Новости рынка недвижимости

Цены на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по-прежнему далеки от докризисных показателей. Причем — абсолютно во всех сегментах.

К такому выводу пришли специалисты консалтинговой компании «RRG», сравнив стоимость объектов в августе 2011 года с докризисными ценами.

В качестве показателя докризисных цен был взят август 2008 года. «Кризис начался в конце августа — сентябре. А до кризиса цены на рынке коммерческой недвижимости росли ежемесячно. Поэтому именно в августе 2008 года наблюдалась максимальная стоимость объектов», — поясняет генеральный директор «RRG» Денис Колокольников.

Знаменателен тот факт, что август и сентябрь 2011 года (как и 3 года назад) ознаменовались достаточно серьезными новыми кризисными явлениями финансового рынка в США и Европе (где фондовые котировки на уровне дна — весна 2009 года), да и фондовый рынок России также серьезно просел. Так индексы «Dow Jones» и «S&P500», а также наши отечественные индексы с июля по август упали на 20 и более процентов, при этом, исходя из того факта, что долговая проблема в странах Евросоюза, а также в США сохраняется и в ближайшее время вряд ли разрешима, данные вопросы в ближайшей перспективы сняты будут вряд ли.

По данным мониторинга «RRG», несмотря на то, что в последние год-полтора наблюдается восстановление рынка, в настоящее время уровень цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости ниже докризисного в среднем на 36%.

Максимальное снижение произошло в сегменте производственно-складских помещений, кризисная тенденция по которым хоть и в небольшой степени, но сохраняется. И по сей день тенденции к подорожанию этих посещений не наблюдается. Причем снижение цен в этом сегменте с конца лета 2010 года составило 14%. В целом же, с августа 2008 по август 2011 года, средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась на 42% и на сегодняшний день составляет 1379 $.

Офисная недвижимость за время кризиса также подешевела весьма значительно. Как отмечают специалисты «RRG», максимальное снижение цены на офисы было зафиксировано внутри Садового кольца и составило 31%. При этом с августа 2008 по август 2009 года цены снизилась на 37%, а позже — хотя и выросли, но незначительно. Сейчас приобрести офисное здание в пределах Садового кольца можно в среднем по цене 8609 $ за м² вместо докризисных 12 390 $.

За пределами Садового кольца ситуация развивалась несколько иначе. Правда, итоговый уровень снижения цен был сопоставим с «центровым» — 34%. Однако, «дно» для офисного сегмента в периферийной части столицы наступило гораздо позднее: снижение цен за первый год (с августа 2008 по августом 2009 года) оказалось 29%, а с августа 2009 по август 2010 года это снижение составило еще 13%. Потом средневзвешенные цены на офисные помещения стали расти, но весьма скромно: всего 7% с августа 2010 по август 2011 года. В настоящее время средневзвешенная цена на офисы за пределами Садового кольца равна 3726 $, в то время, как в августе 2008 года она равнялась 5630 $ за м².

Торговая недвижимость за пределами Садового Кольца по сравнению с докризисными временами «потеряла» не так много, как офисная: средневзвешенная цена предложения в августе 2011 года ниже аналогичного показателя в августе 2008 года на 28%. Если в августе 2008 году квадратный метр в этом сегменте предлагался по средней цене 7053 $, то в августе 2011 года — по 5089 $. При этом в первый год кризиса снижение составило 32% и, таким образом, оказалось сопоставимым с общим снижением до настоящего времени: рост цен в посткризисный период практически отсутствовал.

Однако лучше всего выдержала «кризисный удар» торговая недвижимость в центре Москвы: средневзвешенная цена здесь снизилась по сравнению с докризисной на 19%. При этом минимальных значений цены здесь, снизившись на 39%, достигли уже весной-летом 2009 года. В дальнейшем, «оттолкнувшись от дна», стоимость торговых площадей в центре росла.

«Быстрое восстановление этого сегмента объясняется традиционно высокой инвестиционной привлекательностью торговых помещений в центре, которые в большинстве своем являются объектами стрит-ритейла, — поясняет генеральный директор „RRG“ Денис Колокольников. — Небольшие помещения в „топовых“ локациях, расположенные в первой линии домов и обладающие с витринами не зря называют „голубыми фишками“ коммерческой недвижимости. Они были востребованы даже в самый острый период кризиса, и количество таких предложений всегда было крайне небольшим. Соответственно, это не может не сказываться на цене. Хотя о достижении докризисных показателей пока говорить не приходится».

Стоимость квадратного метра торговой недвижимости в центральной части города сегодня составляет 14 370 $, летом 2008 года — 17 842 $.

Довольно далеко до докризисным показателей и сегменту помещений свободного назначения. Квадратный метр в помещении свободного назначения в августе 2008 года предлагался за 5942 $, а сейчас дешевле на 23% — 4588 $.

Таким образом, по мнению Дениса Колокольникова, вернуться к докризисным показателям коммерческая недвижимость сможет еще не скоро. Об этом свидетельствуют как низкие темпы восстановления рынка после финансового кризиса 2008 года, так и тяжелая ситуация на финансовых ранках США и Европы.

Кроме того, докризисный рынок был явно переоценен на фоне многолетнего дефицита качественных коммерческих площадей. Сейчас же предпосылок к резкому увеличению стоимости квадратного метра нет. Хотя и нынешний уровень цен, считает эксперт, нельзя назвать низким, а коммерческую недвижимость — дешевой.

Коммуникационное агентство «PR-стиль»