Новости рынка недвижимости

Если по итогам 2011 года объем ввода складских площадей класса «А» составит около 390 тыс. м², то в 2012 году ожидается, что этот показатель вырастет в два раза — до 800 тыс. м², сообщили в ходе «Складской конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости» эксперты компании «Knight Frank», организатора мероприятия.

Аналитики «Knight Frank» рассказали о положении дел на рынке складской недвижимости на сегодняшний день. По их словам, сейчас снять в Москве склад площадью больше 10 тыс. м² практически невозможно, очень мало предложений. 70% площадей арендуется еще до ввода в эксплуатацию.

За девять месяцев этого года в аренду было сдано 730 тыс. м² складов, а введено только 157 тыс. м². Средний размер заявки увеличился на 50% до 10 тыс. м². На 15% увеличился средний размер сделки — до 10 тыс. м².

Ставки аренды складских площадей класса «А» выросли до 130 $ за м², класса «В» — 110 $ за м² (без НДС и эксплуатационных расходов). Основной потребитель — логистические операторы, в последнее время наблюдается также активизация торговых операторов, производителей и дистрибьюторов.

Структурного изменения спроса и предложения на московском рынке не произошло. Основные запросы приходятся на западное, северо-западное и северное направления, в то время как основное предложение сосредоточено на юго-востоке и юге.

Складская недвижимость по-прежнему сосредоточена вокруг Москвы и Санкт-Петербурга. Правда, в Санкт-Петербурге в 2011 году не было введено ни одного склада класса «А». Аналитики объясняют это тем, что большое количество проектов здесь было введено в 2009–2010 годах и девелоперы не начинали новых проектов, пока не заполнятся эти.

В регионах, по словам экспертов «Knight Frank», в основном строят под конкретных заказчиков. Спрос здесь существенно ниже. Если в Москве за 2011 год было арендовано около 700 тыс. м², то в Санкт-Петербурге эта цифра составляет 115 тыс. м², а в остальных крупных городах — порядка 100 тыс. м². Объем поглощения в регионах меньше на 35%, чем объем ввода, в Москве же ситуация обратная — вводится складов меньше, чем потребляется, отмечают специалисты «Knight Frank». Наиболее активен рынок складской недвижимости в Казани, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Калуге.

По мнению девелоперов, принявших участие в обсуждении, в городах-миллионниках с маленьким спросом те склады, на строительстве которых они специализируются, просто не нужны. Кроме того, в Москве строить просто выгоднее.

По мнению Алексея Новикова, руководителя дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Московского банка Сбербанка России, в строительстве качественных складов в регионах есть две проблемы: первая заключается в том, что в регионах ниже доходность складской недвижимости — себестоимость выше, а цена аренды дешевле. Кроме того, меньше объемы проектов, что тоже сказывается на стоимости. Вторая проблема состоит в том, что каждый девелопер хочет свой проект в итоге продать, а инвестиционные фонды не стремятся покупать склады в регионах, так как там больше рисков, связанных с управлением: спрос меньше, уйдет арендатор, а заменить его некем.

«У нас услуга сервисная. Мы идем за логистикой, а логистика идет за бизнесом. Если в городе бизнеса нет, то нам там делать нечего. Регионы интересны девелоперам, но это не

регионы с большой буквы, а отдельные города. Нам интересны Екатеринбург, Новосибирск, Санкт-Петербург и Москва», — говорит в свою очередь Олег Мамаев, исполнительный директор «PNK Group».

По мнению некоторых представителей бизнеса, в регионах склады класса «А» подчас, действительно, не нужны. «У нашей компании несколько заводов в Краснодарском крае и в Ростовской области. Есть свои склады. Зачем нам складские помещения класса „А“?», — говорит Андрей Дуранин, директор по логистике торгового дома «ЭстаФудТрейд».

В то же время Ольга Петрова, директор департамента складской логистики «Alliance Healthcare Russia», не согласна с тем, что в регионах нет спроса на качественные складские помещения. «Наша компания арендовала в разное время 20–30 складов, в Москве и Московской области в 60% случаев ставки были ниже, а качество услуг выше. В регионах нам в основном приходится арендовать бывшие заводы, вкладывать свои деньги в ремонт. Другие компании тоже часто жалуются, что не могут найти качественный склад в региональных городах. Мне кажется мнение, что на качественные склады нет спроса в регионах, ошибочно», — отмечает г-жа Петрова.

Зато девелоперы вполне готовы строить в регионах проекты в формате «build-to-suit». «У нас есть участки в региональных городах. Если есть запросы на „build-to-suit“, мы строим», — говорит Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу «Raven Russia».

В строительстве склада под заказ и для девелопера, и для клиента есть как плюсы, так и минусы, объясняет Сергей Гончар, замдиректора отдела консалтинга «Knight Frank». Плюсы формата «build-to-suit» для оператора заключается в возможности выбора площадки и в том, что можно учесть все его пожелания. Минусы — в качестве и сроках строительства. Для девелопера плюсы строительства под заказ состоят в гарантии сдачи проекта и в независимости от экономической ситуации, минусы — в длительном сроке поиска клиента. В последнее время девелоперы «набили руку» на таких проектах. До 2010 года срок строительства склада в формате «build-to-suit» составлял около 36 месяцев, к настоящему моменту он сократился в 2–3 раза.

Эксперты отмечают также, что в последние годы сформировался новый перспективный сегмент недвижимости — индустриальные парки. По данным Максима Загоруйко, замдиректора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли «Knight Frank», на сегодняшний день их общее число составляет более 200. Территория, которую они занимают — 60 тыс. га. В основном индустриальные парки размещаются в европейской части России, где сосредоточены основные рынки сбыта, трудовой ресурс и основные сырьевые базы. Правда, особенностью этого сегмента недвижимости является то, что первоначальные инвестиции в проекты очень высоки — они могут достигать 1,5 млн. $ за га. Такие инвестиции может взять на себя только государство либо крупные компании, специализирующиеся на этом сегменте, поэтому большинство новых проектов остаются на бумаге. Что касается прогнозов, то аналитики «Knight Frank» ожидают, что до конца 2011 года при существующей динамике еще около 200 тыс. м² складов будет арендовано по предварительным договорам. Многие компании за неимением нужных помещений в аренду рассматривают варианты по приобретению складов в собственность.

Эксперты прогнозируют в 2012 году двукратное увеличение объема ввода складских площадей в Московском регионе — до 800 тыс. м². Причем 70% новых складов придется на профессиональных девелоперов. Предложение по-прежнему сосредоточено в основном на юго-западе и юге, но девелоперы наконец обратили внимание на север и начнут свои проекты и там, говорят они. Ставки аренды складских площадей класса «А» достигнут 135 $ за м², класса «В» —115 $ за м² (без НДС и эксплуатационных расходов). В Санкт-Петербурге в 2012 году будет введено 160 тыс. м² складских площадей класса «А». В регионах эта цифра составит около 200 тыс. м². Ожидается также увеличение ставок в Санкт-Петербурге до 115–120 $ за м² (без НДС и эксплуатационных расходов), незначительный рост стоимость аренды произойдет и в крупных городах — Новосибирске, Ростове-на-Дону.

«CRE», Вера Новоруссова