Новости рынка недвижимости

Зоны общепита не являются обязательными инфраструктурными опциями бизнес-центров, рассказывает технический директор отдела эксплуатации и управления недвижимостью «Cushman & Wakefield» Валерий Кузнецов. Их наличие или отсутствие на объекте зависит исключительно от желания девелопера. В настоящее время многие столичные офисные здания имеют в своем составе заведения общественного питания закрытого типа. Их услугами могут пользоваться только сотрудники компаний, офисы которых расположены в бизнес-центре, посетителям «с улицы» доступ сюда закрыт. «Если до кризиса собственная корпоративная столовая была обязательным атрибутом в основном офисных комплексов класса „А“, то сейчас таковые активно открываются и на объектах класса „В“», — говорит Сергей Свиридов, директор по развитию компании «Sminex».

Отсутствие столовой объясняется скорее не классом здания, а его небольшой площадью (менее 5000 м²) и богатым выбором заведений поблизости, полагает директор по России и СНГ отдела по работе с собственниками офисных помещений «Jones Lang LaSalle» Александр Сурменев.

Дорогое удовольствие

Корпоративные столовые как генератор доходов девелопером не рассматриваются. «Для собственника здания это инфраструктурный проект, который не приносит денег», — говорит Мария Сергиенко, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости «Capital Group».

С точки зрения строительства площади под такое заведение дороже, чем офисные помещения. «Предприятия общественного питания используют энергоемкие технологии — жарочные плиты, морозильные камеры, мощные вентиляторы и т.д. Cредние нагрузки на электросеть получаются в 1,5–2 раза выше, чем для офисов, — объясняет Валерий Кузнецов. — Нагрузки на системы водопровода и канализацию тоже гораздо выше».

Помещение под столовую должно иметь собственную автономную систему вентиляции. Иначе все запахи с кухни попадут в офисы, что не обрадует арендаторов. Приобретение и монтаж инженерных систем, как правило, также ложатся на плечи девелопера.

Наконец, некоторые операторы, предоставляющие услуги корпоративного питания, предпочитают въезжать помещения уже с отделкой. Иначе, по словам Пьера Мусина-Пушкина, операционного директора компании «Sodexo», в управлении которой находится около 50 заведений корпоративного питания в Москве, инвестиции оператора скажутся на цене обеда. «Как говорится, клиент „увидит“ их в своей тарелке», — объясняет Мусин-Пушкин.

Несмотря на дополнительные расходы, девелоперы все же не отказываются от организации корпоративных столовых в бизнес-центрах. «Наличие столовой влияет на капитализацию объекта, — объясняет Руслан Раджапов, владелец сети ресторанов „Correa’s“ и корпоративных столовых „Cafetera“. — Будучи частью инфраструктуры, она становится одним из серьезных факторов, привлекающих в здание хороших арендаторов, присутствие которых повышает его стоимость».

Наличие оператора питания в здании стало одним из обязательных требований арендаторов, считает и Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами «Colliers International». «Более того, отсутствие в здании столовой или кафетерия может оказаться причиной отказа арендатора от помещений», — уверена она.

По ту сторону прилавка

О популярности сегмента корпоративного питания говорит и активность самих участников этого рынка. Найти вакантные площади под столовую в бизнес-центрах не так-то просто. «Спрос на эти помещения велик», — говорит Александр Сурменев. Хотя для операторов общественного питания организация таких заведений — дело не менее затратное, чем для девелоперов. По словам участников рынка, открытие одной корпоративной столовой с хорошим дизайном и качественным оборудованием, затраты на которые берет на себя оператор, стоит около 20–30 млн. руб.

Слово «столовая» у многих до сих пор ассоциируется с обшарпанными стенами и видавшей виды мебелью советских «тошниловок». Но современные точки общепита в бизнес-центрах по оформлению часто не уступают модным кафе и ресторанам. Стоимость только дизайн-проекта заведения может доходить до 1 млн. руб. Как минимум во столько же обходятся материалы, к которым предъявляются особые требования — не только по красоте и «модности», но и по их техническим характеристикам. Например, напольные покрытия должны быть износостойкими, а материалы для оформления стен — легко мыться и быть устойчивыми к влаге.

Отдельная статья расходов — оборудование для кухни. «Только одна качественная профессиональная плита стоит около 15 000 евро, — рассказывает владелец сети столовых, пожелавший остаться неназванным. — Конечно, можно купить и за 4000 евро, но, как показывает практика, такая „экономия“ довольно быстро оборачивается тем, что оборудование выходит из строя».

Большое внимание уделяется и качеству мебели в зале — столов, стульев, стоек для раздачи и проч. «Она должна быть прочной, но не тяжелой. Оптимальный вариант — пластик и металл, — описывает руководитель дизайн-студии „АВКубе-Commercial“ Максим Коротенко. — При выборе стульев важно помнить, что столовая предполагает довольно высокую проходимость: люди приходят пообедать, а не провести свободное время. Задача дизайнеров — подобрать стулья так, чтобы посетителям сидеть было комфортно, но не слишком расслабленно».

Владельцы открытых заведений общественного питания рассчитывают на большой поток внешних посетителей, постоянными из которых могут быть единицы. Операторам корпоративного питания приходится много сил и средств вкладывать в работу с клиентами, которые приходят изо дня в день, порой в течение нескольких лет. Постоянно обновляющееся меню и обстановка столовой играют в этом деле далеко не последнюю роль. «Мы кормим каждый день одного и того же клиента по-разному, тогда как открытые заведения предлагают то же самое, но разным клиентам», — сравнивает Пьер Мусин-Пушкин.

Копеечка к копеечке

По оценке участников рынка корпоративного питания, даже при 100% заполнении бизнес-центра арендаторами корпоративную столовую постоянно посещает не более 25% сотрудников, работающих в здании. О сверхдоходах в такой ситуации говорить не приходится. «Корпоративное питание является низкомаржинальным бизнесом. Компания должна иметь серьезную базу, чтобы достичь необходимого масштаба для экономии от оборота, а главное — чтобы при таких значительных объемах качество оставалось на неизменно высоком уровне», — считает Мусин-Пушкин.

По словам специалистов, при показателе рентабельности в 15% в год, который для заведения корпоративного питания считается хорошим, его оборот начинает покрывать затраты, как правило, через 7–10 лет. Правда, Руслан Раджапов называет более оптимистичные цифры: успешным проектом в его компании считается заведение, которое отбивает инвестированные в открытие средства через четыре года.

Однако есть в этом бизнесе то, что привлекает в него все большее количество игроков — в настоящее время на рынке Москвы работает около 30 операторов корпоративного питания, не считая дочерних структур крупных холдингов типа «Газпрома», которые обеспечивают предприятия своими силами. Среди несомненных плюсов — определенная стабильность дохода. «Мы знаем заранее и с большой точностью, какой оборот будет генерировать тот или иной объект», — делится Мусин-Пушкин.

Еще одно обстоятельство в пользу таких заведений — почти полное отсутствие затрат на маркетинг, без которых заведения открытого типа обойтись не могут. Для привлечения посетителей часто достаточно сотрудничества с работающей на объекте управляющей компанией, которая делает рассылку по арендаторам и оповещает их и об открытии столовой, и о каких-то акциях и новинках в ее работе. Кроме того, распространена практика, когда работодатели в качестве составляющей соцпакета предоставляют сотрудникам возможность питаться за счет компании в столовой, расположенной в бизнес-центре, что работает лучше любой рекламы.

«Наша идея маркетингового продвижения — мы инвестируем деньги в хорошие продукты и обучение сотрудников», — говорит Руслан Раджапов. В настоящее время под брендом «Cafetera» в Москве работает 15 корпоративных столовых, все они расположены в бизнес-центрах класса «А» и недостатка в клиентах не испытывают.

Обеденные метры

Хотя девелоперы и говорят о том, что не видят в корпоративных столовых источника прибыли, расставаться с обеденными метрами они не спешат. По словам представителей кейтеринговых компаний, предпочитающих покупать, а не арендовать помещения для своих столовых, даже при ставке в 3000 — 10 000 $ за 1 м², существующей сегодня в Москве, найти площади под точку общественного питания, выставленные на продажу, крайне сложно.

Свой подход владельцы столовых метров объясняют нежеланием попадать в зависимость от арендодателя. «Вы делаете ремонт, вкладываетесь в оборудование, а через три года владелец здания может объявить вам о расторжении договора», — говорят противники аренды. Еще одна причина связана с присутствующим практически во всех договорах аренды пунктом, согласно которому арендная ставка может ежегодно увеличиваться. Ну и наконец, аренда съедает до 80% прибыли, понижая рентабельность заведения до 7% в год.

Однако немало на рынке и компаний, которые готовы арендовать помещения под организацию корпоративных столовых. «С одной стороны, операторы питания стремятся вкладывать деньги в развитие своего бизнеса, а не в непрофильные активы в виде помещения, — рассказывает Вера Зименкова. — С другой — если проект становится убыточным, у операторов должна быть возможность выхода из такого проекта, что гораздо проще, если помещение арендуется».

Справедливости ради надо отметить, что арендные ставки на такие площади в БЦ в целом ниже, чем на кабинеты в тех же зданиях, — в среднем от 300–400 $ за 1 м². «Любой оператор корпоративного питания также должен зарабатывать на столовой, следовательно, он даже в теории не может платить ставки, сопоставимые со ставками на офисные площади», — объясняет позицию арендодателей Мария Сергиенко.

«Ведомости»