Новости рынка недвижимости

• К неудобным арендаторам можно отнести компании, чей профиль деятельности создает помехи для бизнеса арендаторов-соседей. Например, в БЦ «Чайка Плаза 10» на Варшавском шоссе на первом этаже находится страховая компания «Росно» и там же располагается отдел урегулирования убытков по АвтоКАСКО. Ввиду высокой проходимости и постоянно высокого автомобильного трафика могут возникнуть проблемы с нехваткой парковочных мест и плотным людским потоком на выходе.
• Если собственник здания физически не разведет потоки посетителей неудобного арендатора и его соседей, не обеспечит их отдельными парковочными местами, бизнес-центр может в определенной степени потерять в статусе в глазах потенциальных клиентов.
• Минусы высокопроходного трафика можно сделать плюсом. Для этого нужно грамотно подобрать компании, находящиеся рядом с неудобным оператором. Т.е. высокий проходной поток должен быть выгоден арендаторам из смежных бизнесов. В случае с «Росно» — это страховые брокеры или брокеры ценных бумаг (например, «Forex», «Альпари»).
• Собственнику здания необходимо еще на стадии переговоров «отсеивать» неудобных арендаторов, чтобы впоследствии не усложнить себе процесс реализации проекта.
• Неудобными арендаторами также являются компании, сотрудники которых нарушают правила пользования помещением, умышленно или по неосторожности ухудшают состояния объекта. Как правило, собственник здания вправе расторгнуть с таким арендатором договор раньше срока в одностороннем порядке. Но для него такой вариант не всегда является выгодным, т.к. может оказаться, что помещение будет пустовать несколько месяцев.
• Несогласованный с собственником объекта ремонт, перепланировка помещений также может стать причиной расторжения договора в одностороннем порядке. И дело здесь не просто в нарушении установленных правил. Зачастую бывают ситуации, когда в результате подобных действий нарушается работа системы кондиционирования, вентиляции и пр., что в целом ухудшает условия пребывания в здании других арендаторов.
• Бывают ситуации, когда по тем или иным причинам арендатор становится неугодным собственнику здания, но юридических оснований для расторжения договора у него нет. Тогда владелец использует скрытые механизмы воздействия на арендатора, например, отключает электричество или теплоснабжение в зимнее время года. Однако такие методы могут негативно отразиться на репутации собственника объекта.
• Чтобы не попасть в категорию «неудобного» арендатора и избежать утомительной судебной процедуры впоследствии, компании необходимо изначально составлять грамотный договор аренды, где четко прописаны обязанности сторон и последствия их нарушения.
• При вынужденном выселении «неугодный» арендатор может потребовать у собственника здания компенсацию понесенных расходов по согласованной с ним отделке помещений. Конечно, если арендатору удастся доказать данный факт документально.
• В сентябре высший арбитражный суд планирует рассмотреть проект постановления, которое лишает собственников зданий одного из действенных способов избавления от неугодных арендаторов. Согласно ему, владелец объекта не должен повышать арендную ставку произвольно в одностороннем порядке, а индексация должна быть пропорциональна изменениям на рынке. Суд откажет в взыскании платы за аренду в той части, которая превышает рыночные ставки.

Материал подготовил Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости «ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate».

«CRE»