Новости рынка недвижимости

Предложение

В III квартале 2011 г. объем качественной недвижимости Москвы увеличился на 180 тыс. м² и по результатам января-сентября составил 72% от общего ввода за 2010 год.

Наиболее крупными объектами, введенными в рассматриваемом периоде, являются: технопарк «Синтез» IV очередь, «Олимпия Парк» и БЦ на Шаболовке.

По сравнению с предыдущим кварталом объем ввода увеличился в 2,5 раза.

Общий объем качественных офисных площадей по итогам III квартала 2011 составляет более 11,9 млн. м². Обеспеченность качественными офисными помещениями на тысячу человек экономически активного населения в Москве составила около 1200 м². Соотношение офисных помещений класса «А» и «В» на рынке незначительно изменилось и составило 23,9% и 76,1% соответственно.

Наиболее крупные объекты, заявленные к реализации, — МФК на месте Щелковского автовокзала и МФК в Северном Измайлово, однако, следует отметить, что доля офисных помещений в данных проектах составляет не более 10%.

Спрос

В III квартале 2011 года спрос на офисную недвижимость был сформирован компаниями информационной, транспортной, торговой и финансовой сферы деятельности. Наиболее востребованная площадь аренды варьируется в пределах от 200 до 1500 м².

В связи с неустойчивым курсом рубля к евро / доллару, наибольшая активность наблюдалась в сегменте инвестиционных сделок (73% в общем объеме транзакций). Объем сделок по аренде в III квартале 2011 увеличился в 8 раз, а объем сделок купли-продажи в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2010 г.

Доля вакантных помещений, учитывая уровень ввода и поглощения, несколько снизилась, как в классе «А» (14%), так и в классе «В» (12%).

Ставки аренды и цены продажи

Рост ставок по итогам III квартала 2011 г. в сравнении с предыдущим периодом составил:

• на офисные помещения класса «А»: 10%;
• на офисные помещения класса «В»: 7%.

С начала года в классе «А» прирост ставок составил порядка 30%, в классе «В» — 20%. Необходимо отметить, что наиболее интенсивный рост демонстрировали объекты в пределах Садового кольца.

Тенденции развития офисной недвижимости

• Рост объемов поглощения, снижение уровня вакантных площадей качественной офисной недвижимости;
• Повышенный спрос на площади, готовые к въезду;
• Наибольший рост ставок в качественных объектах в пределах Садового кольца;
• Увеличение спроса со стороны арендаторов на помещения в составе отдельно стоящих зданий и особняков;
• Рост объемов и укрупнение размера инвестиционных сделок;
• Консолидация подразделений компаний.

Выводы и прогнозы

По словам директора департамента консалтинга и оценки «NAI Becar» Маргариты Трофимовой: «Рост спроса на офисную недвижимость класса „А“ в центре Москвы приводит к уменьшению уровня вакантных помещений и росту ставок и в данном сегменте. Сокращение предложения в классе „А“ спровоцирует повышение спроса на офисную недвижимость класса „В“ и, соответственно, рост ставок на наиболее качественные объекты этого класса — в первую очередь, бизнес-центры с удачным расположением, единой деловой средой и наличием качественной управляющей компании».

Продолжение тренда консолидации подразделений компаний

Вероятное изменение конъюнктуры рынка офисной недвижимости, связанное с расширением границ Москвы, прогнозируется в среднесрочном периоде (к концу 2012 г.). Ситуация в офисном сегменте будет зависеть как от макроэкономической ситуации в стране, так и от фактической реализации проектов по переносу границ и переезда правительства за МКАД.

«NAI Becar»