Новости рынка недвижимости

В июле 2009-го депутаты Госдумы наконец-то приняли долгожданные поправки в Федеральный закон «Об ипотеке», устранившие, пожалуй, главное препятствие на пути развития ипотеки на рынке коммерческой недвижимости. Напомним, что ранее в законе не было четкой формулировки, с какого момента возникает залог при сделках с нежилыми помещениями. Между тем кризис практически свел на нет усилия законодателей.

«Если при сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение или здание, то в случае с коммерческими объектами банки не оформляли закладные до момента заключения сделки купли-продажи, — поясняет суть поправок Дмитрий Золин, управляющий партнер „LCMC“. — То есть заемщику нужно было сначала купить помещение, и только после этого он мог заложить его в банке и получить кредит». Такая схема сильно тормозила развитие коммерческой ипотеки. Теперь же нежилые объекты, приобретенные в кредит, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика. «Это, конечно, дает относительные гарантии для кредитора, но говорить о конкретных изменениях в развитии коммерческой ипотеки пока не приходится», — добавляет Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу Департамента консалтинга компании «GVA Sawyer».

А причина проста: долгожданная норма закона слишком запоздала. Случись это событие раньше, когда рынок коммерческой недвижимости находился в состоянии роста, поправки, несомненно, стимулировали бы его дальнейшее развитие. Однако сегодня в условиях стагнации поправки не смогут дать должного импульса — их значение можно будет оценить позже, когда банки начнут фактически выдавать кредиты, сожалеют эксперты.

Желаемое или действительное?

Впрочем, не все аналитики столь пессимистичны. Так, специалисты «МИЭЛЬ» еще в ноябре прошлого года сообщили, что ипотека на рынке коммерческой недвижимости оживет вслед за жилой. Кризис, конечно, внес свои коррективы: процентные ставки составляют теперь 16–19%, минимальный первоначальный взнос увеличен до 50%. При этом максимальный размер кредита сокращен с 65–70% от рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости до 50%. Деньги выдают на срок три — пять лет, причем эту услугу предоставляет значительно меньшее количество банков, чем раньше. Ужесточены и требования к заемщикам, более тщательно проводится проверка их финансового состояния и платежеспособности. И все же, несмотря на сложности кризисного года, ипотечные сделки проводились. Более того, утверждают специалисты «МИЭЛЬ», сохраняющаяся тенденция стабилизации рынка недвижимости при значительно снизившихся ценах на коммерческие объекты активизировала спрос на ипотеку со стороны бизнеса.

«В настоящее время мы имеем дело с небольшими компаниями, которым помогаем подыскать подходящий объект, а также приобрести его и оформить в собственность, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании „МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость“. — В качестве примера можно привести свежую сделку, которая прошла при сопровождении нашей компании. Фирма Х приобрела 800 м² офисной недвижимости с использованием ипотеки. Срок кредитования составил пять лет. Размер займа оценен в 1,47 млн. долл. под 18% годовых».

Однако президент Группы компаний «Лаурел», эксперт Госдумы РФ, Совета Федерации РФ и правительства Москвы по вопросам развития ипотечного кредитования, член Общественного совета при Минрегионразвития России Ирина Радченко гораздо сдержаннее в оценках ситуации. «Мне известны случаи, — рассказывает она, — когда организации, наоборот, закладывали в качестве обеспечения свои нежилые помещения для получения кредитов на развитие — это примеры так называемой ломбардной ипотеки. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь существуют те же проблемы, что и на рынке жилой недвижимости — потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее снижение цен».

Дают или декларируют?

В настоящее время значительно уменьшилось количество банков, работающих с коммерческой ипотекой: продукт этот на рынке достаточно новый (а банкиры в кризисные времена предпочитают проверенные временем программы) и отличается высокими рисками, которые и закладываются в процентную ставку. Так что получить кредит на покупку нежилого объекта для сторонних клиентов можно лишь в нескольких банках. По словам Ю. Тараненко, охотнее всего банки кредитуют корпоративных клиентов, то есть те компании, которые ведут в нем свою финансовую деятельность. Самую активную позицию занимают сегодня «Сбербанк» и «ВТБ». Кроме того, программы по бизнес-ипотеке имеют «Уралсиб», «Московский Кредитный банк» и «КН Нордеа».

«В основном данную услугу предоставляют крупные западные банки, — утверждает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни „Меркурий Сити“ в рамках комплекса „Москва-Сити“. — Фактически их можно перечесть по пальцам — это „Райффайзенбанк“, банк „Сосьете Женераль Восток“, „Ханса банк“. И кредитным организациям с российским капиталом конкурировать с западными коллегами пока не под силу. Во-первых, нехватка „длинных“ денег не позволяет предоставлять более длительные сроки кредитования и низкие процентные ставки; во-вторых, кредиты, предлагаемые российскими банками, в основном кратковременны. А срок окупаемости проектов — гораздо дольше».

«Пациент» скорее мертв?

Так что же представляет собой бизнес-ипотека сегодня? «Пациент» скорее жив, чем мертв? Или процесс заморожен, как и многие проекты?

Дмитрий Золин: Сейчас кредитования новых проектов коммерческой недвижимости практически не происходит: все существующие сделки — это, по сути, рефинансирование и реструктуризация кредитов, выданных банками ранее. Все программы, о которых заявляют финансовые институты, фактически остаются на бумаге. Из тенденций последнего полугодия — активное вхождение банков в капитал девелоперских компаний, а также в капитал ритейлеров, а это происходит как раз за счет реструктуризации ранее выданных кредитов.

Ирина Стрижова: Малый бизнес в нашей стране не обладает достаточным залоговым обеспечением, поэтому ипотека коммерческой недвижимости пока характерна лишь для крупных компаний. Но в перспективе покупка офисов может стать такой же выгодной инвестицией, как и приобретение жилой недвижимости. Для того чтобы такой инструмент, как коммерческая ипотека, смог эффективно работать, необходимо повысить уровень финансирования малого и среднего бизнеса, ведь именно он во всем мире является мощным двигателем развития рынка.

Елена Просветова: Коммерческая ипотека сегодня практически не работает. Даже более развитый и понятный кредитный продукт, как жилая ипотека, во время кризиса был заморожен, и лишь недавно мы стали наблюдать некоторое оживление в этом сегменте рынка (небольшое снижение ставок, требований к заемщикам и рост числа выданных кредитов). А учитывая нестабильность на рынке коммерческой недвижимости, такой «залог» для банков просто был не интересен. К примеру, за 2009 г. стоимость офисной недвижимости упала на 40–50% по сравнению с III кварталом 2008 г. Новые поправки к закону «Об ипотеке» были направлены в поддержку развития бизнеса, но даже под очень высокий процент и на небольшой срок кредит практически невозможно получить.

Ирина Радченко: Ипотеки коммерческой недвижимости на сегодняшний день как направления деятельности в банках или в ипотечных агентствах не существует. Почему? Во-первых, нет предложения — после кризиса не все банки вообще возобновили ипотеку из-за проблем с рефинансированием кредитов. А выдавать деньги на длительный срок под сравнительно небольшие проценты банкам без перепродажи пулов закладных другим организациям невыгодно. Во-вторых, нет спроса, так как основной потребитель подобного рода кредитов — малый и средний бизнес — тоже еще не пришел в себя после кризиса.

А в перспективе?

И все же, по мнению экспертов, перспективы у рынка коммерческой ипотеки есть, и весьма неплохие. «Сегодня, когда цены продаж офисной недвижимости существенно снизились, покупка бизнес-площадей является выгоднее долгосрочной аренды, — считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании „Blackwood“. — А значит, вполне возможно ожидать роста сделок по приобретению коммерческой недвижимости с использованием ипотеки. И основными потребителями таких кредитов будут компании малого и среднего бизнеса, особенно в регионах».

Конечно, развитие коммерческой ипотеки напрямую зависит от состояния всего сегмента в целом. Сегодня рынок предусматривает кредитование как физических лиц (акционеров, владельцев бизнеса), так и самих компаний. И в том и в другом секторе есть определенный спрос, для покупки интересны разнообразные объекты — производственные и торговые площади, отдельно стоящие здания, небольшие офисы и помещения «street-retail».

«По мере восстановления активности на рынке и дальнейшей стабилизации экономики банки будут возвращаться к программам по коммерческой ипотеке, — убежден Ю. Тараненко. — Устойчивый спрос на соответствующие продукты банков можно ожидать уже через полтора-два года».

«Рынок все расставит по местам, — добавляет И. Стрижова. — Ведь если услуга коммерческого кредитования существует, более того, она пользуется спросом (пусть в данный момент и небольшим), значит, это механизм, в котором реально нуждаются игроки рынка недвижимости».

Наталья Чистякова