прежнем уровне. Структура предложения имеет тенденцию в сторону увеличения доли объектов окружного и суперрегионального масштабов.

До конца года запланированы к вводу еще порядка 600 тыс. м² торговых площадей. В ближайшей перспективе ожидается открытие ТРЦ «Mall of Russia» и «Гагаринский».

Что касается новых проектов в сфере торговой недвижимости, то в течение всего 2010 г., в соответствии с прогнозом специалистов «NAI Becar», отмечен рост активности девелоперов всегменте outlet-моллов. Ниже приведено краткое описание основных проектов outlet-моллов, заявленных в 2010 г.

Спрос

На рынке ритейла в 3-м квартале наиболее активными стали игроки в четырех сегментах:

Общественное питание

В рамках данного сегмента стало известно о развитии в России сети рыбных ресторанов под маркой «Nordsee», а также возможном появлении на рынке ресторанов под брендом «Wendy’s». Инвестиционный интерес к рынку продемонстрировала компания «Yum! Brands Inc.», закрыв сделку по приобретению российской ресторанной сети «Ростик’с KFC».

БТЭ

На фоне финансовых трудностей, переживаемых рядом крупных компаний, «Metro Group» выводит на российский рынок новую сеть «Saturn», первый магазин которой открывается в ТРЦ «Vegas». Компания «Евросеть» открыла в Москве свой первый экспериментальный гипермаркет.

Продуктовый ритейл

Наиболее значимым событием на рынке стало приобретение компанией «Х5 Retail Group» сети супермаркетов «Остров». Таким образом, компания консолидирует свое положение на рынке супермаркетов эконом-класса.

Детские товары

На фоне низкого уровня конкуренции между брендовыми магазинами, на рынке активно развиваются новые бренды — в частности, «Дети» и «Du Pareil Au Meme», планируется открытие первого магазина сети «Acoola».

Самым значимым событием на рынке стало приобретение инвестиционным фондом «Vi Holding» торгового центра «Формат» общей площадью около 21 000 м² в г. Мытищи у компании «Moon Invest». Данная сделка представляет собой пример одной из немногочисленных инвестиционных сделок с участием иностранных фондов на рынке коммерческой недвижимости вообще и единичный после кризиса случай на рынке торговой недвижимости Москвы, в частности.

Среди значимых сделок в сегменте аренды торговых площадей можно назвать:

— аренда компанией «Podium» 6600 м² на первом этаже гостиницы «Москва»;
— аренду компанией «Swatch Group» 600 м² на ул. Петровка для размещения флагманского салона.

Уровень вакантных помещений

В среднем, уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 6%. При этом, в отличие от предыдущих периодов, нововведенные торговые центры не испытывают серьезных проблем с заполнением, а темпы сдачи в аренду соответствуют ожиданиям девелоперов. Процесс брокериджа направлен, в первую очередь, на создание качественного продукта с сильным пулом арендаторов, способных генерировать устойчивый поток потребителей.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений по-прежнему варьируется в пределах от 7 до 10%. Несмотря на сохраняющуюся популярность «street-retail», предпочтение арендаторов снова отдается торговым центрам. При этом период активной ротации на основных торговых коридорах близок к завершению.

Ставки аренды и цены продажи

По состоянию на начало октября 2010 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне: 1–2,5 тыс. долларов за 1 м² в год для торговой галереи и 100–320 долларов — для якорных арендаторов.

Средние ставки аренды для помещений в сегменте «street-ритейл» также возросли, в основном, на наиболее качественные объекты, и варьируются в пределах от 700 до 3400 $ за м².

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долл. США (внутри Садового кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от 10 000 до 30 000 $ за 1 м².

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

• Рост инвестиционного спроса на покупку торговых объектов и возвращение иностранногокапитала на рынок торговой недвижимости;
• Востребованность новых объектов;
• Сохранение трудностей с заполняемостью у объектов, вводимых на рынок в период роста,не ориентированных на посткризисный спрос;
• Рост ставок аренды (в пределах 5–7%) на наиболее ликвидные площади;
• Активный передел рынка продуктового и БТЭ-ритейла;
• Рост рынка общепита;
• Рост спроса со стороны операторов детских товаров;
• Повышение конкуренции в сегменте островной торговли как последствие кризисныхтенденций (когда на рынке появилось много «start-up» предприятий в сфере ритейла).

Прогноз

Начиная со второго квартала 2010 г. на рынке торговой недвижимости наблюдается подъем, что проявляется не только в увеличении спроса на торговые помещения, но и росте ставок на наиболее ликвидные площади. Период с июля по сентябрь 2010 г. свидетельствует о сохранении позитивных тенденций, тем не менее, говорить о перспективах быстрого роста преждевременно.

Мы не ожидаем каких-либо резких изменений на рынке в последнем квартале года — подобные колебания могут возникнуть только при изменении политики новых властей города, что также маловероятно в течение периода.

До конца года ожидается открытие знаковых торговых центров, в том числе «Mall of Russia» и «Гагаринский». Начиная с 2011 г. объемы ввода новых объектов существенно сократятся, поскольку строительство многих центров возобновлено не так давно и ведется более низкими темпами.

В связи с этим мы ожидаем дальнейшего снижения уровня вакантных помещений и продолжение роста ставок аренды в качественных торговых центрах. В то же время с вводом новых объектов, менее удачных торговым центрам придется сохранять ставки на низком уровне для удержания арендаторов.

Бекар