Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании «Praedium ONCOR International», начало 2011 года охарактеризовалось небольшим снижением активности арендаторов на складском рынке Московского региона и одновременным ростом интереса к региональным качественным объектам.

На протяжении 1 квартала было закрыто несколько крупных региональных сделок, прозвучали заявления складских девелоперов о планах по развитию проектов в крупных городах России.

Так, например, «PNK Group» сообщила о начале реализации проекта строительства крупного логистического парка на участке 99,5 га в Екатеринбурге.

Весной ожил и московский складской рынок: во втором квартале 2011 года был закрыт целый ряд крупных сделок аренды и купли-продажи, объявлено о запуске новых проектов в столичном регионе. К реализации новых очередей приступили «Giffels» (2 фаза логистического комплекса «South Gate»), «MLP» (80 000 м² складских площадей в Подольске), новая очередь появится в скором времени в производственно-логистическом комплексе «Северное Домодедово», а в складском комплексе «Springs Park» ведется активное строительство новых площадей.

Динамика основных рыночных показателей в складском сегменте свидетельствует о восстановлении рынка и дает основание прогнозировать дальнейший рост активности как со стороны арендаторов и покупателей, так и девелоперов.

Как отмечают в исследовании аналитики «Praedium ONCOR International», среди основных трендов рынка складской недвижимости в 1 полугодии 2011 года следует выделить повышение интереса игроков к сделкам формата «built-to-suit». Так, Холдинг «Твое» заключил с девелоперской компанией «PNK Group» сделку по приобретению склада на территории логистического парка «PNK-Чехов» площадью 24 100 м². Офисно-складское здание класса «А» было построено в соответствии с техническим заданием компании «Твое» по схеме «built-to-suit» на территории принадлежащего «PNK Group» логистического парка «PNK-Чехов». Кроме того, 50 000 м² складских площадей будет построено в комплексе «PNK-Внуково» для одной из крупных компаний из сферы ритейл.

Значимым событием на рынке стало заключение компанией «X5 Retail Group» сделки по аренде 75 700 м² складских площадей в логистическом парке «Ногинск-Восточный». Данная сделка является крупнейшей на российском складском рынке с 2008 года и второй по объему за всю его историю.

Заметно возрос интерес к складскому сегменту и со стороны инвесторов, о чем свидетельствует закрытие двух значимых сделок: продажа складского комплекса «South Gate» миноритариям девелопера («Giffels») «Van Riet Capital» и «Latidge Investments Limited», а также приобретение фондом «Hines Global REIT» складского комплекса «FM Logistic» в Химках.

Предложение

Объем нового строительства в сегменте качественных складов в 1 полугодии 2011 г. составил порядка 48 000 м². Сроки завершения строительства большинства объектов, изначально запланированных к вводу на начало 2011 года, были перенесены на более поздние даты. Общий объем качественных складских площадей в Московском регионе по состоянию на конец июня 2011 г. составил 4,64 млн. м².

До конца года планируется ввод в эксплуатацию около 250 000 м² качественных складских площадей. При условии, что все заявленные объекты будут построены в срок, объем нового строительства по итогам текущего года не превысит 300 000 м², что на 37,5% меньше, чем значение 2010 года и в 2,5 раза ниже, чем результат 2009 года. Текущая динамика объемов ввода складских объектов свидетельствует о существенном снижении темпов нового строительства

Однако с учетом заявлений о начале реализации новых проектов и строительстве следующих фаз уже существующих комплексов, есть основания предполагать, что с середины 2012 года можно ожидать роста темпов нового строительства в сегменте складской недвижимости. Кроме того, на объемы ввода в 2012–2013 гг. положительным образом может повлиять интерес игроков к формату «built-to-suit».

Спрос

С учетом низких темпов нового строительства и стабильно активного спроса на качественные склады доля вакантных площадей снижается более быстрыми темпами, чем прогнозировалось. Так, доля свободных складов снизилась с 5,5% в 1 квартале 2011 г. до 3–4% в июне (ожидалось, что уровень вакантных площадей во 2 квартале 2011 г. составит около 5%).

В 1 полугодии 2011 года наблюдалась заметная активизация со стороны логистических операторов. Так, доля складских сделок по аренде площадей логистами в 1 полугодии возросла почти в 2,5 раза по сравнению с 2010 годом и составила 26% от общего объема сделок. Увеличили свое влияние на складском рынке и продуктовые ритейлеры: их доля в структуре спроса возросла с 19% в 2010 году до 33% в первом полугодии текущего. В то время как компании потребительского рынка и сферы услуг потеряли свои позиции: их доля в общем объеме спроса снизилась с 45% в 2010 году до 18% в первой половине 2011 г.

Объем заключенных складских сделок в 1 полугодии 2011 года составил около 400 000 м², при этом сумма арендованных и купленных площадей в 1 квартале составила около 100 000 м², тогда как во 2 квартале объем складских сделок превысил 300 000 м².

Заметно возросли и масштабы складских сделок: средний метраж в сегменте крупных сделок (от 10 000 м²) увеличился в 1 полугодии практически в 1,5 раза и составил 25 350 м². Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте средних сделок (от 2000 до 10 000 м²), в то же время количество и средний размер мелких складских сделок снизился.

Принимая во внимание неутешительные прогнозы относительно объемов ввода новых площадей и с учетом стабильного спроса на качественные склады, до конца 2011 года прогнозируется дальнейшее снижение доли вакантных площадей, которая к декабрю может достигнуть отметки 2%.

Ставки аренды. Цены продажи

Прирост ставок аренды за 1 полугодие 2011 года составил 7–8%. За год, с середины 2010 г., ставки аренды на складские площади выросли на 13%. Средний уровень ставок аренды по состоянию на конец июня 2011 года составил: для складов класса «А» — 115–130 $ за м² в год, для складов класса «В» — 105–110 $ за м² в год («triple-net»).

Следует отметить, что площади в новых складских комплексах класса «А» предлагаются по ставке не ниже 120 $ за м² в год («triple-net»).

До конца года рост ставок аренды продолжится, и во втором полугодии может составить 8–10%. Таким образом, по итогам текущего года ставки аренды на качественные склады продемонстрируют заметный рост на уровне 15–17%.

Средняя стоимость продажи качественных складов в московском регионе на протяжении 2011 года оставалась стабильной и по состоянию на начало июня составляет 1000-1300 за м² в зависимости от расположения. Так, сделки купли-продажи по объектам, расположенным в зоне до 10 км от МКАД заключались по цене 1300–1500 $ за м², в то время как цена продажи объектов, расположенных на значительном расстоянии от Москвы составляла 1000–1100 $ за м².

«Praedium ONCOR International»