Новости рынка недвижимости

Эксперты V ежегодной практической конференции «Управление бизнес-центром» в Москве обсудили «Action plan» для офисной недвижимости в реалиях современного рынка. Мероприятие состоялось при поддержке НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД) и «Ассоциации инвестров Москвы» (АИМ). Организатор конференции — учебный центр «Academy of Real Estate» (ARE), оператор — «PROEstate Events», генеральный партнер — ООО «ОДИН», официальный партнер — «Р7 Групп», официальная площадка мероприятия — БЦ «Северная Башня», партнеры — «Деликатный переезд», «APEX Consulting Group», «IPT Group».

Вакантные площади в офисных центрах на сегодняшний день являются «головной болью» многих собствеников и управляющих компаний, которые стремятся поскорее избавиться от удручающей пустоты. Об альтернативных форматах использования офисного пространства рассказали эксперты первой части программы конференции.

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований «Cushman&Wakefield», обозначила основные показатели рынка офисной недвижимости на текущий период. По ее словам, к концу третьего квартала 2016 года общий объем офисной недвижимости составил 16,2 млн. м² из которых 2,8 млн. м² — это площадь свободных помещений (17,3%). «В третьем квартале рынок продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Объем вакансий медленно, но верно снижается, однако, учитывая глубину проседания рынка и темпы его восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко», — выступил с прогнозом эксперт.

Марианна Романовская, директор по консалтингу «GVA Sawyer», поделилась опытом перепрофилирования офисных площадей в гостиницы на примере конкретных кейсов. По словам эксперта, формат «hospitality» — скорее вынужденный инструмент, поскольку из всех видов коммерческой недвижимости гостиницы окупаются хуже остальных. «Гостиничные форматы не сулят „бриллиантов“, но это неплохой вариант, если площади невозможно заполнить арендаторами, — объяснила эксперт. — Однако в сложившихся условиях это все-таки альтернатива для пустующих офисов».

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований «Blackwood», рассказал, как невостребованные офисные проекты преобразовать в апартаменты и почему стоит обратить внимание на коворкинги. «Формат апартаментов очень жизнеспособный, он нормально продается и готов пережить все, что угодно, даже отсутствие окон, — отметил эксперт. — При этом доходность от продажи апартаментов выше на 20–30%, чем от офисов, поскольку цены на апартаменты приближаются к ценам на жилье». По словам аналитика, трансформация БЦ в апартаменты дает возможность девелоперу не только быстро реализовать свой объект (продать целиком или в розницу), но также сэкономить на строительстве социальной инфраструктуры и финансировать стройку без привлечения кредитов.

Что касается коворкингов, то на сегодняшний день это перспективная ниша, и эксперты рекомендуют использовать данный формат в своих проектах. Коворкинги пользуются спросом не только у предпринимателей, которые не имеют возможности арендовать офис, но еще решают вопрос мобильности сотрудников корпораций. «В Москве существует порядка 80 коворкингов, если не считать всевозможные антикафе, — уточнил Александр Шибаев. — Их площади варьируются от 20 до 1800 м². Средняя загрузка по Москве составляет сегодня порядка 70%».

В первой части программы также был затронут актуальный вопрос оптимизации и привлечения инвестиций с помощью паевых инвестиционные фондов (ПИФ).

«На сегодняшний день ПИФы в недвижимости — это прежде всего средства налоговой оптимизации (98% фондов — оптимизационные), — сообщила Елена Куликова, управляющий партнер „APEX Consulting Group“. — Доход, который генерируется в рамках ПИФа, не облагается налогом на прибыль до тех пор, пока имущество остается в фонде и, соответственно, может быть реинвестирован без промежуточного налогообложения. При определенных масштабах бизнеса это довольно существенная экономия. Кроме того, имущество в ПИФе более надежно защищено с юридической точки зрения, поскольку нельзя обратить взыскания по долгам УК или пайщиков. Также в рамках этой структуры информация о бенефициарах не является публичной — действует режим конфиденциальности». В продолжении темы Юрий Гармаш, член Совета директоров «IPT Group» на примерах двух ЗПИФ рассказал об объеме чистых активов и размере дохода по инвестиционным паям.

Вторая часть программы практической конференции была посвящена обсуждению современной модели управления офисными центрами. Большинство экспертов считают, что для привлечения и удержания арендаторов важно ориентироваться на запросы всех обитателей бизнес-центра, вовлекать их в жизнь объекта, создавая мероприятия, а также развивать дополнительные услуги, учитывая мелкие нужды и обязательно обращать внимание на детали.

Александр Устинов, директор по развитию «RD Management», подчеркнул, что в реалиях современного рынка уже недостаточно просто хорошего сервиса в качественном бизнес-центре: необходимо создать lifestyle-объект, а арендаторов превратить в community. «Эта концепция пришла из сферы жилой недвижимости и нацелена на конечных пользователей, причем не только топ-менеджеров, но и рядовых сотрудников, а также посетителей бизнес-центра, — считает эксперт. По его словам, деятельность офисного центра не должна ограничиваться классическим рабочим графиком: после 18:00 сотрудники остаются, чтобы воспользоваться инфраструктурой БЦ и приятно провести свободное время с коллегами или друзьями. Необходимо создавать смысловой контент для арендаторов, чтобы им хотелось участвовать в жизни объекта. Для этого очень важно своевременно информировать их о событиях, а также ориентироваться на их запросы и пожелания.

О том, как получать обратную связь от обитателей БЦ, рассказал Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН» на примере одноименного веб-приложения, которое предназначено для автоматизации и структурирования работы профессиональных эксплуатирующих компаний, обслуживающих коммерческую недвижимость класса «A» и «В». «Знать клиента — означает удержать его, — уверен Денис Иванов. — Отсутствие каналов связи для клиентов делает обратную связь публичной. Когда арендаторам что-то не нравится и у них нет возможности сообщить об этом управляющей компании — они „выносят“ свой негатив в интернет или социальные сети. Личный кабинет арендатора может стать хорошим решением для УК. Система обрабатывает большой объем данных, на основе которых собственник может вовремя реагировать на проблемы и оперативно принимать решения».

Александр Торосян, заместитель руководителя отдела аренды БЦ «Северная башня», согласен, что очень важно уметь вести диалог с арендаторами, учитывать их пожелания, а также расширять спектр услуг. «В текущих условиях рынка роль профессионального управления существенно возрастает, управляющим требуется обеспечить привлекательность объекта для потребителей, в том числе уделяя особое внимание удовлетворенности и качественному обслуживанию пользователей, — прокомментировал Александр Торосян. — Коммерческие условия и демпинг — уже не играют ключевую роль при выборе объекта, арендаторы присматриваются к деталям. Например, мы внедрили ароматизацию зон общего пользования, которую по данным опроса пожелали большинство арендаторов. Помимо регулярных опросов, каждые пол года мы общаемся с якорными арендаторами, проводим мини-конференции, выясняем кому чего не хватает».

Третьей частью конференции стала обзорная экскурсия по «Северной башне» (ММДЦ «Москва Сити»), в ходе которой ведущий Александр Торосян представил участникам «живой» кейс и показал, как происходит управление сложным объектом класса «А». Участники конференции посетили наиболее интересные зоны и помещения бизнес-центра, узнали о его уникальных архитектурных, конструктивных и экологических особенностях, ознакомились с его концептуальными и инфраструктурными решениями, получили ответы на свои вопросы по специфике управления таким объектом и его эксплуатации.

В рамках делового блока мероприятия также выступили Анастасия Кременчук, директор по развитию, главный редактор «Arendator.ru»; Елена Комиссарова, генеральный директор «БЭЛ Девелопмент»; Сергей Чебатков, руководитель по маркетингу в России и Восточной Европе компании «Regus»; Евгений Овчинников, «MRICS», руководитель дирекции по управлению объектами недвижимости «ОДАС Сколково»; Алексей Емельянов, генеральный директор «City&Malls PFM»; Андрей Синявин, руководитель отдела консультаций «Sawatzky PM»; Марина Великорецкая, генеральный директор «Sperry Van Ness» в России.

Справки о компаниях:

Учебный Центр «Academy of Real Estate» (ARE) — центр обучения навыкам девелопмента и управления недвижимостью, основанный на базе НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и форума «PROESTATE». Программы и семинары «ARE» разрабатываются с учетом специфики и потребностей рынка на основе международно-признанных продуктов отрасли. Обучающие программы включают несколько направлений, среди которых девелопмент, управление объектами и эксплуатация, маркетинг. Преподаватели и эксперты центра — российские и зарубежные квалифицированные специалисты-практики.

«PROEstate Events» — профессиональный организатор и оператор деловых мероприятий в сфере недвижимости, официальный партнер НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», Торгово-промышленной палаты РФ. Ключевые мероприятия: Международный инвестиционный форум по недвижимости «PROESTATE», серия федеральных мероприятий «Рождественский саммит», Ежегодный инвестиционный форум в Санкт-Петербурге, Международная неделя урбанистики «Urban Week», российская делегация на международную инвестиционную выставку «MIPIM» (Франция, Канны), российская делегация на выставку «ExpoReal» (Германия, Мюнхен), бизнес-туры в США, Азию и Европу.

Бизнес-центр класса «А» «Северная башня» — крупнейший «зеленый» офисный центр в России и СНГ, единственное «зеленое» здание в ММДЦ «Москва-Сити» (сертифицирован по «BREEAM-In-Use»). Общая площадь БЦ составляет 135 000 м², здесь расположен самый высокий в Европе атриум. БЦ «Северная башня» имеет развитую инфраструктуру, соответствующую уровню БЦ класса «А». «Р7 Групп» — управляющая компания БЦ «Северная башня» — с 2008 года работает на рынке комплексного управления недвижимостью. В портфеле компании более 250 объектов недвижимости на территории 15 регионов РФ, включая бизнес-центр «Северная башня» (135 000 м²), «Военный санаторий „Крым“» (129 000 м²).

Аналитическое агентство «RWAY»