Новости рынка недвижимости

В декабре 2010 года эксперты НП «Гильдия управляющих и девелоперов» приступят к классификации бизнес-центров Москвы. Такое решение было принято в рамках круглого стола, в котором приняли участие ведущие игроки рынка офисной недвижимости столицы.

По мнению экспертов, программа Всероссийской классификации бизнес-центров, разработанная и реализуемая специалистами ГУД окажет позитивное влияние на рынок офисной недвижимости в целом. По мнению вице-президента и полномочного представителя ГУД в Москве, президента группы компаний «NAI Becar» Александра Шарапова, в настоящее время отличия в оценке объектов офисной недвижимости, предоставляемые консалтинговыми компаниями, могут составлять от 10 до 25%. Система классификации ГУД представит рынку обновленную, объективную картину состояния рынка бизнес-центров России.

В рамках состоявшейся встречи сформирована сертификационная комиссия по классификации бизнес-центров Москвы, в состав которой вошли более 30 экспертов крупнейших консалтинговых, управляющих и эксплуатационных компаний столицы. Единогласным решением, председателем комиссии выбран Александр Шарапов. Сопредседателями экспертной комиссии Москвы стали Даррэлл Станафорд, управляющий директор «CB Richard Ellis» в России и Павел Барбашев, генеральный директор ЗАО «Стандарт-Сервис».

Первое заседание экспертной комиссии состоится в декабре текущего года.

«Всероссийская классификация бизнес-центров положительно отразится на инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости, — заметил в ходе дискуссии управляющий директор CB Richard Ellis в России Даррэлл Станафорд. — Для любой международной инвестиционной структуры, принимающей решение о вложении средств, очень важно понимать объем рынка. И чем больше и шире будет общая информационная база, тем привлекательнее выглядит рынок для потенциального инвестора».

В настоящее время в Москве насчитывает более 1500 бизнес-центров. Из них численность качественных офисных объектов (классов «А» и «В+» / «В−»), согласно разным консалтинговым компаниям Москвы, варьируется от 700 до 900.

По данным компании «GVA Sawyer», по итогам 3 квартала 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей в Москве приблизилось к отметке в 11 млн. (10 млн. 987 тыс.) м²; в 3 кв. введено 213, 3 тыс. м² офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу около 200–250 тыс. м². Согласно прогнозам, в 4 кв. 2010 — 1 кв. 2011 продолжится небольшой рост основных показателей рынка офисной недвижимости, однако ситуация все ещё нестабильна.

Наметившиеся тенденции текущего года (небольшой рост арендных ставок, «разморозка» проектов и неустойчивое оживление спроса) будут определять рынок и в краткосрочной перспективе. Новые проекты практически не начинаются, что в будущем (2011–2012 гг.) отразится на объемах ввода.

Уровень вакантных площадей в офисных центрах Москвы колеблется около 20%. Общие объемы ввода новых площадей уже постепенно снижаются; объемы поглощения растут, но чаще всего за счёт сделок в существующих, а не только что вышедших на рынок зданиях. В 2011 году уровень свободных площадей наиболее вероятно будет колебаться в переделах 15–20%.

По итогам 3 кв. 2010 г. средние арендные ставки в Москве в объектах класса «А» составили 600–900 $ за м² в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы) в ЦАО, 450–670 — вне делового центра столицы, в классе «В+» 550–700 — ЦАО, 350–550 $ за м² в год — вне делового центра, «В−» — 230–380 $ за м² в год.

Цены продаж по итогам 3 кв. 2010 г. составили 6000 — 10 000 $, (не включая НДС) в ЦАО, 4500–6500 $ — вне делового центра города — класс «А», 3200–5500 $ — класс «В+», 2000–4000 $ — класс «В−». Наиболее высокие анонсированные цены продаж зафиксированы в ММДЦ «Москва Сити» — в среднем от 10 000 — 12 000 $ и в центральных районах города (в пределах Бульварного кольца, Замоскворечье, «Золотая миля», Тверской район др.). Минимальные цены продажи в районе «ТТК — МКАД» на юго-востоке Москвы.

Зафиксирована тенденция сравнительного увеличения спроса на офисные площади, увеличиваются средние площади сделок. В тоже время доля сделок по пересмотру арендных ставок на занимаемые площади сокращается.

«На сегодняшний день по разным оценкам от 12 до 20% офисной недвижимости не соответствует заявленной классности. Зачастую, заявленный собственниками, брокерами и УК класс объекта не соответствует классу по классификации ГУД», — заявил вице-президент, председатель Сертификационной комиссии ГУД по классификации объектов офисной недвижимости, председатель Совета директоров ГК «БЕСТЪ» Андрей Лушников.

По его словам, делается это в рекламных целях для обоснования арендной ставки. Единая система классификации ГУД не позволяет владельцам бизнес-центров заниматься подобной самодеятельностью. Объекты классифицируют независимые эксперты, работа которых ведется на общественных началах. «Нами предусмотрена система подачи апелляций, причем несогласие с оценкой решения Экспертной комиссии могут выразить как собственники объекта, так и другие эксперты рынка», — отметил он.

Программа Всероссийской классификации бизнес-центров реализуется поэтапно и включает в себя создание единой базы офисных центров, создание сертификационных комиссий и разработку технологии проведения классификации в крупнейших городах России, проверку соответствия заявленной классности бизнес-центров условиям, принятым в системе классификации ГУД, присвоение классности объектам и в итоге — систематизацию данных, составление общего реестра объектом офисной недвижимости.

По итогам проведения Всероссийской классификации бизнес-центров, ГУД представит деловому сообществу общий реестр бизнес-центров и соответствие их параметров современным требованиям рынка. Сертификационная комиссия присваивает объектам класс сроком на два года. Классность будет подтверждаться сертификатом соответствия ГУД или фирменным знаком «Система классификации офисных центров ГУД».

В настоящий момент классность присвоена в общей сложности 180 офисным центрам Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Краснодара, Самары и Казани. Ведется работа по созданию комиссий и базы объектов для классификации в Нижнем Новгороде, Красноярске и других городах России. В ноябре текущего года начнется классификации объектов Москвы.

CRE