Новости рынка недвижимости

Уходящий год для сектора коммерческой недвижимости оказался нелегким. Медленное, но верное падение спроса, изменения на рынке управления недвижимостью и окончательная капитуляция собственника перед арендатором и покупателем — наступление шло «по всем фронтам».

Участники рынка едины во мнении: в этом году начался передел рынка недвижимости. Оценить в полной мере, к каким последствиям это приведет, в настоящий момент они пока не берутся, однако уже сегодня для всех очевидны грядущие перемены: значительные объемы недвижимых активов сосредоточены в банках и приобретены малоизвестными инвесторами.

— Большое количество бизнес-центров, заявленных к сдаче в эксплуатацию в течение 2009 года, не запущено в срок. Сдача в эксплуатацию части из них была перенесена на 2010 год, часть строительства была «заморожена» до лучших времен, — объясняет генеральный директор компании «Rowgroup» Марат Манасян. — Серьезные изменения претерпел рынок девелоперов и собственников. Часть собственников была вынуждена из-за недофинансирования и кредитного обременения существующих и строящихся объектов переуступать права на недвижимость с сильным дисконтом. На рынке управления недвижимостью также произошел ряд изменений, затронувших как крупных игроков, так и небольшие эксплуатирующие организации.

В свою очередь, увеличение тарифов на коммунальные платежи и удорожание обслуживания оборудования и инженерных систем вместе с требованиями владельцев о снижении стоимости услуг управляющих компаний привело к перераспределению клиентов на рынке.

Однако в будущее эксперты смотрят с оптимизмом. Несмотря на то что многие предрекали, что кризис в коммерческой недвижимости продлится не менее двух лет, по мнению большинства, самый сложный период уже позади. «Рынок стабилизировался, цены достигли „дна“, начинаются сделки, а это, в свою очередь, говорит о том, что скоро начнется процесс поглощения тех площадей, которых пока в избытке, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости „Capital Group“ Петр Исаев. — Значителен, на мой взгляд, вклад нашей компании в развитие рынка в этом году: „Capital Group“ завершил строительство многофункционального комплекса „Город столиц“ в „Москва-Сити“, преодолев все сложности, мы достраиваем многофункциональные комплексы „Легенда Цветного“ и „Имперский Дом“, в будущем году они будут введены в эксплуатацию».

По справедливости

Жадность все-таки наказуема. Еще год назад на рынке был избыток переоцененных площадей, однако в течение этого года такие позиции понемногу выровнялись. «Степень снижения ставок в современных бизнес-центрах не в последнюю очередь зависит от политики собственника. В рамках качественных проектов, где соотношение цена-качество изначально было объективным, цены не снижаются. Переоцененные форматы действительно теряют 30–50% стоимости, но, на мой взгляд, это коррекция до уровня „справедливой“ цены», — считает Петр Исаев.

По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости компании «Антер» Игоря Глухих, в первую очередь это были объекты, которые строились в офисных центрах и предназначались для сдачи в аренду крупными площадями (в настоящее время под словом «крупные» можно смело подразумевать площади более 400–500 м²).

По данным компании «Антер», ставки аренды на офисы класса «А» сегодня упали в 2–2,5 раза, на офисы класса «В» — в 2,5–3 раза. Средние ставки аренды коммерческой недвижимости в Москве, по сведениям консалтинговой компании RRG, составляют в пределах Садового кольца 646 долларов за 1 м² в год, а вне Садового кольца — 431 доллар за 1 м² в год. По данным компании «Rowgroup», ставки аренды офисов класса «А» сегодня находятся на уровне 500 долларов за 1 м² в год. Ставки аренды офисов класса «В» колеблются в диапазоне 300–450 долларов за 1 м² в год.

«Речь идет о базовых ставках, конечно. НДС и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает отдельно, хотя с начала этого года по текущий момент зафиксировано большое количество изменений в арендной политике собственников. Большинство владельцев перешли от схемы детализации ставки по ее составляющим — базовая ставка, эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные платежи — к объединенной валовой ставке арендной платы, включающей в себя все платежи арендатора. И сегодня собственники все чаще включают в ставку коммунальные платежи, — констатирует Марат Манасян. — Для того чтобы получить представление об изменениях ставки на рынке в целом, следует отметить следующий факт: средняя стоимость офисного помещения в бизнес-центре класса В сегодня составляет 15 000 рублей за 1 м² в год с учетом НДС и эксплуатационных платежей и без учета коммунальной составляющей арендной платы».

Приблизительно так же изменилась стоимость недвижимости, отмечает Марат Манасян. За 2009 год рынок инвестиций в коммерческую недвижимость лишился некоторых игроков, часть иностранных компаний прекратили инвестировать в России. Отечественные инвесторы не спешат вкладывать средства в недвижимость и занимают выжидательную позицию. Крупные сделки на рынке офисной недвижимости за 2009 год происходили вследствие вынужденной необходимости продавцов. Инвестиционных сделок практически не происходило. Если говорить о цифрах, то, по данным компании «Антер», продажная стоимость офисов класса «А» в среднем составляет 4000–4500 долларов за 1 м², стоимость площадей класса «В+» — 3500 долларов за 1 м², класса «В» — 3000 за 1 м².

На гребне волны

Структура спроса отчасти осталась неизменной, правда, арендаторы получили возможность переехать из отдаленных мест в центральные. «Как всегда, наиболее востребованы офисы площадью 80–150 м², и если ранее это были офисы класса „В“, расположенные за ТТК, то сегодняшняя арендно-ценовая ситуация позволяет арендаторам замахнуться на более интересные по местоположению и классу офисы», — отмечает Игорь Глухих.

Благодаря снижению цен многие арендаторы в течение года получили возможность захватить более «центровые» места. «Возможность выбора и корректировка цен позволили многим занять более качественные площади по стоимости докризисного класса «В», — считает Петр Исаев. — С сентября мы также отмечаем рост интереса к инвестиционным сделкам — все понимают, что сегодня, когда цены близки к минимальным значениям, наступает наиболее благоприятный момент для входа. Поэтому проекты с высоким инвестиционным потенциалом — активно строящиеся, имеющие выгодное местоположение и соответствующую классу инфраструктуру — при условии объективного соотношения цена-качество сохраняют высокие темпы реализации. Например, в МФК „Город столиц“ в „Москва-Сити“, строительство второй очереди которого завершается, осталось менее 10% свободных офисных помещений».

Наиболее востребованными оказались офисные помещения, расположенные в зданиях класса «В» и «С». «Максимальное падение наполняемости продемонстрировали здания класса „А“, доля вакантных площадей в некоторых бизнес-центрах достигла 40%. В целом за счет снижения ставок и предоставления дополнительных сервисов владельцам зданий класса „В“ удалось несколько стабилизировать ситуацию с заполнением своих бизнес-центров, но в классе „В“ все еще присутствует высокий уровень свободных площадей», — заявляет Марат Манасян.

Застыв в ожидании

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в следующем году, пока непонятно. Ясно, что нынешняя стагнация сохранится до конца года. «Полагаю, что в будущем году рынок окончательно стабилизируется. Цены, скорее всего, останутся на достигнутом уровне, возможно, произойдет плановая индексация в пределах 10%, но существенного роста в настоящий момент мы не прогнозируем», — говорит Петр Исаев.

Начало 2010 года задаст тренды на будущее, уверены многие. Может произойти существенное изменение курса доллара по отношению к рублю в сторону увеличения. Если это случится, то негативно скажется на стоимости коммерческой недвижимости вне зависимости от сегмента. «Ставки арендной платы в худшем случае продолжат плавное снижение, в лучшем — будут оставаться на текущем уровне. Стоимость продажи также может снизиться или остаться прежней. Мы прогнозируем падение стоимости от 0 до 20% в зависимости от класса зданий и их местоположения. Разумеется, это касается ставок арендной платы, с той лишь разницей, что ставки будут менее подвержены тенденции спада и их максимальное падение не превысит 15–17%», — полагает Марат Манасян.

Строительство новых зданий и ввод в эксплуатацию строящихся проектов останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от банковского сектора в контексте предоставления девелоперам и собственникам недвижимости конкурентоспособных инструментов финансирования проектов. Речь идет в первую очередь об эффективной ставке кредитования. В силу рыночного уменьшения денежных потоков, снижения ставок арендной платы и стоимости недвижимого имущества банки должны будут разумно подходить к формированию коммерческих условий, иначе обслуживание выданных средств может лечь на их плечи и никоим образом не улучшить ситуацию на рынке, добавляет Марат Манасян.

Безусловно, у рынка есть будущее, это понятно всем. «В начале года было заметно, что инвесторы собирают информацию о проектах для понимания рынка, сейчас же очевиден их реальный интерес к вхождению в проект — они готовы садиться за стол переговоров и обсуждать структуру и условия сделки. В последнее время растет спрос на качественные проекты, которые удачно расположены и у которых есть потенциал развития — такие, например, как офисный центр на Ленинградском проспекте, ТРК „Детский мир“ и „Лето“. К подобным проектам растет интерес и со стороны инвестиционных фондов, и со стороны потенциальных арендаторов», — уверен президент ОАО «Система-Галс» Андрей Нестеренко.

И хотя до восстановления рынка еще далеко, его участники уже отмечают увеличение интереса со стороны инвесторов, а это определенно хороший знак.