Новости рынка недвижимости

• В 2010 году появились признаки стабилизации, свидетельствующие о том, что период спада на рынке торговой недвижимости подходит к концу;
• Несмотря на новые торговые площади, введенные в эксплуатацию, уровень вакантных площадей уменьшается;
• На рынок возвращается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства;
• Многие компании возобновили развитие своих сетей на рынке;
• С начала 2010 года увеличился спрос на качественные торговые площади, особенно на помещения формата «street retail» с хорошим расположением и проходимостью;
• Ставки аренды на качественные торговые помещения с хорошим местоположением выросли;
• Ведущие компании находятся в выигрышном положении и намерены укрепить свои позиции среди конкурентов, а также увеличить свою долю на рынке;
• Крупные ритейлеры будут извлекать выгоду из выхода на развивающиеся рынки;
• Дискаунтеры и гипермаркеты продолжают своё развитие, тогда как на рынке товаров DIY и бытовой техники и электроники появились признаки стабилизации;
• Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке с момента начала кризиса и ограниченный доступ к заёмным средствам, в 2012–2013 годы на рынок будет выходить значительно меньше торговых центров, что может привести к недостатку качественных площадей.

Предложение

В конце 2010 года общий объём качественных торговых помещений в Москве составил около 5,5 млн. м² и около 2,9 млн. м² арендуемой площади, увеличившись на 100 000 м² арендуемой площади за последний квартал. Общий объём качественных торговых помещений в Москве к концу 2011 года может достигнуть 6 млн. м², а арендуемая площадь превысит 3 млн. м². В четвёртом квартале 2010 года не началось строительство ни одного нового торгового объекта, что позволяет говорить о том, что в следующие два года на рынок будет выходить значительно меньше торговых центров, что может привести к недостатку качественных площадей.

Признаки стабилизации появились на рынке торговой недвижимости с начала 2010 года. Уровень заполняемости при открытии качественных торговых центров составлял 60–80% по сравнению с 40–60% в аналогичном периоде 2009 года. На рынок возвращается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства.

Анализ доли свободных площадей в торговых центрах подчеркивает, что заполняемость напрямую зависит от уровня объекта. Средний уровень свободных площадей в качественных торговых центрах достиг приблизительно 5–6% по сравнению с 8–9%, зафиксированными в первом квартале 2010 года, что связано с увеличением спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов.

Напротив, менее качественные объекты фиксируют высокий уровень свободных площадей, достигающий 30–40% в некоторых центрах.

Анонсировано строительство новых торговых комплексов. Несколько компаний начали развивать строительство аутлет-центров в России. Например, планируется реконструировать торговый центр «Вэймарт» в аутлет-центр «Brandcity» в 2011 году.

Спрос

По данным Росстата, в первом квартале 2010 года объём реальных денежных доходов населения увеличился на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Однако в третьем квартале рост составил лишь 4,4% г-к-г. Эта негативная тенденция была во многом обусловлена общим ростом темпа инфляции, а также слабым ростом благосостояния населения. Стоимость минимальной продовольственной корзины в среднем по России увеличилась на 22,7% с начала года, составив 2625,7 рублей в декабре 2010 года. Эти факторы негативно повлияли на уровень потребительской уверенности, которая снизилась на 3% и достигла −11% в третьем квартале 2010 года. В четвёртом квартале этот показатель вырос на 1%.

Не смотря на это, спрос со стороны покупателей оставался позитивным. Однако, этому могли послужить эффект запаздывания и новогодние продажи. Покупатели стали более рациональными и ориентируются на соотношение цена-качество.

Темп роста ВВП говорит об улучшении экономической ситуации и делает возможным рост потребительского и корпоративного кредитования, что в свою очередь может повысить потребительскую уверенность и расходы. Тем не менее, из-за растущей инфляции общая активность потребителей в 2011 году может быть довольно низкой.

В 2010 году появился ряд признаков, свидетельствующих о повышении уровня уверенности и активности ритейлеров, продемонстрировав, что многие предприятия розничной торговли адаптировали свой бизнес к новым условиям рынка. В 2010 году всё большее число компаний констатировало положительные показатели продаж к аналогичному периоду прошлого года.

Возросло количество запросов от арендаторов. Такие ритейлеры как «H&M», «Henderson», «Sela», «Familia», «Finn Flare», «POMPA», «Zara», «Baon», «Lady&Gentleman City», «Glace», «Centro», «Melon Fashion Group» (развивает бренды «Zarina», «BeFree» и «Love Republic») планируют арендовать новые площади, пользуясь привлекательными возможностями рынка.

Ритейлеры начали расширять ассортимент, некоторые стали вводить линии мужской и детской одежды. «Глория Джинс» планирует увеличить свою долю на рынке, открывая 15-20 магазинов каждый месяц и выводя на рынок линию товаров для детей.

Компания «OGGI» также собирается развивать линию мужской и детской одежды. Напротив «Эконика», планирует отказаться от своей мужской обувной линии и сконцентрироваться на женской.

«Melon Fashion Group» также развивает по франшизе марки «Springfield», «Women’s secret» и «Co&Beauty». Однако всё большее количество ритейлеров предпочитает открытие собственных магазинов развитию по франчайзингу.

Среди таких компаний «Mustang», «Nike», «Geox», «Levi’s», «Diesel», «Guess», «New Yorker», «S’Oliver», «Ecco», «Mango», «Promod» и «The North Face». Некоторые ритейлеры, например, «Rikki-Tikki» и «Евростиль» (развивает бренд «Normann») открывают как собственные магазины, так и развиваются по франчайзингу.

В 2010 году на российский рынок вышли такие компании как «Uniqlo», «Uterqe», «Six», «QUIZ», «Burger King», «Saturn», «Converse», «Teophile&Patachou», «Kurt Geiger», «Ann Christine», «Papabubble», «Red Espresso Bar», «Chili’s», «Coffeeshop company», «AGATHA», «Thomas Sabo», «Cool club», «Home&You» и «Payless Shoesource».

Также на российский рынок планируют выйти «Lotte cinema», «Victoria’s Secret», «Bath & Body Works», «Tempe», «French Connection», «Abercrombie & Fitch» («Abercrombie & Fitch», «Abercrombie Kids», «Gilly Hicks», «Hollister brands»), «Banana Republic», «LC Waikiki», «Petit Patapon», «All Saints» и «Reiss». «VF Corporation» может открыть собственные магазины «Vans» и «The North Face».

Дискаунтеры и гипермаркеты продолжают развиваться на рынке, что соответствует консолидации отрасли и высокому спросу на товары низкой и средней ценовой категории в среднесрочной перспективе. Приобретение сети супермаркетов «Мосмарт» «Седьмым Континентом» является очередным шагом к продолжающейся консолидации сектора розничной торговли после покупки лидером отрасли «X5 Retail Group» супермаркетов «Копейка».

«Дикси» планирует начать развиваться в новом для себя формате супермаркета, тогда как «Магнит» открыл свои первые непродовольственные магазины.

Компания «X5 Retail Group» запустила два первых супермаркета «Пятёрочка МАКСИ» с элементами «cash&carry». Все эти компании отмечают рост проходимости своих магазинов и планируют увеличить инвестиции в свои торговые сети в 2011 году.

В целом продуктовые сети продолжают развиваться на рынке. «Metro Group» вывела на российский рынок новые форматы: мелкооптовые гипермаркеты «Eco» (около 3000–3500 м²) и «Метро Пункт» (около 1500 м²). «Ашан» активно развивает в России сеть магазинов-дискаунтеров «Атак», «Окей», «Лента», «Вестер», «Spar, Real», «Азбука вкуса» и «Оливье» планируют значительно увеличить количество своих магазинов в следующем году.

«Карфур» рассматривает возможность возвращения на российский рынок через покупку одного из игроков. Закрывшая своё российское представительство компания «Wal-Mart» (США) утверждает, что продолжает рассматривать варианты выхода на рынок.

В 2010 году появились признаки стабилизации на рынке товаров DIY, а также бытовой техники и электроники. Практически все компании, включая такие сети по продаже товаров DIY как «Castorama OBI», «Home Centre», «Метрика», «Кеско» (сеть магазинов DIY «K-Rauta»), «Уюттера», а также магазины бытовой техники и электроники «Media Markt», «Saturn», «М. Видео», «Эльдорадо» и «Позитроника» анонсировали планы своего развития в крупных российских регионах.

В Москве активно развиваются сети, предлагающие детские товары. Компании сообщают о стабилизации спроса и увеличении посещаемости в 2010 году.

Торговые сети «Детский мир», «Дети», «Здоровый малыш», «Буду мамой», «Du Pareil au Meme», «Tape а L’oeil», «Kids Garten» и новая сеть «Детмарт» увеличивают количество своих магазинов в Москве.

Интернет продажи оказались также успешными и рост проданных таким образом товаров будет увеличиваться. Рынок общественного питания активно восстанавливается и может достигнуть докризисного уровня уже в конце 2011 года. Проходимость выросла как в ресторанах, так и точках быстрого питания. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года выручка «Росинтер» и «Г. М. Р.» в 2010 году значительно увеличилась.

«Макдоналдс», «Бургер Кинг», «Кофе Хауз», «Starbucks», «Subway», «Red Espresso Bar» и «Япоша» планируют увеличить своё присутствие на российском рынке, тогда как компания «Dunkin’ Donuts» возобновила свою работу в России. «Wendy’s», основной конкурент «Макдоналдс» и «Бургер Кинг», а также такие бренды как «Mr. Sandy», «Johnny Rockets» и «Country Chicken» анонсировали свой выход на российский рынок.

Позитивный рост в сегменте «luxury», отмеченный в 2010 году, вероятно, продолжится и в 2011.

Например, «Prada Group» планирует открыть бутики «Prada» и «Miu Miu» в первом квартале 2011 года, тогда как «Chanel» и «Christian Dior» уже работают в России. Парфюмерно-косметический ритейлер «Рив Гош» приобрел российский бизнес немецкой сети «Дуглас Риволи». Компания «LVMH» с 2011 года планирует развивать свой бренд «Sephora» в качестве мульти-брендового магазина, вместо формата «shop-in-shop». В целом, спрос на качественные торговые центры и удачно распложенные помещения формата «street-retail» остаётся высоким со стороны имеющих возможность развиваться существующих ритейлеров, а также компаний, планирующих выйти на российский рынок. Однако, скорее всего, они будут более осторожными, чем в предыдущие годы.

Ставки аренды

На протяжении всего 2010 года наблюдался стабильный спрос на качественные торговые помещения с хорошим местоположением. Ставки аренды на эти помещения остались стабильными или выросли во втором полугодии, особенно в сегменте «street-retail», где рост составил 15–20% г-к-г. Увеличение ставок в ряде объектов составило 40–60%.

В конце 2010 года средняя арендная ставка в Москве оставалась на уровне около 1100 долларов за м² в год (не включая операционные расходы и НДС). Ставки на лучшие помещения в профессиональных качественных торговых центрах составили около 5000 долларов за м² в год (не включая операционные расходы и НДС) в третьем квартале 2010 года и остались на том же уровне в четвёртом квартале.

Рост ставок аренды в 2011 году может составить от 5 до 10% на качественные помещения в торговых центрах с хорошим местоположением и превысить 10% на помещения формата «street-retail».

«DTZ — IMS»