Новости рынка недвижимости

В сегменте торговых комплексов, по мнению специалистов «RWAY», пока сохраняется так называемый рынок арендатора, хотя в успешных ТК он смещается в сторону арендодателя, поскольку:

• обеспеченность жителей Москвы качественным торговыми центрами существенно ниже, чем, например, в Санкт-Петербурге и ряде других городов-миллионников;
• количество интересных с точки зрения расположения и концепции торговых комплексов, где есть свободные площади, в столице невелико;
• на фоне стабилизации экономической ситуации ритейлеры возобновили свое развитие.

Все это привело к сокращению уровня вакантных площадей с 15% в середине 2009 года до 8% в середине 2010 года и к увеличению листов ожидания по наиболее привлекательным торговым центрам.

Общее предложение площадей качественных торговых центров на рынке Москвы к концу 2010 года достигнет 4 млн. м² («GLA»).

Доля вакантных площадей пока еще будет находиться на высоком уровне (11%) в первую очередь за счет большого объема предложения, введенного в 2010 г. Однако в 2011–2012 гг., уровень вакантных площадей с большой долей вероятности снизится до 5–7%. В 2009 году торговые объекты, вводимые в Москве, в среднем были заполнены на 40–60%. В 2010 данная тенденция продолжалась что вынуждало девелоперов новые объекты открывать пофазно.

На начало 2011 года наметилась тенденция к росту арендных ставок, для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы они выросли на 7–10% с начала года. Данная тенденция получит развитие и в 2011 году, однако прогнозируемые темпы роста будут невелики — в пределах 10–13% в год.

Повышение спроса на качественные торговые помещения в Москве способствовало пересмотру коммерческих условий для арендаторов. Так, если в 2009 году преобладала схема процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, то в настоящее время рынок возвращается к высокой фиксированной части, при этом сохраняя процент с оборота (смешанная схема). Размер фиксированной части тем больше, чем успешнее торговый центр. Кроме того, остались в прошлом такие льготы, как отделка за счет собственника здания.

Следует отметить, что активизация спроса со стороны арендаторов и рост арендных ставок на рынке торговых комплексов характерны не только для Москвы, но и для регионов.

Учитывая ограниченность предложения качественных торговых комплексов в Москве по сравнению с рядом других российских городов, а также возобновление экспансии ритейлеров, арендаторы готовы снимать площади на условиях арендодателя. В первую очередь это относится к наиболее удачным с точки зрения расположения и концепции торговым центрам. Именно здесь отмечается рост арендных ставок и увеличение листов ожидания.

В 2011 году ожидается снижение объемов строительства. Хотя в планах девелоперов довольно много проектов (17 проектов с общей арендопригодной площадью 350 тыс. м²), по большей части это небольшие проекты с небольшой зоной охвата.

В начале 2011 года интерес ритейлеров сфокусировался на торговых площадях формата «стрит-ритейл», что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы по решению столичной администрации.

В условиях постепенного восстановления экономики после кризиса и ограниченности финансовых возможностей ритейлеров для широкой экспансии, следует отметить более взвешенный подход арендаторов к выбору торговых комплексов. Наиболее востребованными являются функционирующие и успешные торговые центры. Среди строящихся объектов в первую очередь популярны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые очевидно будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора).

Справка:

Совокупная общая площадь ожидаемых к вводу в 2011 г. торговых центров (по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков «Colliers International») составляет около 700 тыс. м². Таким образом, площадь торговых центров, заявленных к открытию в 2011 г., на 40% меньше, чем в 2010 г. Это связано с тем, что строительство запланированных к вводу в 2011 г. торговых комплексов начато еще до кризиса, а новых проектов нет.

В ТК Москвы в 2011 году продолжится сокращение вакантных площадей, и это приведет к увеличению листов ожиданий и стремлению собственников зданий выбирать более надежных и интересных арендаторов.

Торговые сети. Итоги. Проблемы

Большинство международных одежных ритейлеров не поменяли своих стратегий, приспосабливаясь к особенностям российской торговли в кризис. Продуктовые сети, стараясь не изменять основной стратегии, находятся в постоянном поиске новых решений и в переменах видят залог успешного развития на российском рынке.

Аренда

Международные сети вынуждены платить за аренду на 50% больше, чем в большинстве других стран.

Цены

Цены на продукцию одежные операторы корректируют с учетом российской логистики, налогообложения, ситуации на рынке недвижимости. Это приводит к тому, что в России международные сети нередко продают товары на 30–60% дороже, чем на других европейских рынках.

Персонал

В Европе штат одного магазина — это в среднем 20–30 человек, в России почти в два раза больше. В России многие магазины открыты до позднего вечера и работают по 364 дня в году.

Финская сеть «Stockmann» — один из первых зарубежных ритейлеров, появившихся на российском рынке. В настоящее время под управлением компании находятся пять универмагов в торговых центрах «Мега», «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и магазин одежды в Санкт-Петербурге. На конец 2010 г. запланировано открытие в Санкт-Петербурге ТЦ «Невский центр». Несмотря на кризис выручка финской розничной сети одежды на Украине и в России в I полугодии 2010 г. составила 97,5 млн. евро, увеличившись на 19% по сравнению с аналогичным показателем 2009 года (82,1 млн. евро).

Датская сеть «Ессо». В России бренд представлен с 1991 г. Несмотря на кризис, динамика продаж сети остается положительной, при этом только в 2010 году открыто более десяти новых торговых точек. Несмотря на то что коллекции разные, подача бренда «Ессо» для потребителя во всем мире практически едина. Это выражается не только в рекламных коммуникациях, но и в формате магазинов. Площадь торговой точки, как правило, составляет 100–150 м².

Американский ритейлер «GAP» — крупнейшей в мире сети по продаже одежды (3150 магазинов в США, Великобритании, Канаде, Франции, Ирландии, Японии и других странах). Стратегия этой фирмы состоит в том, что бренд «GAP» на любом рынке должен оставаться одинаковым.

Американская марка «Levi’s». В России компания попробовала отойти от обычной стратегии, но в результате вернулась к привычным методам работы. На российский рынок «Levi Strauss & Co» вышла в 1993 г. В феврале 2009 г. «LS&СО» объявила о создании «Global Denim» (51% — «LS&СО») с российской компанией «ДжамильКо», одним из крупнейших ритейлеров в люксовом сегменте и эксклюзивным дистрибьютором «Levi’s» с 1998 г. Создание «Global Denim» стало прецедентом в деятельности американской компании, которая на развитых рынках действует самостоятельно, а на развивающихся — через франчайзинг. В сентябре 2009 г. компания выкупила у партнера оставшиеся 49%. На консолидацию активов американскому ритейлеру пришлось потратить 32 млн. $. Теперь «LS&СО» вернулась к привычной стратегии и намерена работать на рынке самостоятельно.

В качестве якорных арендаторов ТЦ чаще всего выступают такие известные на рынке продуктового ритейла сети, как «Перекресток», «Седьмой континент», «Азбука вкуса», «Мой магазин», из международных — «Ашан» и «Спар».

«Ашан Россия» является одной из самых динамично развивающаяся международных продуктовых сетей на российском рынке. Российская сеть компании насчитывает более 35 гипермаркетов и продолжает успешно расширяться, в том числе и благодаря поиску новых решений. Сегодня сеть делает ставку на малый формат. Сейчас в Калуге и Пензе компания испытывает новый формат магазина «Радуга», концепция которого ориентирована на экономию ресурсов. Тестирование продлится до конца 2010 г., а затем будет принято решение, станет ли компания развивать его дальше. Этот формат разработан для городов с населением от 300 до 700 тыс. чел. В концепцию этих магазинов заложено много инноваций: есть касса самообслуживания, есть большая холодная комната, которая одновременно является торговой зоной. Также сеть открывает специализированный магазин «Ашан-Сад», в котором продают товары для сада, интерьера, для животных. Третий нетипичный формат — магазины «Ашан-Сити». По площади они тоже меньше, чем классический «Ашан», и приближаются к «Радуге». В этих магазинах шаговой доступности с учетом запросов потребителей и особенностей формата компания пересмотрела ассортимент в сторону увеличения продовольственных товаров.

Компания «Спар». Подразделением компании является «Спар-Восток». «Спар-Восток» строит достаточно большие магазины площадью 2–3 тыс. м². Компнаия разрабтывает стратегии, адаптированные под конкретные нужды конкретного микрорегиона. Количество магазинов сети, несмотря на кризис, на российском рынке достигло 212 — это на 17% больше, чем в 2008 году. В планах «Спар» на 2010 г. был прирост числа магазинов в 19%.

Полностью эта и многие другие темы раскрыты в информационно-аналитическом Бюллетене рынка недвижимости «RWAY».

«RWAY.Ru»