Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании «Praedium Oncor International», в 3 квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте «стрит-ритейл» продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и в начале 2012. Рост спроса на торговые помещения немного замедлился, при этом объем вакантных торговых площадей продолжил сокращаться, а ставки аренды демонстрировали умеренный рост.

Наибольшую активность продемонстрировали крупные ритейлеры, что отразилось в заключении ряда сделок по аренде качественных торговых помещений и заявлений о расширении торговых сетей известных российских и зарубежных компаний.

Аналитики «Praedium Oncor International» отмечают, что в 3 квартале стало известно о выходе на московский рынок нескольких новых ритейлеров. Знаменательным событием стало открытие в конце сентября первого в России магазина всемирно известной компании «Victoria’s Secret», который будет расположен в ТЦ «Мега Теплый Стан». До конца года планируется открыть еще 4 торговые точки в Москве в крупных торговых центрах. В сентябре открылись сразу два бутика не представленных еще в России марок, «Jimmy Choo» и «Joseph». Оба бутика будут открыты в Столешниковом переулке. Сеть специализированных алкогольных супермаркетов «Норман», уже 12 лет развивающаяся в Пермском крае и Санкт-Петербурге, объявила о выходе на рынок Москвы. Первые два магазина ритейлера открылись в конце августа, а до конца года сеть планирует запустить в столице еще 8 торговых точек.

Открылся и новый 17-й по счету гипермаркет товаров для дома и ремонта «Castorama», который полностью принадлежит компании. Его площадь составляет 9700 м². «IKEA» заявляет о возможности открытия в Московском регионе самостоятельных магазинов. Запуск таких объектов является одной из самых приоритетных задач компании на ближайшее время.

Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ритейлера «Азбука Вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити», открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3300 м² нового формата, разработанного с участием британского агентства «Fitch».

В 3 квартале прозвучало сразу несколько заявлений о начале реализации новых торговых проектов. Так, Российская инвестиционная компания «ОПИН» заявила о том, что в ближайшее время собирается увеличить капитализацию и заняться коммерческой недвижимостью. Торговый центр на Дмитровском шоссе станет одним из первых проектов в рамках новой программы «ОПИН». Компания «ЮИТ Московия» выходит на российский рынок торговой недвижимости и намерена начать строительство в Московской области объектов торговой недвижимости до конца 2011 года. Стало известно о планах создать рядом с Шереметьево, в нескольких километрах от аэропорта, торговую зону для продажи товаров из Турции. Одним из инвесторов может стать совладелец торгового центра «Европейский» Год Нисанов. На этом участке планируется построить 840 000 м², включая 4000 оптовых магазинов, супермаркет, логистический комплекс, зону развлечений с ресторанами, бизнес-центр. Новый многофункциональный торговый комплекс построят на 19-м километре МКАД вместо стихийного рынка.

Значительный интерес к сегменту ритейл проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле 2011 года группа «РМБ» и компания «Capital Group» объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 м², входивших в сеть «Метромаркет». Компания «РМБ Инвест» приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд «UFG Real Estate» выкупил у «Capital Group» последний торговый центр «MetroMarket» площадью 9450 м² в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». «Capital Group» объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 м² (9300 м² — торговая) стал «Romanov Property Holdings Fund».

Предложение

В третьем квартале 2011 года предложение качественных торговых площадей как в торговых центрах, так и в сегменте «стрит-ритейл» продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.

По состоянию на конец третьего квартала 2011 года общий объем площадей в торговых центрах составляет около 7,67 млн. м², из которых 3,99 млн. м² — торговые площади. Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы опустился до отметки 4%, снизившись примерно в два раза по сравнению со значением данного показателя за 2010 год.

Предложение в сегменте торговых площадей пополнилось в третьем квартале 2011 года за счет открывшегося в августе торгового центра «Гренада» общей площадью 18 000 м², расположенного в 3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Таким образом объем торговых площадей, введенных за указанный период, составил 12 000 м² и представляет собой цифру, которая в 10 раз меньше данного показателя за 2010 год. Всего с начала 2011 года было введено порядка 180 000 м² торговых площадей, что в два раза меньше аналогичного показателя 2010 года.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города — в пределах Садового кольца.

До конца года к вводу запланировано около 200 000 м² торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых запланировано до конца декабря этого года, можно отметить ТЦ «Отрада» на Пятницком шоссе (GBA — 66 200 м², GLA — 51 000 м²), ТЦ «Калейдоскоп» (GBA — 119 000 м², GLA — 41 000 м²), ТЦ «Парус» в Химках (GBA — 35 500 м², GLA — 25 760 м²).

Новые площади в сегменте «street-retail» могут быть введены в ходе реализации проекта группы компаний «ПИК», который подразумевает размещение ритейлеров на первых этажах своих жилых комплексов. В результате, площадь коммерческих помещений может пополниться приблизительно на 160 тыс. м².

С начала 2011 года на фоне растущего спроса и дефицита предложения качественных торговых площадей объем вакантных помещений планомерно сокращался. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизился и составляет в среднем 4%. Сравнивая с аналогичным показателем предыдущего года, следует отметить уменьшение доли вакантных площадей в 2 раза.

Спрос

Среди арендаторов торговых площадей лидирующие позиции продолжают удерживать крупные ритейлеры, занятые в сфере продажи продовольственных товаров. Так, например, новые торговые точки в 3 квартале 2011 года приобрели следующие сети: «Азбука вкуса», «Седьмой Континент», «О’Кей», «Дикси», «Зеленый Перекресток», «Пятерочка» и др. Также активность в развитии своих сетей в Москве проявили «Техносила» и «Эльдорадо», являющиеся одними из лидеров по реализации бытовой техники и электроники. Розничные сети магазинов одежды и обуви, сети заведений общественного питания также сохраняют активность и проявляют интерес по расширению своих сетей, оставляя за собой лидирующие позиции в сегменте аренды и покупки торговых площадей.

Ритейлеры, специализирующиеся на торговле одеждой и обувью, проявляют высокую активность в расширении своих торговых сетей и заявляют об открытии новых магазинов. В третьем квартале открыли новые торговые точки одежные ритейлеры «Finn Flare» и «O’STIN», компания «Triumph», производящая женское белье и одежду для дома. Также активность в расширении на московском рынке проявили и сети общественного питания: открылось новое кафе «Шоколад», на Новом Арбате готово принять посетителей самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс», в здании издательства «Известия» в скором времени появится ресторан «Грабли».

Многие ритейлеры и торговые операторы в соответствии с планами по активному расширению своих торговых сетей проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте «стрит-ритейл». При очень низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.

Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов.

Структура «стрит-ритейла» по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений «стрит-ритейла» (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 полугодия 2011 года, но в зависимости от типа арендатора демонстрируют различные темпы роста.

Немаловажным показателем, характеризующим расходы на аренду, является величина операционных расходов. На сегодняшний день для арендаторов площадей в торговых комплексах Москвы этот показатель составляет 100–180 $ за м² в год, что на 10–20% превышает аналогичный показатель за 2010 год.

Ставки аренды в сегменте «стрит-ритейл» традиционно имеют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль играет транспортная и пешая доступность объекта. Ставки аренды на помещения в сегменте «стрит-ритейл», пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года.

«Praedium ONCOR International»