Новости рынка недвижимости

Аналитики компании Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги 2010 года по рынку складской недвижимости. Главными тенденциями в данном сегменте эксперты считают возвращение отложенного спроса на рынок и нарастающий дефицит предложения.

Спрос

2010 год характеризовался ростом спроса на складские помещения класса «А» и «В». Распределение основного спроса происходило следующим образом: блоки 500–3000 м² — 70%, 3000 — 10 000 м² — 20% и от 10 000 м² — 10%. Большая часть договоров заключалась в сегменте прямой аренды.

С начала года прошло несколько крупных сделок. Среди них:

• ритейлер бытовой техники и электроники «Эльдорадо» арендовал 67,23 тыс. м² площадей во второй очереди подмосковного складского комплекса «ПНК-Чехов» под нужды своего распределительного центра;
• оптовая компания «Арконада» взяла в аренду 32 тыс. м² в складском комплексе «А-Терминал» сроком на 5 лет;
• в марте французский ритейлер «Ашан» арендовал 22 тыс. м² в складском комплексе «Трилоджи парк Томилино;
• компания «Центральный дивизион» арендовала 16 тыс. м² в индустриальном парке «Восточный».

Арендаторами больших блоков (от 5 тыс. м²етров) являются преимущественно российские игроки. Среди них: телекоммуникационные, фармацевтические, алкогольные компании и продуктовые ритейлеры. Доля иностранных компаний составляет около 10%. С учетом общего оживления экономики и нехватки предложения складских помещений спрос в 2011 году может только увеличиться, что приведёт к росту арендных ставок и острому дефициту качественных площадей.

Предложение

Предложение на рынке складской недвижимости 2010 года характеризуется двумя основными тенденциями: низкими темпами ввода объектов, заявленных в 2008–2009 годах и отсутствием проектов нового строительства. Уходящий год рискует стать наименее результативным по объему введенных площадей за последние 5 лет. По итогам года объемы нового строительства составили около 400 тысяч м², что почти в два раза меньше показателей прошлого года. Девелоперы не торопятся начинать новые проекты и предлагают формат взаимодействия «built-to-suit». Это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а также со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада. Однако, по мнению экспертов «Penny Lane Realty», еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат «BTS» будет неоднозначен.

В результате, сегодня наблюдается уменьшение предложения на блоки от 500 до 3000 м².

Также эксперты отмечают дефицит холодильных и морозильных складов и нехватку качественных площадей в пределах МКАД. В целом, по сегменту ожидается снижение доли вакантных площадей до 5%.

Цены

За год арендные ставки на складские помещения выросли на 5–10%. Таким образом, на конец 2010 года ставки в складских комплексах класса «А», расположенных в черте города, составляют 130–150 $ за метр в год, класса «В» — 100–125 $. Ставки в складских комплексах класса «А», расположенных за МКАД — 100–125 $ за метр в год, класса «В» — 90–110 $ за метр в год (данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города — 1500–2200 $ за метр, на объекты за МКАД — 1000–1300 $ за метр (данные приведены без учета НДС).

Таким образом, сегмент класса «В» демонстрирует рост арендных ставок и цен продаж.

За 2010 год стоимость земель промышленного назначения и арендные ставки выросли в целом на 10–15%. Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 20 км от МКАД, сейчас составляет 3300 — 16 500 $ за сотку. Стоимость аренды открытых площадок под производственно-складские нужды — от 50–70 $ за метр в год.

«2010 год можно назвать периодом оживления после кризиса на рынке складской недвижимости, 2011 будет годом восстановления, а в 2012 году мы ожидаем выход показателей рыночной активности на докризисный уровень, — говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости „Penny Lane Realty“. — Восстановление рынка начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования. Растущий спрос провоцирует сокращение доли вакантных площадей на рынке. Этому же способствует значительное сокращение объемов нового строительства, связанное с приостановкой либо задержкой возведения ряда складских объектов. В наступающем году мы прогнозируем жесткий дефицит складских помещений в Московской области, связанный с новым положением въезда грузового транспорта на территорию города, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД, холодильных и морозильных складов. Это приведет к тому, что в течение 2011 года ставки аренды на складские помещения вырастут на 5–10%».

Penny Lane Realty