General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Рынок инвестиций в недвижимость Москвы в январе–ноябре 2010 года

Аналитики «NAI Becar» подготовили отчет по инвестициям в рынок недвижимости Москвы с января по 19 ноября 2010 года.

Инвестиции

В июле–ноябре текущего года проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Говорить о каком-либо существенном росте вложений еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки. Объектом инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.

Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил порядка 1,6 млрд. долл.

Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января–ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около 210 млн. долл.).

Наряду с позитивными изменениями некоторые девелоперы уходят с рынка — в целях реструктуризации долгов перед кредиторами компании вынуждены продавать проекты, а также доли в собственном капитале. Так, в исследуемом периоде ИК «Immofinanz» продала Сбербанку 53 тысячи м² в логопарке «Томилино». Также было объявлено о планируемой продаже 27,6% акций ОАО «Система-Галс», группа ПИК готовится реализовать долю в проекте «Парк-Сити», заявлено о возможной продаже компанией «Дон-строй» БЦ «NordStar Tower».

Ставки капитализации

Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются в зависимости от сегмента в пределах от 11% для качественных торговых центров и офисов высокого качества (класс «А» и «В+») до 13% для объектов складского назначения.

Доходность объектов в Москве все еще существенно превышает аналогичные показатели других столиц мира, и стабилизация ставок аренды побудила иностранных инвесторов вернуться на рынок, заняв наблюдательную позицию. Иностранные инвестфонды готовы рассматривать только качественные объекты по ставке капитализации не ниже 9%, при этом бюджет покупки не превышает 30-40 млн. долл.

Учитывая недостаточное предложение подобных объектов, доля сделок с участием иностранных инвесторов практически не изменилась и составила 14%.

На инвестиционную активность на рынке в значительной степени влияет политика банков в области кредитования. В зависимости от проекта кредит выдается по ставке 13–14% в рублях (11–12,5% в долл.). На условия кредита влияет инвестиционное качество объекта, его потенциальная востребованность (часто подтвержденная преброкериджем).

Альтернативой банковскому финансированию становятся экспортно-импортные операции, а также операции РЕПО с паями ЗПИФн.

Выводы и прогнозы

На рынок продолжают возвращаться проекты, замороженные в период кризиса, что связано с политикой банков в области реструктуризации и рефинансирования кредитов.

Постепенно проявляется отложенный спрос со стороны инвесторов, который направлен преимущественно на объекты жилой недвижимости, где наблюдается рост цен.

Возвращение инвестиционного спроса на объекты коммерческой недвижимости ожидается на ранее второй половины 2011 г., в ответ на рост арендных ставок.

Значительное влияние на инвестиционную активность будет оказывать политика, проводимая новой мэрией Москвы, в частности, условия предоставления участков, ввод ограничений по застройке.


NAI Becar



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru