|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиИтоги III квартала на рынке офисной недвижимости: арендаторам становится тесноАналитики компании «Penny Lane Realty» — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги 1 полугодия 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Несмотря на умеренную активность в сегменте аренды помещений, эксперты отмечают тенденцию к образованию дефицита предложения, вызванную снижением объемов ввода бизнес-центров. Нехватка качественных площадей все больше ощущается и в сегменте купли-продажи объектов. СпросIII квартал 2011 года продемонстрировал сдержанный спрос на инвестиции в офисную недвижимость. В конце лета завершились две крупные сделки по продаже бизнес-центров: «Промсвязьнедвижимость» окончательно оформила покупку «Альфа Арбат Центр» за 238 млн. $, а «UFG Real Estate» выкупила два БЦ у «Capital Group» за 300 млн. $. По словам Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости «Penny Lane Realty», в период летних отпусков рынок традиционно демонстрирует снижение инвестиционной активности: многие компании рассматривают объекты, но в отсутствие decision maker’a, т.е. топ-менеджмента, окончательное решение откладывается на более поздний срок. Наибольшим спросом на данный момент пользуются офисы в центральной части города, на северо-западе и юго-западе Москвы, в районе Ленинградского шоссе и Кутузовского проспекта. Инвесторы рассматривают покупку подобных помещений для собственных нужд, поэтому адекватность заявленных цен играет важную роль. В сегменте аренды офисной недвижимости в III квартале 2011 года было проведено несколько крупных сделок общей площадью порядка 80 тыс. м². Подавляющее большинство арендных договоров было заключено с объектами, расположенными за пределами ТТК. Это объясняется дефицитом свободных помещений больших форматов в функционирующих офисных центрах, а также отсутствием новых предложений при том, что многие крупные западные и российские компании на данный момент подыскивают себе новые штаб-квартиры. Например, компания «Лаборатория Касперского» разместилась в бизнес-центре «Олимпия Парк» на рекордной для 2011 года площади 30 тыс. м². Объект расположен на берегу Химкинского водохранилища, в 16 км от центра Москвы. В III квартале уровень вакантных площадей остался без изменений. «Сейчас рынок еще не до конца оправился от кризиса, и того количества арендаторов, который был до 2008 года, пока нет, поэтому на объем сделок влияет фактор сезонности, — объясняет Максим Жуликов. — В период летнего застоя активность начала возобновляться только ближе к третьей декаде августа, однако существенного снижения количества заключенных договоров аренды не наблюдалось». ПредложениеЭксперты компании «Penny Lane Realty» отмечают снижение девелоперской активности на рынке офисной недвижимости. Единственным БЦ, о строительстве которого было объявлено за отчетный период, является торгово-офисный центра класса «А» на Нахимовском проспекте площадью 23 тыс. м². Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2012 год. В целом, новое предложение обеспечивается, в основном, за счет реализации проектов, начатых еще до кризиса. Небольшая доля приходится на объекты, являющиеся результатом редевелопмента старых зданий. В результате, объем предложения в сегменте аренды незначительно, но снижается. В некоторых случаях арендаторы предпочитают новым объектам вторичный рынок бизнес-центров. «Введенные до кризиса офисы имеют отделку, а новые сдаются без таковой, поэтому арендатору приходится вкладывать дополнительные инвестиции и время в ремонт помещений. По сути получается, что привлекательность новых офисных зданий несколько уступает уже функционирующим объектам. Как правило, переезд в новый офис без отделки — это вынужденная для компании мера, связанная с отсутствием предложения готовых офисов, обладающих необходимыми для арендатора критериями: например, метражом или функциональным оснащением», — рассказывает Максим Жуликов. Более острая нехватка предложения отмечается в сегменте покупки недвижимости. Заявленные цены на объекты многим инвесторам кажутся завышенными. Вследствие этого на рынке образовался существенный дефицит качественных особняков, отдельно стоящих и административных зданий, а также офисов в центре Москвы. Недостаток площадей под покупку ощущается также на объекты под арендный бизнес — БЦ с доходом не ниже 10% ставки капитализации, и здания, подходящие для редевелопмента — имущественные комплексы, бывшие производственные помещения, старые особняки. Арендные ставкиАрендные ставки на офисы класса «А» и «В» остались на прежнем уровне. Некоторые объекты поднялись в цене за счет того, что, например, улучшили качество отделки или достроились. Другие офисы попали в т.н. «тихий спрос», когда арендаторы не проявляли к ним интереса. Владельцы, испытав на себе «игнор» потенциальных клиентов, пошли компаниям на встречу и сдали свои объекты со скидкой в период летнего застоя, не дожидаясь хорошего спроса в сентябре. «Таким образом, они обеспечили себе арендный поток, который даже с учетом скидки приводил чаще всего к лучшим финансовым результатам, нежели в случае политики ожидания арендатора, который мог заплатить большие деньги, но через Ситуация, которая на данный момент сложилась на рынке аренды офисной недвижимости, практически точь-в-точь напоминает положение дел, которое было после кризиса 1998 года: те же тренды, сезонное колебание рынка, поведение предложения и реакция спроса. Продолжительность финансового упадка также примерно одинакова и равна В IV квартале 2011 года аналитики компании «Penny Lane Realty» прогнозируют рост числа сделок в сегменте аренды и купли-продажи объектов офисной недвижимости, а также постепенное снижение уровня вакантных площадей в наиболее качественных бизнес-центрах. В долгосрочной перспективе, если рассматривать вероятность второй волны кризиса как «высокую», экономический упадок может наступить в «Главное отличие возможной второй волны кризиса от первой — это отсутствие огромного „снежного кома“ в виде многочисленных кредитных обязательств у компаний, — комментирует Максим Жуликов. — Сейчас долги перед банками у собственников БЦ по-прежнему есть, здания по большей части также заложены, но это не настолько критично, как в 2008 году. Банки стали более тщательно подходить к оценке проекта и осторожнее кредитовать под залог недвижимости. Кроме того, новая политика властей относительно строительства в Москве будет нести некую сдерживающую функцию в сегменте купли-продажи. Новых бизнес-центров в Москве вводится единицы, а запрет на строительство объектов коммерческой недвижимости в пределах ТТК еще больше сокращает объем потенциального предложения. Имея здание, хотя бы отчасти расположенное вблизи от центра столицы, собственник вряд ли будет его продавать: он предпочтет получать заниженный, но стабильный арендный доход и оставаться на плаву. Продажа может стать для владельца подходящим вариантом, если он, воспользовавшись ситуацией, захочет приобрести более качественный объект по заниженным ценам, либо если предпочтет сменить сферу бизнеса, разочаровавшись в недвижимости». «Penny Lane Realty» Вернуться к ленте новостей. |
|||||
|