Новости рынка недвижимости

При минимальном за последние 5 лет вводе нового предложения торговля плавно перетекает в столичный стрит-ритейл и регионы.

Предложение

В 2011 году на рынке Москвы было введено 315 тысяч м². торговой недвижимости — это в 2,5 раза меньше, чем годом ранее, и в 3 раза хуже аналогичных показателей 2009 года. Столь значительно снижение темпов роста предложения объяснятся тем, что сроки сдачи в эксплуатацию торговых центров общей площадью более 660 тысяч м² были перенесены на 2012 год.

Единственным крупным ТЦ, открывшимся в 2011 году, стал «Афимолл Сити» площадью 179 тысяч м².

Наиболее активно за отчетный период развивался СЗАО: здесь новое предложение составило 195 тысяч м².

Запрет на строительство в пределах ТТК и ориентация политики департамента строительства Москвы на возведение торговых объектов площадью до 5–10 тысяч м² заставили многих девелоперов сконцентрировать свою деятельность в регионах: например, в Санкт-Петербурге, Рязани, Оренбурге, Челябинске или Уфе. В 2011 году общая площадь открывшихся там торговых объектов составила 720 тысяч м². В ближайшие два года эта тенденция только усилится.

Спрос

Из-за крайне ограниченного нового предложения объекты, которые открылись в 2011 году или достроятся в течение ближайших пару лет, вызывают ажиотажный спрос со стороны ритейлеров. Торговые операторы уже сейчас испытывают недостаток свободных помещений.

По данным экспертов «Penny Lane Realty», наиболее остро ощущается дефицит площадей 100–500 м²: на их долю приходится 41% заявок арендаторов.

Активные планы развития продуктовых ритейлеров и магазинов бытовой техники диктуют высокий спрос на помещения более 1000 м², на которые поступает до 25% запросов на аренду.

«В связи с дефицитом качественного предложения в торговых центрах спрос на торговые помещения перетекает в сегмент стрит-ритейла, что мы видим и по объему заключенных сделок, и по количеству запросов на размещение, — комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании „Penny Lane Realty“. — Самыми востребованными помещениями под аренду на протяжении 2011 года остаются площади до 100 м²: здесь спрос достигает 49%. На втором месте — торговые галереи в 100–300 м² (23%), далее следуют помещения размером в 300–700 м² (18%)».

Уровень вакантных площадей в наиболее востребованных торговых центрах составляет 3–5%, при этом здесь происходит постоянная ротация арендаторов. На объектах, пользующихся меньшим спросом, этот показатель достигает 10%. В сегменте стрит-ритейла, несмотря на рост спроса со стороны арендаторов, количество свободных помещений по сравнению с 2010 годом практически не изменилось. «Это объясняется арендной политикой собственников, — комментирует Алексей Могила. — Некоторые из них при заключении договора аренды, например, на Тверской улице, оставляют за собой право предлагать помещение другим компаниям. Другие владельцы ограничивают сроки аренды 1–3 годами или выставляют очень высокие ставки индексации. Таким образом, актуальные предложения по аренде на главных торговых магистралях Москвы есть всегда».

Совокупная площадь арендованных в 2011 году помещений превысила 44 тысячи м². Наиболее активными арендаторами стали банки, продуктовые ритейлеры, магазины бытовой техники, товаров для спорта и общепит. За отчетный период на российский рынок вышли несколько новых одежных брендов: например, «Banana Republic», «Imaginarium», «Jimmy Choo», «Jaeger», «Reiss», «Victoria’s Secret». Обострившаяся конкуренция среди сетевых операторов спровоцировала вывод на рынок новых форматов торговли. Например, супермаркеты «Spar» увеличили размеры торговых помещений до гипермаркетов. Тогда как компании, вроде «Ашана», занимающие большие площади, запустили сеть магазинов формата «у дома». Та же тенденция наблюдается в сегменте магазинов цифровой и бытовой техники.

В сегменте покупки торговой недвижимости в 2011 году произошел ряд крупных сделок совокупной стоимостью 1,9 миллиарда долларов. Общая площадь проданных объектов составила порядка 660 тысяч м². Самым громким событием на рынке стала покупка УК «Комплексные инвестиции» ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион»: эта сделка стала крупнейшей с 2008 года.

Стабильно высоким спросом на покупку пользуются и помещения в стрит-ритейле. Инвесторы активно рассматривают торговые площади стоимостью 3–5 миллиона долларов. «2011 год доказал, что данный сегмент является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости, — рассказывает Алексей Могила. — В основном, запросы на приобретение уличного помещения поступают под арендный бизнес, однако есть также 10–15% арендаторов, которые не исключают возможности выкупить занимаемые ими площади под себя».

Арендные ставки

По итогам 2011 года арендные ставки в торговых центрах выросли в среднем на 12%. В большинстве случаев месячная плата за помещения более 500 м² начисляется по системе «фикс + % с оборота».

Более значительный рост арендных ставок аналитики «Penny Lane Realty» отмечают в сегменте стрит-ритейла. Здесь минимальный скачек цен составил 15%, а на «топовых» торговых коридорах (например, Петровке, Кузнецком мосту и Тверской улице) аренда выросла на 20–30% и практически вышла на докризисный уровень.

Прогноз

В 2012 году за счет достройки таких крупных торговых объектов, как ТЦ «Калейдоскоп» (120 тысяч м²), «GoodZone» (146 тысяч м²) и «River Mall» (238 тысяч м²), а также ввода ряда торговых центров районного масштаба объем предложения на рынке увеличится на 806 тысяч м². При этом в одном ЮАО общая площадь новых торговых объектов вырастет на 534 тысячи м², что больше суммарных показателей ввода площадей в 2011 году.

Несмотря на запрет строительства в пределах ТТК и крайне жесткую политику относительно реализации крупномасштабных торговых центров, некоторые девелоперы намерены запустить суперрегиональные проекты. Например, холдинг «Финстрой» планирует построить ТЦ «Весна!» площадью 125 тысяч м² в Алтуфьево, а Год Нисанов и Зарах Илиев в рамках реконструкции ВВЦ будут возводить торгово-развлекательный центр площадью 300 тысяч м². Однако эти проекты являются скорее исключением из правил.

«При сохранении темпов ввода нового предложения на рынке продолжится тенденция к дефициту качественных помещений под аренду в торговых центрах и стрит-ритейле, рост арендных ставок и сокращение уровня вакантных площадей, — резюмирует Алексей Могила. — Мы ожидаем большое количество сделок по купле-продаже помещений в стрит-ритейле в 1-м квартале 2012 года, так как наметился определенный отток собственников, которые опасаются, в первую очередь, политических рисков. Среди них — иностранцы и экспаты, по тем или иными причинам возвращающиеся на родину. Нестабильная политическая и экономическая обстановка сейчас и за рубежом, и в России. Уже сейчас количество сделок в данном сегменте возросло на 15–20%, и такой же темп сохранится в первом полугодии 2012 года. Что касается нового предложения на рынке, столица практически полностью исчерпала свободные участки под застройку торговыми центрами, поэтому центр девелоперской активности будет постепенно смещаться на территорию „новой Москвы“».

«Penny Lane Realty»