General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Офисы: итоги, прогнозы и тенденции

Прошедший 2010 г. продемонстрировал возрастающий интерес арендаторов и застройщиков к офисному рынку. Оживление спроса привело к тому, что уже за первые три квартала 2010 г. объем поглощения превысил аналогичный показатель за весь 2009 г., свидетельствуют данные «Colliers International».

Возросло число компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений площадью более 10 000 м², в том числе появился спрос на здания со сроками ввода в эксплуатацию через 2–3 года. Следствием увеличения объема поглощения стало сокращение доли вакантных площадей и рост арендных ставок. Это, в свою очередь, привело к улучшению ситуации на строительном рынке и возвращению девелоперов к ранее «замороженным» проектам. «По нашим оценкам, тенденция оживления офисного рынка является стабильной, и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды и плавному усилению переговорной позиции арендодателей», — заявляют в «Colliers International».

Общее предложение и новое строительство

В 2010 г. на офисный рынок вышло 970 000 м² новых площадей, из которых 34% относятся к классу «А» и 66% — к классу «В». Соотношение нового строительства и реконструкции составило 76% и 24%. В результате к концу 2010 г. общий объем офисных помещений классов «А» и «В» составил 12,64 млн. м².

Следует отметить, что объемы ввода в 2010 г. оказались существенно ниже, чем в предыдущие несколько лет, когда ежегодно вводилось в эксплуатацию около 1,5–1,8 млн. м² офисных площадей. По мнению экспертов, причина заключается в том, что в 2009 г. на фоне значительного сокращения спроса на офисную недвижимость многие проекты на ранних стадиях строительства были «заморожены».

Спрос

В 2010 г. отмечалось оживление спроса на офисном рынке, в первую очередь со стороны компаний, работающих в добывающей отрасли, государственном секторе, сфере товаров народного потребления. Увеличился спрос со стороны финансовых компаний, что свидетельствует об активизации их бизнеса и необходимости расширения офисных площадей. Яркой тенденцией 2010 г. стал спрос на офисные площади от 10 000 до 30 000 м², причем как в готовых, так и в строящихся зданиях, срок ввода в эксплуатацию которых ожидается через 2–3 года. Большая часть таких запросов — около 95% — поступила от российских компаний.

В 2010 г. общий объем поглощения на рынке аренды офисных помещений составил около 1 000 000 м², что на 38% больше, чем в 2009 г. На сделки в зданиях класса «А» пришлось 28% общей площади арендованных помещений, в зданиях класса «В» — 72%. Примечательно, что в 2010 г. более чем в 2 раза снизился объем сделок по изменению условий аренды. Так, если в 2009 г. он составлял 196 000 м², то в 2010 г. — 95 000 м².

Эксперты «Colliers International» отмечают, что в 2010 г. спрос по-прежнему фокусировался на действующих бизнес-центрах.

В 2010 г. объем поглощения на рынке купли-продажи офисной недвижимости конечным пользователям составил 320 000 м². По итогам 2010 г. общая площадь приобретенных в собственность офисных помещений на 16% превысила аналогичный показатель 2009 г. В данном отчете приводятся данные о продаже офисных помещений конечным пользователям. Оживление спроса и увеличение объемов поглощения, характерные для офисного рынка в 2010 г., обусловили снижение доли вакантных площадей. Примечательно, что сокращение вакантных помещений в классе «А» началось во II квартале 2010 г., в то время как в классе «В» эта тенденция наметилась уже в III квартале 2009 г.

По состоянию на конец 2010 г. уровень вакантных площадей в классе «А» составил 17,1%, в классе «В» — 11,0%. Следует отметить, что в IV квартале произошло некоторое увеличение доли вакантных помещений класса «А» (с 14,3% до 17,1%) вследствие ввода в эксплуатацию приблизительно 160 000 м² и, соответственно, увеличения объемов предложения. Это сопоставимо с объемами ввода зданий класса «А» за первые три квартала 2010 г.

Ставки аренды, цены продажи

«В 2010 г. мы наблюдали постепенную стабилизацию арендных ставок в первом полугодии и последовавшее за этим некоторое повышение ставок аренды во втором полугодии. В первой половине года мы отмечали готовность собственников зданий предоставлять скидки и предлагать льготные условия потенциальным арендаторам», — отмечают эксперты. По их мнению, такую позицию занимали арендодатели новых бизнес-центров с большой долей вакантных площадей, зданий с менее удачным расположением и помещений без отделки. При этом арендодатели более конкурентоспособных объектов уже в первом полугодии начали повышать арендные ставки.

Во втором полугодии средневзвешенные ставки аренды как в бизнес-центрах класса «А», так и в офисных зданиях класса «В» продемонстрировали некоторый рост. Это стало результатом оживления спроса, увеличения объемов поглощения и сокращения доли вакантных площадей. Наибольшее повышение арендных ставок отмечалось в бизнес-центрах, расположенных в центральном деловом районе. По состоянию на конец 2010 г. средневзвешенные ставки аренды здесь составили 760 $ за м² в год1 в классе «А», 660 $ за м² в год в классе «В+» и 390 $ за м² в год год в классе «В−». Для сравнения: в начале года они находились на уровне 660 $ за м² в год в классе «А», 560 $ за м² в год в классе «В+», 300 $ за м² в год в классе «В−». За пределами центрального делового района средневзвешенные ставки аренды офисных площадей практически не изменились относительно начала года и составили около 450 $ за м² в год в классе «А» и «В+», 220 $ за м² в год в классе «В−». Увеличение арендных ставок на рынке в целом означает усиление переговорной позиции арендодателей.

Тенденции и прогнозы

В 2010 г. на офисном рынке получили развитие такие позитивные тенденции, как оживление спроса, увеличение объемов поглощения, сокращение доли вакантных площадей. Это привело к росту арендных ставок, а также к активизации застройщиков и возобновлению ранее «замороженных» проектов. В качестве примеров можно привести такие бизнес-центры, как «Олимпия Парк», «Метрополия», «Нагатино i-Land», «Skyline», «Классик», «МФК в Олимпийском проезде». Это свидетельствует о том, что и застройщики, и кредитные организации позитивно оценивают перспективы развития офисного рынка и прогнозируют, что на момент ввода в эксплуатацию новых объектов на рынке будет соответствующий спрос.

Мы полагаем, что тенденция оживления рынка является стабильной и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды, усилению конкуренции арендаторов за офисные площади, а также плавному усилению переговорной позиции арендодателей и собственников зданий. Мы ожидаем, что в 2011 г. тенденция к увеличению срока договоров аренды будет нарастать. Это связано с увеличением арендуемых площадей и с появлением у арендаторов возможности долгосрочного планирования развития бизнеса.

На развитие офисного рынка в 2011 г. могут оказать влияние кредитные организации, ставшие обладателями залоговых объектов недвижимости. От того, как они будут распоряжаться данными активами (продавать или создавать девелоперские подразделения в своих структурах и реализовывать их самостоятельно) в определенной степени зависят объемы предложения, уровень вакансий, арендные ставки и цены продаж на офисном рынке.

В 2011 г. к вводу в эксплуатацию ожидается около 900 000 м² офисных площадей. Превалирующую долю в заявленном объеме ввода составляют здания, расположенные за пределами Садового кольца. Это важное обстоятельство предопределяет ограниченный объем предложения офисных помещений в центре города, что позволяет прогнозировать повышенный спрос на эти объекты, а, следовательно, более высокие темпы роста арендных ставок в пределах Садового кольца, чем в среднем по рынку.


CRE



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru