Новости рынка недвижимости

К вводу в текущем году в Москве заявлены рекордные с посткризисных годов объемы ввода офисных площадей.

Объем заявленных к вводу офисных помещений в Москве класса «А» и «В» составит в 2014 г. 1,4 млн. м², что приведет к росту вакантных площадей. Из-за этого арендодателям придется конкурировать за арендаторов, рассказали эксперты корреспонденту «РБК-Недвижимости».

Рекорды посткризисного периода

Застройщики заявили, что в 2014 г. хотят ввести в эксплуатацию в Москве 1,4 млн. м² офисных помещений класса «А» и «В», из которых, по оценке специалистов «Colliers International», реально будет достроено примерно 900 тыс. м². Более половины из заявленных к вводу объектов приходится на здания класса «А», 30% — на класс «В+», оставшиеся относятся к классу «В−».

Как заметила руководитель отдела исследования рынка офисной недвижимости «CBRE» Клавдия Чистова, примерно такой же объем — 1,5 млн. м² офисной недвижимости — был введен в 2007 г. Но этот показатель все еще не дотягивает до уровня 2008 г., когда было введено порядка 1,8 млн. м². Таким образом, 2014 г. станет для рынка офисной недвижимости столицы рекордным в посткризисный период.

«Некоторые аналитики считают, что бизнес замедляет свои обороты и, соответственно, офисный рынок увядает, но это не так. Он развивается. Период 2012–2013 гг. был последним, который принял на себя эффект от кризиса 2008–2009 гг., когда практически не закладывались новые проекты», — поясняет управляющий партнер консалтинговой компании «Colliers International» Николай Казанский.

При этом, г-н Казанский считает, что подобные цифры для Москвы — незначительны. Даже по сравнению с Хельсинки, не являющимся финансовой столицей мира, объем существующих качественных площадей класса «А» и «В» в Москве намного ниже. «Если в Москве с более 12 млн. жителей по итогам 2013 г. он составил 14,45 млн. м², то в столице Финляндии 8–10 млн. м² офисов приходится примерно на 1 млн. человек», — приводит пример управляющий партнер «Colliers International».

Отметим, большой объем офисов по итогам 2014 г. ожидается к вводу в эксплуатацию в «Москва-Сити». К текущему моменту в этом деловом районе заявлено 22% от общей площади строящихся офисов. Если все здания будут построены вовремя, общая офисная площадь «Москва-Сити» увеличится более чем в 1,5 раза и составит 880 тыс. м², указывается в обзоре рынка коммерческой недвижимости «Colliers International». Основная же часть офисных помещений возводится за пределами сформировавшихся деловых районов, эти площади практически равномерно распределены между западным, юго-западным, южным и северо-западным направлениями Москвы.

Конкуренция за арендатора

При довольно высоком объеме ввода офисов спрос в этом году сохранится на уровне 2013 г., что приведет к росту вакантных площадей, согласны все опрошенные эксперты.

Как отмечается в обзоре «Colliers International», арендаторы по-прежнему будут с осторожностью принимать решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды. Решение о переезде офиса будет приниматься только в случае невозможности остаться на текущем месте либо с целью улучшить качество помещения при условии сохранения бюджета аренды.

Соотношение спроса на офисные помещения и уровня нового строительства показывает, что доля свободных площадей в 2014 г. увеличится. В наименьшей степени это отразится на помещениях класса «В», где уровень свободных площадей может снизиться. В зданиях класса «А» уровень вакантных помещений может увеличиться до 25%, указывается в обзоре «Colliers».

По мнению Клавдии Чистовой из «CBRE», рост вакантных площадей придется на вторую половину 2014 г.

На фоне снижения объемов свободных помещений класса «В» спрос на офисные здания класса «А», предлагающиеся по доступным ставкам аренды, может возрасти. Данный фактор способен ограничить рост уровня вакантных помещений и снижение средних запрашиваемых ставок аренды в зданиях класса «А». В то же время в классе «В» возможен небольшой рост запрашиваемых арендных ставок, не превышающий инфляцию.

По мнению Николая Казанского, арендаторы будут стараться привязать ставки к реалиям рынка, а арендодатели будут более сговорчивыми. С ним согласен управляющий партнер «Cushman&Wakefield», руководитель офисной группы компании в России Михаил Миндлин. По его мнению, арендодатели будут конкурировать за арендаторов. «Кто будет более гибким, тот и будет собирать урожай», — замечает он. Хотя ставки аренды явно не будут снижаться, но в договорах они будут отличаться от заявленных — это уже видно по текущим сделкам, считает эксперт.