Новости рынка недвижимости

Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ «Москва-Сити». По итогам 2009 года здесь пустовало 500 тыс. м² офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров.

По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса «А» в самых престижных районах столицы — в «Москва-Сити» и в пределах Бульварного кольца, говорится в отчете «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (C&W / S&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. м², из которых около 100 тыс. м² приходится на «Москва-Сити», говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&W / S&R Лада Белайчук.

По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15—17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн. м². Управляющий партнер консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. «До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей», — отмечает Л. Белайчук.

Между тем средняя ставка аренды офисов класса «А» в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой — около 1000 $ за м² (рост за 2008 год — 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от 650—815 $ за м², говорится в отчете C&W / S&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов «Москва-Сити», говорит партнер «S. A. Ricci / King Sturge» Павел Яншевский. «Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере 10 млн. $», — говорит один из арендаторов действующей в «Москва-Сити» «Башни на набережной» (собственник — турецкая «Enka»).

Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в «Москва-Сити» придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам П. Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в «Москва-Сити» может достичь 30%.

В отличие от «Москва-Сити» ставки в других районах столицы уже упали. По данным Л. Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20—40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до 300—800 $ за м², а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует П. Яншевский. «Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен», — соглашается Л. Белайчук.