Новости рынка недвижимости

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды можно выделить следующие этапы:

• В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос.
• На протяжении всего 1-го полугодия объем предложения существенно не менялся, в то время как в 1-м полугодии 2010 года его рост составил около 50%, что наряду с ростом ставок может свидетельствовать о росте активности на рынке аренды. Однако по сравнению с июнем 2010 объем предложения снизился на 24%, что обусловлено поглощением вакантных площадей.

В июне 2011 года на рынке было представлено 3332 объекта общей площадью 2428 тыс. м².

Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды за 1-е полугодие 2011 года выросли. Рост с декабря 2010 года по июнь 2011 года составил 5% в долларовом и 4% в рублевом выражении. В июне средняя арендная ставка составила 524 долл. за м² в год и 16 300 руб. за м² в год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

На рынке аренды, в отличие от рынка продажи, объем предложения на протяжении полугодия по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: −3% — по торговым, −2% — по офисным и +8% — по производственно-складским помещениям, а по общей площади −7%, +5% и +4% соответственно.

В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений уменьшалась. За 6 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 4%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла на 7%.

Ценовые показатели

Средние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП в 1-м полугодии выросли соответственно на 1%, 8% и 14%, тем не менее, начиная с июня прошлого года, лидером оказались торговые помещения (18%), за ними — ПСП (17%) и на последнем месте со значительным отрывом — офисы (12%).

Изменение годовой арендной платы в 1-м полугодии 2011 года в условиях отсутствия значительных изменений в объеме предложения было обусловлено в основном ценовой динамикой и составило −3% по торговым объектам, +12% — по офисным помещениям и +17% — по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Снижение объема предложения торговых помещений в 1-м полугодии 2011 года по площади составило 15% в центре и 6% — за его пределами, по количеству — 16% и 1% соответственно.

Более существенное снижение объема предложения торговых помещений в центре по сравнению с аналогичным показателем за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых.

Всего в июне 2011 года было выставлено 76 объектов в пределах Садового Кольца и 549 объектов за его пределами суммарной площадью 33 тыс. м² и 237 тыс. м² соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений составил 625 объектов общей площадью 270 тыс. м² со средней площадью объекта 432 м².

Ценовые показатели

Несмотря на более значительное снижение объема предложения в центре, средняя ставка в 1-м полугодии снизилась на 2%, в то время как на объекты за пределами Садового Кольца выросла на 4%. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что в отличие от последних, средняя площадь предлагавшихся объектов в центре так же, как и на рынке продажи выросла.

Изменение средней площади составило 2% в центре и −6% за его пределами, что также может свидетельствовать о том, что наиболее качественные торговые объекты формата «street-retail» в центре в 1-м полугодии уходили с рынка, а объем выходящих на рынок не компенсировали поглощение.

В условиях снижения объема предложения и ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 7%. За пределами Садового Кольца суммарная годовая арендная плата уменьшилась на 1%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата «street-retail» в 1-м полугодии по общей площади снизился на 15% (в центре вырос на 7%, а за пределами снизился на 19%), а средние арендные ставки выросли на 7% (в центре — на 5%, а за его пределами — на 7%).

Объем предложения объектов формата «street-retail» в 1-м полугодии по общей площади составил 42 тыс. м² (в центре — 8 тыс. м², а за пределами — 34 тыс. м²), а средние арендные ставки — 903 долл. за м² в год (в центре — 1698 долл. за м² в год, а за его пределами — 754 долл. за м² в год).

Максимальные средние арендные ставки — около 1370 долл. за м² в год — на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок — от 917 до 971 долл. за м² в год — зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки — от 575 до 892 долл. за м² в год на объекты по остальным направлениям.

Существенный рост арендных ставок по отдельным мегакластерам в 1–2 кварталах 2011 года был вызван в основном уходом дешевых и появлением новых дорогих объектов, в то время, как ставки по объектам, которые продолжали экспонироваться, менялись незначительно. Так, рост ставки по таким объектам в Ярославском мегакластере в 1 кв. 2011 года по сравнению с 4 кв. 2010 года составил 9%, в Волгоградском — 3%, а в Каширском мегакластере ставка снизились на 2%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Изменение объема предложения офисов в центре и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составило соответственно −18% и +10% по общей площади и −14% и +1% по количеству.

Значительное уменьшение объема предложения в центре в первую очередь связано с поглощением площадей, в том числе как реакцию на введение запрета на застройку центра офисами и созданием в потенциале дефицита.

Изменение средней площади помещений на периферии составило +10%. Такой рост объясняется постепенным сокращением занимаемых площадей в условиях сезонного снижения деловой активности.

Всего в июне 2011 года было выставлено 399 объектов в пределах Садового Кольца и 1742 объекта за его пределами суммарной площадью 212 тыс. м² и 1184 тыс. м² соответственно.

Общий объем предложения офисных помещений в июне составил 2141 объект общей площадью 1396 тыс. м² со средней площадью объекта 652 м².

Ценовые показатели

В границах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка аренды в 1-м полугодии выросла соответственно на 10% и 9%. Рост ставки в центре был обусловлен сокращением объема предложения, в то время как на периферии объяснялся, возможно, переходом части арендодателей из центра в целях сокращения расходов на аренду при увеличившихся в центре арендных ставках.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре снизилась на 8%, а за пределами Садового Кольца выросла на 20%.

Наиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 752 долл. за м² в год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 520 долл. за м² в год до 643 долл. за м² в год. По остальным мегакластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 413 долл. за м² в год до 445 долл. за м² в год.

«Russian Research Group»

Коммуникационное агентство «PR-стиль»