Новости рынка недвижимости

В то время как арендные ставки на московские офисы падают, за рубежом в крупнейших городах офисы становятся только дороже.

В отличие от рынков мировых деловых столиц, проанализированных в «Global Cities Report 2014» международной консалтинговой компанией «Knight Frank», рынок офисной недвижимости Москвы, напротив, характеризуется серьезным перевесом в сторону арендатора.

По словам партнера, директора по офисной и складской недвижимости «Knight Frank Russia & CIS» Вячеслава Холопова, на московском рынке отмечается увеличение предложения и рост уровня вакансии, сокращение объемов спроса и как результат — снижение ставок аренды почти на 10% с начала 2014 г.

«В течение III квартала 2014 г. и на протяжении 2015 г. ставки аренды могут еще несколько снизиться, приблизившись к значениям кризисного периода 2008–2009 гг. До конца 2014 г. уровень вакантных площадей в офисах класса „А“ может превысить 25% за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. Такая ситуация во многом обусловлена негативной динамикой макроэкономических показателей и геополитической напряженностью в связи с конфликтом на Украине», — комментирует эксперт.

С тем, что в следующем году стоит ожидать снижения средней ставки по некоторым локациям в российской столице, согласен региональный директор по развитию бизнеса «Colliers International» Россия Владимир Сергунин. «В 2015 г. ставки аренды в готовых офисных объектах премиум-класса в пределах Садового кольца Москвы будут держаться на текущем уровне. В районах, где в большом количестве станут выводиться новые объекты, девелоперы будут вынуждены идти навстречу арендаторам и, скорее всего, снижать ставки, пока новые площади не уйдут с рынка. В новых объектах ставки могут снизиться до 10-15% от текущего уровня. Например, к концу года ожидается выход большого количества офисов в „Москва-Сити“. Ставки в проектах, строительство которых будет только заявляться, могут опуститься еще ниже», — прогнозирует эксперт.

Как уточняет директор отдела исследований рынка «CBRE» Валентин Гаврилов, средние номинальные ставки в 2015 г., скорее всего, снизятся незначительно — порядка 5%, а эффективные могут просесть на 10–15%, например за счет арендных каникул.

Тем не менее эксперт из «CBRE» считает, что хотя доля вакантных площадей может приблизиться к уровню кризисных 2008–2009 гг., не стоит говорить, что ставки упадут до уровня тех лет. Тогда ставки составляли порядка 800 долл. за м² в год для prime, 490 долл. за м² в год в классе «А» и 300 долл. за м² в год в классе «В». «В то время у девелоперов были существенные долговые нагрузки, поэтому они резко снижали ставки, чтобы заполнить офисы хоть какими-то арендаторами. Сейчас они могут управлять своими долгами и поэтому готовы пересидеть этот период. Кроме того, в следующем году рост экономики страны будет нулевым, а в прошлый кризисный период ВВП страны упал на 5–7%», — комментирует эксперт.

Пятилетний прогноз: в каких зарубежных городах ставки вырастут

Самые высокие темпы роста ставок ожидаются в городах мира, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших глобальных корпораций и ценных работников интеллектуального труда. В этих городах прогнозируемый двузначный рост ставок обусловлен высоким спросом на качественные офисные площади при ограниченном соответствующем предложении, отмечают аналитики международной консалтинговой компании «Knight Frank» в новом ежегодном исследовании «Global Cities Report 2014».

«В 2009 г. объем инвестиций в офисную недвижимость мира составил 202 млрд. долл., и мы прогнозируем рост этого показателя до уровня 606 млрд. долл. в 2015 г. В рамках этой глобальной тенденции динамичное развитие с точки зрения инвестиционной активности получат также офисные рынки развивающихся африканских стран, среди которых особенно следует отметить Кению (в частности, Найроби), Ботсвану, ЮАР и Нигерию. Стратегическими хабами для данного континента являются Кейптаун, Йоханнесбург и Лагос, равно как и Дубай, который обслуживает растущий инвестиционный поток африканского капитала», — отмечает Джеймс Робертс, директор департамента исследований рынков коммерческой недвижимости «Knight Frank».

Подготовила Елена Лыкова