Новости рынка недвижимости

На рынке появились небольшие офисные блоки. Малые предприятия сегодня получают шанс стать арендаторами знаковых объектов

В начале 2000 года Александр вместе со своим партнером основал юридическую консультацию. Со временем компания развивалась, у нее росло число клиентов, увеличивался штат. «В конце 2006 года мы осознали, что нам необходим качественный офис. И начали его поиск, — рассказывает Александр. — Однако наши усилия оказались тщетными, за год с лишним мы так и не смогли подобрать помещение в 100–120 м² хотя бы в бизнес-центре класса „В+“. Предлагались в лучшем случае площади от 200 м², но и такие предложения были большой редкостью».

До кризиса подобные ситуации были распространены на рынке. Из-за дефицита качественных офисных площадей девелоперы тщательно отбирали арендаторов, предъявляя к ним высокие требования. В таких обстоятельствах малым предпринимателям не приходилось рассчитывать на офис в бизнес-центре класса «А». «Наша компания начала активную работу за месяц до разгара кризиса, поэтому мы не успели оценить все трудности поиска небольшого помещения в „докризисный“ период, — говорит Виталия, владелица агентства по продвижению объектов и компаний на рынке коммерческой недвижимости. — В то же время нам доподлинно известно, что до кризиса с подобными проблемами сталкивались почти все небольшие компании».

Однако в сложившихся экономических условиях, когда доля вакантных площадей растет, а на рынок продолжают выходить новые объекты, девелоперы согласны на многое, в том числе сдавать маленькие площади. «Мы начали получать предложения от собственников и за несколько месяцев смогли подобрать себе помещение в 100 м², — делится Александр. — И хотя наши доходы, как и у большинства компаний, сократились, мы решили воспользоваться возможностью и арендовать новый офис. Впрочем, по договору арендодатель может изменить ставку аренды через год — в соответствии с рыночной ситуацией».

По мнению экспертов, сегодняшняя лояльность девелоперов к представителям малого бизнеса — явление временное. Как только рынок начнет восстанавливаться, а крупные компании возобновят свое развитие, собственники снова могут «отвернуться» от небольших арендаторов. Ведь не случайно они стараются заключать краткосрочные договоры аренды, возможно, в дальнейшем они не захотят их продлевать с малыми предпринимателями.

Впрочем, небольшие компании хотят воспользоваться шансом и арендовать небольшой офис в высококлассных бизнес-центрах, ведь через некоторое время, вероятно, эта возможность будет утрачена. «С увеличением штата нашей компании, мы будем рассматривать предложения по переезду в качественный офис», — рассказывает Виталия.

Все на рынок

Если до кризиса собственники офисных зданий класса А старались сдавать в аренду преимущественно крупные блоки (500–1000 м²), то в сложных для рынка условиях, многие владельцы вынуждены предлагать небольшие помещения. «Это справедливо абсолютно для всех зданий, а залогом успеха здесь является гибкость арендодателей и их готовность находить нестандартные решения для арендаторов. Если нужно разделить этаж, предоставить отделку под специальные требования арендатора, то в настоящий момент это происходит практически в любом объекте», — отмечает Андрей Постников, директор по Европе, России и СНГ, услуги для корпоративных клиентов компании «Jones Lang LaSalle».

C мнением г-на Постникова согласен и Александр Брылов, управляющий партнер, департамент коммерческой недвижимости «Paul’s Yard»: «Практически все бизнес-центры класса „А“ готовы предложить офисы малого метража, не говоря уже о бизнес-центрах класса „B“ и особняках».

Впрочем, нельзя сказать, что все собственники безоглядно затевают перепланировку. Ведь дробление существующих помещений может привести к серьезным изменениям в инженерных системах здания. «В процессе сдачи и эксплуатации объекта, делить минимальный офис на более мелкие части проблематично, это нарушает нормальное функционирование всех систем здания (вентиляции, электрической сети, кондиционирования), и качество предоставляемых услуг неизбежно падает, — рассказывает генеральный директор компании „Placon property management“ Алексей Коноплев. — Конечно, в условиях кризиса, и нам приходится делить офисные помещения, скажем, после съезда крупного арендатора, занимавшего целый этаж. Но, в любом случае, это куски не меньше тех, которые были заложены по проекту».

Безусловно, в настоящее время средний размер запрашиваемых площадей снизился. По данным компании «Knight Frank», в I полугодии 2009 года средняя площадь арендуемого блока в бизнес-центрах класса «А» составила 600 м², этот же показатель за аналогичный период 2008 года достигал 2200 м². По данным компании «Blackwood» сегодня арендаторы запрашивают в среднем 150–800 м².

Как рассказала Ольга Ясько, директор департамента аналитики «Colliers International», как до кризиса, так и после него наибольшим спросом пользовались блоки площадью до 250 м² (более 30% от всего объема запросов). Однако если до кризиса количество заявок на такие площади поддерживалось ограниченностью предложения, то вовремя кризиса — реальным снижением запросов многих компаний.

Это обусловлено несколькими причинами, которые являются следствием экономического кризиса, а именно:

• Компании сократили персонал, и для размещения офиса требуется меньшая площадь.
• Компании строго контролируют расходы и, в том числе, изменили требования к рассадке (стараются уменьшить площадь на одно рабочее место), возможным дополнительным помещениям, например, меньше комнат для переговоров, меньше помещений под зоны отдыха или вообще их отсутствие и т.д.
• Сегодня компании арендуют ровно столько, сколько необходимо в настоящий момент, а не занимают площади «на вырост».

По данным экспертов, сегодня небольшие офисные блоки предлагаются в аренду в следующих бизнес-центрах: «Морской Дом», «Новинский Пассаж», «Легион», «Nordstar Tower», «Omega Plaza», «W Plaza», «Японский дом», «Шереметьевский» и другие. В «Москва-Сити» сдаются маленькие площади в таких комплексах, как «Федерация» и «Северная башня».

Интересно отметить, что собственники, чьи здания проектировались в начале 2000 годов, оказались в выигрыше на данном этапе. «Эти объекты изначально строились в расчете на занимаемую арендатором среднюю площадь в 1000 м², соответственным образом были организованы и этажи. В 2007–2008 годах владельцы столкнулись с тем, что этажи были не оптимальны для типовых арендаторов с запросами 3000–5000 м² и более. В настоящий момент такие планировки могут быть более эффективны, так как позволяют легко организовать пространство для небольших компаний и удобный, разделенный доступ к офисам. В качестве примера можно привести такие комплексы как „Ситидел“, „Легион 1“, „SKY Варшавка“, „Северная башня“ в „Москва-Сити“ и другие», — говорит Андрей Постников.

Александр Брылов из недавних сделок по аренде небольших помещений называет аренду 200 кв.м. иностранным инвестиционным фондом в «Midland Plaza», а также аренду помещения площадью 80 м² в особняке класса «А» на Арбатской компанией «Велти» (мобильные маркетинговые технологии). «Ранее эти объекты сдавались поэтажно от 900 м²», — подчеркивает г-н Брылов.

Кроме того, как рассказала Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями «Astera» в альянсе с «Atisreal International», компания «EVYAP» арендует 160 м² в «Riverside Towers», в настоящее время договор находится в стадии согласования.

То, что было практически невозможно еще год назад, стало вполне распространенным сейчас. Резюмировав, можно сказать, что почти все собственники готовы сдавать вакантные площади и делить помещения, в зависимости от требований клиентов, если это позволяет сделать инжиниринговые системы здания.

Тамара Элбакидзе