Новости рынка недвижимости

Мастер-план — слово, совсем недавно вошедшее в обиход российского девелопера, но уже прочно занявшее свои позиции. Трудно представить себе советского архитектора, корпящего над расчетом транспортных потоков и волнующегося об эффективности сдаваемых площадей. Сегодня рынок диктует свои законы, и практически любое строительство требует привлечения дополнительных средств. Ни один инвестор не станет вкладывать деньги просто в красивые слова, нужны гарантии и точный расчет. Вот здесь на помощь и приходит мастер-план.

• Слово «мастер-план» пришло в Россию от международных архитекторов. Мастер-план в урбанизме в США связывают с понятием «Urban plan», «Comprehensive planning», что означает определение основных направлений развития территории, планирование транспортных коридоров и коммуникаций, функциональное деление территории на зоны рекреации, жилой, промышленной и коммерческой застройки. Как правило, такой план разрабатывается для крупной по размеру территории.
• В России понятие «мастер-план» может относиться как генеральному плану города или поселения, так и к проекту планировки территории. Четкого определения не существует, и поэтому в отрасли существуют разные трактовки, разные стадии и разные ожидания от данного документа.
• Когда понятие «мастер-план» сопоставляют с генеральным планом, то говорят о научно-обоснованном перспективном плане развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшему развитию) или другого населенного пункта. Правила разработки и утверждения генерального плана зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ.
• Мастер-план в определении «генеральный план» является одним из основных документов территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ. Сроки реализации такого генерального плана оговариваются в специальном документе — плане реализации генерального плана, который, как правило, предусматривает развитие территории в течение 20 лет.
• Мастер-план в понятии «генеральный план» носит рекомендательный характер, как на Западе, так и в России, то есть не является источником градостроительного регулирования. На уровне города, поселения в качестве юридического основания градостроительного регулирования выступают правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
• Когда понятие «мастер-план» сопоставляют с проектом планировки территории (ППТ), то имеется в виду документ, устанавливающий на определенной территории зоны размещения и параметры существующих и новых объектов, строительство которых может быть разрешено. ППТ разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ земельных участков существующих и земельных участков, формирование которых допустимо, и регулируется статьей 42 градостроительного кодекса в РФ.
• Мастер-план в формате ППТ проходит согласование в государственных инстанциях (по энергетике, по использованию и охране памятников истории и культуры, по благоустройству и дорожному хозяйству), порядок которых регламентируется на уровне постановления правительства того или иного города.
• В западной урбанистической практике (США) выделяют 8 стадий подготовки мастер-плана (генерального плана), которые позволяют архитекторам-урбанистам лучше увидеть и учесть различные факторы, влияющие на градостроительство на данной территории. На сегодняшний день градостроительное регулирование в России все больше приближается по формату к данной практике:
• Определение факторов влияния (Identifying issues) — это исследовательская стадия, которая позволяет учесть не только текущую ситуацию, но возможное развитие территории в будущем. 
• Определение целей (Stating goals).
• Сбор информации (Collecting data) — о транспортной ситуации, экологии, локальном градостроительном законодательстве, инженерии и т.д.
• Подготовка плана (Preparing the plan) — данный план имеет очень обобщенный вид, его основной целью является набросок основных стратегий решения задач, поставленных перед территорией. План может содержать отдельные секции по решению транспортной ситуации или же по жилью.
• Создание альтернативных концептуальных решений (Creating the implementation plans) — на этой стадии план более подробно воплощается в нескольких альтернативных решениях, которые могут отличаться по стоимости, по объемам, по транспортным и инженерным решениям, по зонированию отдельных участков плана.
• Оценка альтернатив (Evaluating alternatives).
• Процедура согласования плана (Adopting a plan) — чтобы генплан вошел в силу необходимо одобрение администрации или совета города, а также публичные слушания.
• Контролирование процессов по осуществлению плана (Implementing and controlling the plan).
• В конце 1990-х — начале 2000-х гг. многие международные архитекторы, приезжающие в Россию, и российские девелоперы с трудом могли понять друг друга и договориться о стадиях и этапах мастер-плана, которые должны быть включены в контракт. Наши заказчики привыкли в первых результатах искать конкретные объемы и примерную посадку зданий, тогда как западные урбанисты на первом этапе представляли свое общее видение территории по вариантам зонирования и возможные транспортные схемы без детализации объемов застройки.
• Первый генеральный план реконструкции Москвы появился в 1935 г., сейчас разрабатывается 5-й по счету генеральный план Москвы с учетом расширения границ. Работы по его разработке и экономическому обоснованию должны быть закончены в 2015 г.

Материал подготовила директор департамента консалтинга и оценки, член совета директоров S.A. Ricci, Яна Кузина.

«CRE»