Новости рынка недвижимости

Как отмечают специалисты по брокериджу «NAI Becar» в структуре спроса на офисные площади 60% составляют заявки на подбор помещений с целью оптимизации затрат, и 40% — с целью улучшения условий размещения. В результате двусторонней миграции арендаторов критического роста вакансий в определенном классе не происходит.

Заявки на подбор более дешевого размещения исходят от малого бизнеса сферы услуг: юридических фирм, переводческих бюро, компаний, предоставляющих аутсорс бухгалтерских услуг. «В связи с общим замедлением деловой активности именно эти профессиональные сферы, главным образом, ощутили снижение спроса и сокращение доходов», — отмечает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа «NAI Becar». Малый бизнес ищет варианты размещения, при которых экономия на аренде составит 20–25%, для крупных арендаторов снижение ставки аренды на 10–15% позволит значительно оптимизировать расходы.

Около половины арендаторов, стремящихся сократить свои издержки, переезжают в нецентральные локации, сохраняя при этом прежний класс офисного помещения. Разница в ставках в рамках одного класса составляет 20–25% и зависит от расположения, уровня вакансий, новизны инфраструктуры бизнес центра. В классах «А», «B+», «B−» размер ставки прямо пропорционален близости к центру города. Все больше арендаторов жертвуют престижным расположением офиса в пользу сохранения прежнего комфорта и оптимизации расходов на аренду.

По мнению Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам «EKE Group», тренд децентрализации качественных офисных площадей в будущем будет усиливаться. «Это связано, прежде всего, с нехваткой пятен под застройку в центральных районах города. Также наблюдается смещение спроса на проекты с хорошей транспортной доступностью и без проблем с парковкой, которых в центре практически нет, — поясняет Ирина Зеренкова. — Перспективы децентрализации доказывает опыт зоны Пулково. За последние пять лет район Пулково превратился в одну из самых востребованных и дорогих коммерческих зон города. Сегодня в бизнес-центрах, расположенных здесь, отсутствую вакантные площади, а на освобождающиеся площади всегда есть спрос».

По данным «NAI Becar», наибольшим спросом при переезде из центра у арендаторов пользуются Московский и Выборгский районы. В целом предложение офисов высокого класса в нецентральных локациях очень ограничено. Больше всего качественных бизнес- центров в Московском районе: БЦ «Электро», БЦ «Leader Tower», бизнес-центры зоны Пулково «Пулково Скай», «Аэроплаза», «Аэропорт Сити». В других районах качественные офисы представлены единично. Но ситуация меняется — все больше офисных проектов высоких классов заявляются в нецентральных локациях. В первом квартале 2015 на рынок вышли БЦ «ECO Status» во Фрунзенском районе, БЦ «Сова» — в Красногвардейском.

Большинство заявок на улучшение качества площадей поступает от IT-компаний и государственных корпораций. Среди требований IT-бизнеса к офисам: достаточное количество свободных площадей для организации open space, хорошее естественное освещение, качественное телекоммуникационное оборудование и возможность использовать интернет-провайдера по своему выбору. Около 20% заявок поступает на подбор более качественного размещения без увеличения стоимости аренды. В текущих условиях, когда бизнес-центры готовы идти на уступки ради крупных арендаторов, в ходе переговоров можно добиться снижения ставки или бесплатных дополнительных сервисов. На уступки бизнес-центров с мелкой нарезкой может претендовать арендатор, занимающий от 100 м², в классе «А» сегодня дисконт могут обсуждать арендаторы, занимающие от 300 м².