Новости рынка недвижимости

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2009 г.

Объем предложения коммерческой недвижимости растет

В феврале 2009 объем предложения на рынке коммерческой недвижимости вырос, что, впрочем, было ожидаемо. Так, общая площадь экспонируемых объектов находится на уровне 2,24 млн. м², что на 19% больше, чем в январе. При этом количество объектов больше на 18% (1051), а общая стоимость — на 17% (10,9 млрд. $).

Тем не менее, предложение все же существенно ниже рекордных показателей декабря 2008 года, когда собственники пытались в срочном порядке «сбросить объекты пока не перевелись покупатели». Впрочем, на самом деле предложение гораздо выше. Дело в том, что многие предпочитают попытаться сдать помещение, чтобы получать небольшие деньги, но стабильно, нежели в течение нескольких месяцев впустую тратиться на рекламу по продаже. И, конечно, при первой же возможности, такие собственники также выставят свои объекта на продажу.

Еще одна тенденция сегодняшнего рынка купли-продажи — выход на рынок большого количества крупных объектов. Если сравнивать с тем, что происходило в докризисные времена, то общая площадь объектов по сравнению, например, с февралем 2008 г. выросла на 23% больше, тогда как количество объектов стало больше всего на 1%.

Количество сделок по-прежнему находиться на крайне низком уровне. Стагнация на рынке продолжается. Причина все та же: на данный момент рынок еще не соорентировался по уровню цен, разрыв между ценами спроса и предложения достаточно велик. Собственники по возможности, стараются не снижать цену, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому процессе переговоров большинство собственников готовы на дисконт в размере 20-30%, а порой и до 50%. Например, офисное помещение в БЦ класса «А» на ул. Щепкина за февраль подешевело на 30%, а общее снижение цены предложения за несколько месяцев составило 52%. А торговое помещение на Покровке только за месяц упало в цене на 49%: с 15 000 $ до 7665 $ за «квадрат». Но покупатели не спешат совершать покупку и с такими скидками: ожидают ценового «дна». Хотя на рынке уже есть объекты, достойные внимания — с новым «кризисным» денежным потоком, с доходностью от 16% и выше.

Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве

Средневзвешенные цены снижаются уже 5-й месяц подряд, с октября снижение составило 30%. В феврале во всех сегментах рынка, за исключением офисных помещений вне пределов Садового Кольца, средневзвешенная цена снизилась. При этом лидер снижения — торговый сегмент в периферийной части Москвы, где средневзвешенная цена оказалась на 22% ниже, чем в январе. Что же касается офисных помещений вне Садового Кольца, то в этом сегменте можно наблюдать некоторую временную стабилизацию — цена даже выросла на 1% по сравнению с февралем. Это, безусловно, нельзя считать переломом тенденции. Произошла лишь небольшая коррекция после январского снижения цены на 14%.

Стоит упомянуть, что владельцы достаточно активно снижают цену не только в процессе торга, но и в экспозиции. Так, доля снизившихся в цене объектов за последний месяц составила 20%(каждый пятый объект), доля выросших в цене объектов уже несколько месяцев подряд постепенно сокращалась, и на конец февраля составила 8%.

Что касается структуры предложения, то по общей площади лидируют офисные помещения, занимая 56,7%. Доля торговых помещений составляет 15,8%, ПСП − 23,5%. По общей стоимости офисные площади занимают 66,1% рынка, торговые — 18,6%, ПСП — 10,7%.

Торговая недвижимость

В прошедшем месяце в торговом сегменте цены упали особенно сильно, причем в основном — за пределами Садового Кольца — на 22%. Теперь средневзвешенная цена квадратного метра торговой площади составляет 5037 $. Помещения в пределах Садового Кольца за прошедший месяц подешевели, лишь на 3% и средневзвешенная цена на них составила 16 531 $.

При этом на рынок вышло несколько объектов площадью более 10 тыс. кв. м, не экспонировавшихся в январе, но уже экспонировавшихся ранее. Самый крупный из них — ТЦ «Первомайский», площадью около 40 тыс. м²., продавался в декабре 2008 года за 180 млн. $. В феврале 2009 он же выставлен на продажу уже за 120 млн. $.

Если рассматривать отдельно торговые помещения в пределах Садового Кольца, то тут по-прежнему наиболее представлены небольшие помещения — средняя площадь экспонируемого объекта уже несколько месяцев подряд составляет менее 400 м², в феврале — 360 м². Средневзвешенная цена квадратного метра в таких помещениях практически вернулась на уровень годичной давности и составила в феврале 16 531 $. Еще осенью 2008 года этот показатель находился на уровне около 21 000 $.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисной недвижимости, как в центре столицы, так и за пределами Садового Кольца за февраль возрос. В пределах Садового Кольца на 25% увеличилось количество предложений. За пределами Садового Кольца этот показатель возрос на 20%.

Что касается средневзвешенных цен, то ситуацию можно назвать временно стабильной. Так, средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового Кольца снизилась на 2% до 10 399 $, а на помещения в остальной части города даже повысилась на 1%. Однако, это повышение больше похоже на небольшую коррекцию после сильного снижения в январе 2009 года, нежели на то, что цены в офисном сегменте достигли пресловутого «дна» и начали подъем. До этого еще очень далеко.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Сегмент ПСП в прошлом году развивался наиболее стремительными темпами, но к данному моменту средневзвешенная цена в данном сегменте ниже, чем год назад.

В феврале на продажу в Москве было выставлено 74 помещения производственно-складского назначения, что на 16% больше, чем в январе. Суммарная площадь предложения повысилась на 6%, и составила 474 тыс. м², а общая стоимость оказалась на 5% ниже, чем в январе, и составила $861 млрд. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет 1815 $, что на 10% ниже, чем в январе, и на 19% ниже, чем в феврале прошлого года. Стоит отметить, что падение цен в этом сегменте происходит наиболее стремительно. Это связано с существенным снижением спроса, а также с бурным ростом цен в прошлом году, что также влияет на темпы сегодняшней коррекции.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения также повысились. Количество объектов свободного назначения в феврале составило 154 шт., это на 8% больше, чем в январе 2009 года. Объем предложения в денежном выражении повысился на 12% и составил 505 млн. $. Общая площадь предложений повысилась на 21% до 92 тыс. м². Средневзвешенная цена понизилась на 7% и составила 5475 $/м².

RWAY.Ru