Новости рынка недвижимости

Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании «Penny Lane Realty».

RWAY: Как менялась стратегия основных девелоперов в кризисный период и в связи и новыми градостроительными планами в Москве?

Сергей Поправка: Многие замерли. 4–50% девелоперов постарались сменить сегмент рынка, в котором работают — в чужом болоте вода теплее. Другие частично или полностью попали под контроль кредиторов и их сегодняшняя деятельность отражает политику тех самых кредиторов: от распродать остатки, до создать эффективную структуру управления множеством перешедших к этому кредитору активов. При этом их политика стала более консервативной, они детальнее изучают риски. Некоторые девелоперы предпочли воздержаться от новых проектов, понимая, что 11–13% доходности стали крайне труднодостижимыми, они стали кредитовать надежных заемщиков под залог недвижимости, ведь в этой сфере они — высокие профессионалы.

Новые градостроительные планы заставили девелоперов быть осторожнее на тех территориях, что вошли в новую Москву, ведь здесь еще многое остается не ясным по вполне объяснимым причинам. А без понимания того, что будет происходить вокруг будущего проекта, без понимания конкурентного окружения — невозможно делать взвешенных выводов. Да и клиенты, если и смотрят объекты на этих территориях, предпочитают пока воздержаться от принятия решений о покупках. Мне показалось, уже определился тренд, в соответствии с которым повышенным интересом пользуются районы, смежные с новой Москвой как в городе, так и за его пределами.

RWAY: Какой сегмент коммерческой недвижимости в 2012 году будет развиваться и расти наиболее активно, успешно?

Сергей Поправка: Полагаю, что на некоторых сегментах уже заметен реальный дефицит. В третьем квартале этого года в строй в Москве не введено ни одного современного ТЦ, в четвертом тоже будет не густо. Ведущие бренды, сетевики хотят в ТЦ, им не подходят магазины шаговой доступности, на которые у ПМ теперь переместился ориентир.

Складские комплексы. На всех объектах класса «А» — waiting list, отсутствие новых проектов. Дефицит.

Властью заявлен интерес к доходным домам. И похоже, в перспективе очерчивается путь решения вопроса. Путь привлечения коммерсантов. Дело, возможно, сдвинется с мертвой точки.

RWAY: Каким условиям должен соответствовать проект, чтобы привлечь инвестора?

Сергей Поправка: Он должен, во-первых, быть устойчивым к изменениям политики ПМ, к изменениям в составе лиц, принимающих решения в ПМ, во-вторых, предусматривать варианты выхода из проекта на разных этапах его реализации. Ну а главное — быть очевидно прибыльным. В противном случае средства пойдут в жилую сферу.

Главными событиями рынка коммерческой недвижимости в этом году стали — запрет строительства в пределах ТТК, пересмотр инвестконтрактов, снос палаток и ликвидация рынков, а также создание концепции развития розничной и оптовой торговли в Москве, согласно которой основной упор в строительстве новых торговых объектов будет делаться на районные ТЦ площадью до 5 тысяч м².

Безусловно, массовые проверки инвестконтрактов положительно повлияли на рынок коммерческой недвижимости. При Лужкове многие объекты возводились просто потому, что инвестор обладал нужным количеством денег и связей, совершенно не заботясь о том, как эти офисные или торговые центры повлияют на транспортную ситуацию в районе, насколько они будут вписываться в окружающую архитектуру. Самым спорным решением правительства стал, пожалуй, запрет строительства объектов коммерческой недвижимости в пределах ТТК. С одной стороны, это попытка урегулировать, поставить под контроль транспортную проблему в центре города. Многие уже функционирующие объекты не обладают должным количеством парковочных мест и удобными подъездными путями, из-за чего около здания возникают многочисленные пробки. Новые проекты, попавшие под запрет, могли бы, таким образом, еще больше усугубить ситуацию. Однако есть ряд объектов, чья реализация не ухудшила бы положение дел в центре при условии, что их площади были бы сокращены, а количество парковочных мест — увеличено. Речь идет, в первую очередь, о комплексной застройке промзон: например, территория Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти, часового завода «Слава», текстильной фабрики «Трехгорная мануфактура».

Центр Москвы все еще обладает потенциалом для строительства объектов офисной и торговой недвижимости, однако реализовывать такие проекты нужно грамотно: с хорошими условиями для парковки и заездами. Московским властям следует задуматься об этом, так как рано или поздно им придется залатать «дыры» в бюджете, а с учетом достаточно жесткой политики Собянина относительно внешних займов столицы, эта «дыра» появится довольно скоро.

Новые разрешения на строительство в черте города выдаются крайне редко, особенно по сравнению с предыдущими годами. Вряд ли за 2011 год было одобрено более 10 инвестконтрактов по торговой недвижимости. При этом предлагается открывать магазины шаговой доступности и районные торговые центры площадью до 5 тысяч м². Строить их менее выгодно — себестоимость в пересчете на 1 м² выше, чем при строительстве более масштабных ТЦ, так как расходы на подведение коммуникаций и получение всех разрешений мало зависят от размера объекта, при его небольшой площади повышает расходы в пересчете на квадратный метр площади. При этом и интерес сетевиков, сильных брендов в основном вызывают масштабные и интересные проекты, а не социально значимые и локальные. В связи с этим многие ритейлеры уже сейчас жалуются на отсутствие хорошего предложения в крупных торговых центрах и более активно рассматривают помещения в стрит-ритейле. В ближайшее время эта тенденция только усилится. Однако важно понимать, что стрит-ритейл не резиновый, и рано или поздно ритейлеры столкнутся с высоким дефицитом торговых мест, сокращением объема предложения, ростом ставок аренды. Радует и появление в тематике street-retail сайта MAGAZAN.RU, который за 2011 год провел десяток заметных событий, предложил заказчикам исчерпывающую базу предложений, стал удобным инструментом для профессиональных операторов рынка.

Все проекты в пределах ТТК, которые ввелись на рынок в этом году или будут достраиваться в течение 2012-2013 годов, пользуются высоким спросом среди арендаторов или потенциальных покупателей в виду своей уникальности, поэтому они являются более чем привлекательными объектами для инвестирования. В первую очередь речь идет об уже функционирующих офисных центрах класса «А» «Даймонд Холл», «Имперский Дом», «Вивальди Плаза» и «Дельта Плаза», а также о строящихся третьей очереди БЦ «Аквамарин III», второй фазе БЦ «Легион II» и БЦ «Light House».

После распоряжений мэра многие девелоперы переориентировали свои офисные проекты под апартаменты или стали рассматривать возможность строительства любой другой разрешенной недвижимости, например, жилья. Так, компания «Экоофис» заявила о том, что на месте БЦ «Дербеневский» в районе метро «Павелецкая» появится жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тысяч м², а «Coalco Development» поменяла функциональное назначение проекта «Хрустальные башни», предусматривавшего 160 тысяч м² офисных площадей, на апартаменты.

Увеличились запросы со стороны инвесторов на поиск зданий под редевелопмент для реализации апартаментов или лофтов. Например, KR «Properties» строит апартаменты, причем это касается не только «Даниловской мануфактуры», но и административного здания на Комсомольском проспекте. Компания также купила здание на улице Мишина — это бывшая промышленная зона, которую собираются переделать под апартаменты. Эстафетную палочку подхватил «Red Development», реализующий в Духовском переулке из бывшего здания фабрики проект «The Loft», включающий офисы и апартаменты. Еще одним крупным игроком на рынке, рассматривающим на данный момент площадки под редевелопмент, является «Sminex Development». С учетом запрета строительства в пределах ТТК инвесторы будут продолжать развивать деловые кластеры на северо-западе и юго-западе Москвы, в районе Ленинградского шоссе и Кутузовского проспекта. Торговая недвижимость будет все больше оттесняться ко МКАД, особенно если речь идет о крупномасштабных торговых центрах и моллах.

Опубликовано в бюллетене «RWAY» № 200, ноябрь 2011 г.