Новости рынка недвижимости

Земельные участки и здания используются в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Вид разрешенного использования объектов недвижимости определяется в соответствии с их принадлежностью к той или иной территориальной зоне, которая, в свою очередь, устанавливается правилами землепользования и застройки. При смене категории земельного участка и/или вида разрешенного использования объекта недвижимости нужно учитывать следующее:

• Вопрос изменения категории земельного участка, как правило, возникает при переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. На практике данный вопрос очень часто решается путем включения земельного участка сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта. Т.к. согласно законодательству включение земельных участков в границы населенных пунктов является их переводом в другую категорию;
• Существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования объектов недвижимости. Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования;
• Собственники объектов недвижимости имеют право самостоятельно и без дополнительных согласований и разрешений выбирать установленные правилами землепользования и застройки основные и предусмотренные к ним вспомогательные виды разрешенного использования;
• Для смены предусмотренного правилами землепользования и застройки вида разрешенного использования объекта недвижимости собственник подает в территориальное управление Росреестра заявление и правоустанавливающие документы в отношении объекта недвижимости. Срок внесения изменений в государственный кадастр недвижимости согласно законодательству составляет не более 20 рабочих дней со дня подачи заявления, однако на практике данный срок часто нарушается;
• Для использования объекта недвижимости в соответствии с предусмотренными правилами землепользования и застройки условно разрешенными видами разрешенного использования требуется получение разрешения на условно разрешенный вид использования. Данное разрешение, как правило, выдает глава местной администрации;
• Процесс предоставления условно разрешенного вида использования объекта недвижимости начинается с подачи заявления в комиссию по землепользованию и застройке муниципального образования. Далее, вопрос о выдаче такого рода разрешения выносится на публичные слушания. Необходимо учитывать, что результат публичных слушаний носит рекомендательных характер и не связывает уполномоченное должностное лицо при вынесении решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;
• Если в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования объекта недвижимости было отказано, заявитель имеет право оспорить данный отказ в судебном порядке. Исковое заявление имеет шансы на успех, если отказ не соответствует законодательству и нарушает права заявителя, а заявление было подано в суд не позднее трех месяцев с момента, когда заявитель узнал или должен был узнать об отказе;
• В выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования объекта недвижимости может быть отказано, в частности, если такое использование противоречит существующим градостроительным ограничениям, экологическим, санитарно¬-гигиеническим или противопожарным правилам;
• Отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;
• Изменение вида разрешенного использования может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, изменение размера земельного налога, арендной платы или выкупа земельного участка согласно статье 36 Земельного кодекса.

Материал подготовил Иван Гриценко, партнер, глава практики по недвижимости юридической компании «CMS».

«CRE»