Новости рынка недвижимости

Как продать объект недвижимости в условиях кризиса? Как повысить его привлекательность?

На эти два основных вопроса ответил партнер, директор по развитию корпоративного блока «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Владимир Соков в рамках пресс-завтрака компании.

Сегодня в сложившейся ситуации на рынке многие собственники объектов коммерческой недвижимости, испытывающие серьезные финансовые проблемы, стремятся их продать. По словам г-на Соков, в данный момент наблюдается «оттепель» на рынке, инвесторы постепенно начинают скупать активы. Причем, отметил г-н Соков, они тратят на приобретение объектов собственные средства, а не заемные.

Однако, несмотря на интерес к объектам со стороны покупателей, продавцам уже сейчас необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, убедив их в том, что их продукт — наиболее интересный и выгодный.

В связи с этим г-н Соков дал целый перечень рекомендаций по повышению привлекательности объекта недвижимости, планируемого к продаже.

1. Цена.

   Сегодня продавцам, по мнению г-на Сокова, не стоит рассчитывать на высокий процент прибыли от продажи коммерческой недвижимости. Собственникам необходимо в нынешних условиях реально оценить ситуацию на рынке, провести тщательный анализ и установить средневзвешенную цену на объект, планируемый к продаже.

2. Предпродажная подготовка.

   Если вы хотите продать объект недвижимости, то его надо «отмыть», «причесать» и придать ему максимально привлекательный вид. Если еще несколько лет назад в условиях недостатка выбора покупатели закрывали глаза на мелкие недостатки приобретаемого объекта, то сегодня ситуация кардинально изменилась. Несущественный недостаток может повлиять на то, что покупатель сделает выбор в пользу другого объекта. Кроме того, владельцы недвижимого имущества обеспокоены вопросом выкупа земельного участка под объектом. (20% от рыночной стоимости, если выкуп будет произведен до конца текущего года). К слову, земельный участок в собственности, на котором стоит объект, существенно увеличит стоимость объекта в целом. По словам г-на Сокова, одной из существенных мер, повышающих привлекательность объекта, станет «vendor due diligence» или юридическая проверка при продаже. Начинать проведение «vendor due diligence» следует до начала переговоров с потенциальным покупателем, советует Владимир Соков.

3. Оптимизация структуры владения.

   Помимо «vendor due diligence» продавцу рекомендуется рассмотреть вопрос оптимизации структуры, через которую будет приобретаться объект недвижимости. На практике большинство объектов недвижимости приобретаются путем покупки акций юридического лица, на балансе которого они находятся. Такая процедура, в отличие от прямой продажи объекта, позволяет минимизировать сроки и издержки сторон. Однако здесь есть и обратная сторона. Приобретая юридическое лицо, покупатель приобретает все обязательства компании, включая долговые. В идеале продавцу необходимо создать «чистую» компанию, зарегистрированную непосредственно перед совершением сделки и не осуществляющую никакой коммерческой деятельности, за исключением управления самим активом. Покупателю очень важно иметь законную и понятную структуру приобретения и владения недвижимым имуществом, заключил г-н Соков.

CRE