Новости рынка недвижимости

В 2010 году был продолжен высокий темп ввода торговых площадей. Но, несмотря на хорошую динамику ввода, на рынке по-прежнему присутствуют объекты, строительство которых остается замороженным. В то же время, в отличие от 2009 года, когда достраивались торговые центры высокой степени готовности, в 2010 году началось строительство совершенно новых проектов и объектов, ранее находившихся в «бумажной» стадии. Таким образом, после череды смен владельцев активов, пересмотра приоритетности проектов и сроков их реализации, прошедший год дает представление о направлении движения развития рынка на 2011 год.

Совокупный объем прироста качественной торговой недвижимости составил 477 тысяч м² арендопригодной площади. Общий объем предложения в Москве по результатам 2010 года превысил 4 миллиона квадратных метров (4 058 000 м²) качественной торговой недвижимости.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в конце года составила 298,2 м² на 1000 жителей. При таком показателе обеспеченности в отдельных районах города начинает чувствоваться насыщение торговыми площадями. В целом по городу наблюдается перенасыщение «типовыми» торговыми центрами.

В 2011 году планируется ввести порядка 698 тысяч м² качественной арендопригодной торговой площади. Этот заявленный объем ввода ниже показателей 2009–2010 годов, что связано с незначительным числом новых проектов, заявленных с начала кризиса.

Объем введенных площадей в 2011 году, скорее всего, не превысит пикового показателя 2009 года (599 тысяч м²).

Высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка делают Москву инвестиционно привлекательной, как для девелоперов, так и для крупных российских и иностранных ритейлеров. Выход на московский рынок новых розничных сетей, дает уверенность в том, что уменьшение спроса на торговые площади в ближайший год маловероятно.

Спрос в 2010 году был на уровне 2009 года. Количество заявок на аренду торговых помещений было выше докризисного уровня на 9%, однако спрос на покупку все еще составляет 55% от уровня 2007–2008 годов.

В 2010 году (как и в 2009) арендаторы были нацелены в основном на Центральный округ, спрос на который за год увеличился в 1,3 раза. При этом в 2009 году высокие цены в центре города вынудили покупателей присматривать помещения в северном и западном направлениях, а в 2010 году наиболее популярным стал юг города.

Наиболее привлекательными для арендаторов и покупателей остаются помещения до 250 м². За 2010 год предпочтения, как арендаторов, так и покупателей практически не изменились. Спрос на аренду помещений незначительно сместился в сторону сокращения торговых площадей, спрос на покупку — в сторону увеличения. Наибольшее изменение было в сегменте покупки, где в 1,7 раза возросла доля желающих приобрести помещения площадью 251–500 м².

За 2009–2010 годы весь объем вакантных площадей в топовых торговых центрах был исчерпан. Сегодня в успешных торговых центрах вновь ведется так называемый «лист ожидания». В среднем по Москве доля вакантных площадей в крупных торговых центрах составляет порядка 6–8%.

Ставки аренды за 2010 год продолжали расти. Ввод новых качественных объектов на протяжении года стимулировал миграцию арендаторов, что приводило к повышению ставок в качественных торговых объектах и вынужденному их понижению в торговых комплексах и отдельно стоящих объектах. Наибольший рост показали ставки на встроено-пристроенные помещения, которые в IV квартале выросли сразу на 6,1%, что было вызвано регулированием сети мелкорозничной уличной торговли.

На фоне высокого объема ввода торговых площадей за последние два года, в некоторых округах города ощущается насыщение качественными торговыми площадями. Однако в таких округах, как ВАО, САО, ЗелАО сохраняется низкая обеспеченность качественной недвижимостью на фоне высокой доли некачественных объектов торговли (до 65–80% от всего объема торговых площадей).

Сегодня значительную долю на рынке сегодня занимают «стандартные» торговые центры. Высокая конкуренция среди них стимулирует девелоперов развивать новые форматы торговой недвижимости, такие как «outlet center», «retail park» и «life-style-центры». Несмотря на то, что первый life-style-центр появился еще в 2005 году — «Барвиха Luxury Village» на Рублево-Успенском шоссе, широкого распространения новый формат не получил. В 2010 году было анонсировано сразу несколько проектов формата «outlet center». Ввод подобных объектов должен положительно сказаться на рынке и стимулировать дальнейшее развитие торговой недвижимости. В перспективе 2–5 лет рынок может перейти к фазе «борьбы форматов».

«Цены предложений продажи торговых помещений в 2010 году в среднем показали небольшой рост. Торговые комплексы и отдельно стоящие торговые объекты, за год отыграли половину своей стоимости после обвального падения в I квартале 2009 года, показав рост в 49,2%. Основная доля предложений продажи приходится на встроенно-пристроенные помещения, которые продолжают диктовать среднерыночные цены на рынке, — отмечает Владислав Луцков, генеральный директор „АКЦ МИЭЛЬ“. — В 2011 году мы прогнозируем дальнейший рост ставок аренды и цен продаж на торговую недвижимость».

«Недавние события, связанные с падением крыши одного из гипермаркетов в Санкт-Петербурге могут и должны привести к проверке и ужесточению требований к торговым объектам. Что в свою очередь может сказаться на увеличении затрат инвесторов и девелоперов ТЦ. Но вряд ли эта причина станет определяющей для вполне обоснованного роста цен на торговые объекты в текущем году», — считает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

«Пресс-служба холдинга „МИЭЛЬ“»