Новости рынка недвижимости

Девелоперская активность продолжает снижаться в сохраняющихся нестабильных экономических условиях, девелоперы корректируют планы строительства, приостанавливая работы по планируемым проектам и откладывая ввод в эксплуатацию строящихся бизнес-центров. Так, даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, запланированных на II квартал 2015 г. были перенесены. Например, на 2016 г. были перенесены сроки ввода в эксплуатацию Башни «Восток» в МФК «Башня Федерация» офисной площадью порядка 83 тыс. м². Была приостановлена на неопределенный срок реализация проектов бизнес-центров «Кутузов», «Нагорное», «зеленый» БЦ «Greendale». Порядка 50 проектов строительства бизнес-центров в I квартале 2015 г. были перепрофилированы под жилые, торговые и гостиничные объекты. Некоторые девелоперы продолжают анонсировать новые проекты. При этом большинство проектов представляют собой МФК с офисной составляющей, доля которой невелика.

Спрос. Вакантность

В целом на офисном рынке сохраняется тенденция снижения спроса в результате сокращения операционных издержек компаний как реакции на снижение маржинальности бизнеса.

При этом среди компаний, занимающих площади в бизнес-центрах классов «В−» и «С», увеличилось число ротаций в бизнес-центры более высоких классов в силу того, что в нестабильных условиях арендодатели качественных бизнес-центров чаще идут навстречу арендаторам, и разница между ставками аренды в классах «С» и «В−», «В−» и «В+» может быть несущественной.

Многие компании сейчас рассматривают варианты приобретения коммерческих площадей в собственность. В сравнении с IV кварталом 2014 г., по данным «CBRE», в I квартале 2015 в 1,5 раза вырос объем сделок купли-продажи офисных площадей, превысив 40 тыс. м².

Средний объем офисных площадей, участвующих в сделках, по итогам I квартала 2015 г. снизился в два раза по сравнению с I кварталом 2014 г., по данным «S.A. Ricci». В I квартале 2015 г. средний объем сделок по продаже офисных площадей составил менее 400 м², снизившись на 48% по сравнению с аналогичным кварталом 2014 г. Средний объем сделок аренды офисных площадей увеличился за год более чем на 40%.

Коммерческие условия

На рынке офисной недвижимости Москвы остается актуальным переход собственников бизнес-центров на ставки аренды и цены предложений в рублях.

Практически во всех качественных бизнес-центрах возможна фиксация валютного курса или валютного коридора на первые сроки договоров аренды.

Владельцы бизнес-центров класса «А» предоставляют возможность краткосрочного (до 1 года) фиксирования верхней границы курса с дальнейшей возможностью пересмотра коммерческих условий через 1–3 года, а также возможность перехода на долларовые ставки с индексацией по ИПЦ США и оплатой по курсу ЦБ.

Владельцы бизнес-центров класса «B» предлагают арендаторам ставки аренды в рублях с индексацией по ИПЦ РФ.

Для поддержки арендаторов собственники готовы предоставлять услугу fit—out проектов.

Прогнозы развития офисного сегмента Москвы

Одними из наиболее крупных проектов бизнес-центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2015 г. являются «IQ-квартал» в ММДЦ «Москва-Сити» офисной площадью порядка 107,4 тыс. м², МФК «Оружейный» в ЦДР, реконструированный бизнес-центр «Большевик» на Ленинградском проспекте и реконструкция части делового квартал «Сириус Парк» за пределами ТТК.

C точки зрения структуры нового предложения половину ожидаемого ввода составляют объекты класса «А», при этом около 50% новых площадей относятся к зоне за пределами ТТК.

До конца 2015 г. в случае переноса сроков ввода в эксплуатацию многих новых бизнес-центров и при условии более благоприятной экономической обстановки в стране ожидается стабилизация доли вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы. При вводе всех запланированных в 2015 г. офисных объектов доля вакансий возрастет и дойдет до максимального значения. Однако в 2016–2017 гг. в результате низких объемов ввода новых офисных площадей доля вакансий начнет снижаться, особенно это коснется бизнес-центров класса «А». По прогнозам «CBRE», объем свободных площадей в сегменте класса «А» в 2016 г. уменьшится до 21–22%, а в 2017 г. до 15–17%.

По итогам 2015 г. доля вакансий в высококлассном сегменте может превысить 35% (с учетом запланированного к вводу объема офисных площадей).

Снижение объемов спроса, по прогнозам «JLL», в офисном сегменте Москвы в 2015 г. может составить порядка 20–25%.

Стабилизация ставок аренды возможна при условии стабилизации курса рубля и отсутствия неблагоприятных экономических условий.

Пересмотр коммерческих условий договоров аренды в пользу фиксированного валютного курса или коридора, перехода на ставки аренды в рублях будет по-прежнему оставаться предметом переговоров.

Переход рынка на расчеты в рублях будет ограничен в долгосрочной перспективе такими факторами, как постепенное укрепление рубля, возрастающее инфляционное давление, а также высокий уровень валютного долга у девелоперов качественных объектов.

«RWAY.Ru»