Новости рынка недвижимости

Любой банк при выдаче кредита под залог объекта коммерческой недвижимости в обязательном порядке оценивает свои риски при рассмотрении заявки потенциального заемщика. Система оценки рисков является одним из важных процессов для принятия решения об одобрении или неодобрении кредитной заявки, а также определения размера выдаваемых денежных средств (коэффициента «К/З» — «кредит/залог»). Эта система позволяет минимизировать кредитные риски банка. В каждом банке показатели рисков могут отличаться друг от друга, но среди основных факторов риска, на которые стоит обратить внимание собственникам коммерческой недвижимости, можно отметить следующие:

• Выявление репутации заемщика и аффилированных с ним лиц. С этой целью проверяется их кредитное досье и устанавливается кредитная дисциплина.
• Анализ финансового состояния заемщика. Банк определяет способности заемщика обслуживать кредит в будущем. Наличие поручителей всегда играет положительную роль при принятии решения об одобрении кредитной заявки.
• Изучение прав на коммерческую недвижимость. То есть определяется, какие права у заемщика на объект залога.
• Оценка юридической чистоты объекта залога на предмет того, не является ли он уже объектом залога в другом банке, не имеются ли права требования третьих лиц на анализируемую коммерческую недвижимость.
• Выявление текущего использования объекта. Если он никак не используется или используется не по назначению, это повышает его кредитные риски.
• Наличие/отсутствие долгосрочных договоров аренды. Положительным фактором является наличие долгосрочных договоров аренды, заключенных по рыночным ставкам. Это говорит о стабильности денежного потока, генерируемого объектом залога в будущем. Стабильность — важная составляющая для банка.
• Анализ наличия/отсутствия коммуникаций. Например, у имущественного комплекса имеется своя собственная трансформаторная подстанция или котельная. В случае если она не входит в перечень закладываемого имущества, это снизит его привлекательность для банка. Так как собственник инфраструктурных объектов может создавать проблемы для эксплуатации анализируемой недвижимости при переходе прав на нее другому собственнику.
• Определение физического состояния недвижимости на предмет возможных капитальных вложений в будущем. Это считается риском для банка в случае невозврата выданного кредита, так как будет создавать проблемы при реализации такого имущества.
• Оценка рыночной стоимости недвижимости. Заемщику необходимо заказать и предоставить в банк отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта залога. Иногда банк делает это своими силами. При анализе оценочного отчета банк устанавливает ее соответствие рынку.
• Выявление уровня ликвидности объекта залога. Банку необходимо понимание, за какой период времени можно будет продать анализируемую коммерческую недвижимость на рынке в случае возможного невозврата выданного кредита.

Комментарий подготовил Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки компании «Cushman & Wakefield».

«CRE»