Новости рынка недвижимости

Группа компаний «RRG» в рамках мониторинга предложения на рынке коммерческой недвижимости Москвы подвела итоги III квартала 2013 года.

Основные выводы

• Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале вырос, при этом цены и ставки в целом также увеличились.
• Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
  • Развитие сегмента торговой недвижимости в 3 квартале характеризовалось тем, что объем предложения на рынке продажи снизился, а цены выросли, в то время, как на рынке аренды выросли и объем предложения и ставки.
  • На рынках продажи и аренды офисной недвижимости как объем предложения, так и цены, а также арендные ставки росли.
  • Объем предложения на рынке продажи по производственно-складским помещениям как и цены вырос, в то время, как на рынке аренды объем предложения также вырос, но ставки снизились.

Главный вывод

По итогам 3 квартала 2013 года можно судить о продолжении разнонаправленной по различным сегментам ценовой динамике на рынке аренды и продажи, что по-прежнему может отражать общую макроэкономическую нестабильность и постепенное ухудшение ситуации в экономике. Однако, рынок находится в достаточно стабильном рабочем состоянии.

Методика исследования Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников — электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риэлторские агентства и консалтинговые компании. В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс. $, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс. $, или же помещения общей площадью не менее 100 м². В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 м². В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

ПРОДАЖА

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2013 года объем предложения возрос на 4% по количеству и на 13% по общей площади. За год, то есть по сравнению к 3 кв. 2012 года, объем предложения увеличился на 13% по количеству и на 1% по общей площади. Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 1867 объектов общей площадью 3103 тыс. м².

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2013 года осталась на уровне второго квартала и составила 4852 $ за м². Учитывая, что средний курс доллара в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 7%, в рублевом эквиваленте рост составил около 7%.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПО СЕГМЕНТАМ

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной — вырос на 9%, по производственно-складским помещениям — на 39%, а по помещениям свободного назначения — на 33%. Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению с 3 кв. 2012 года, по торговой недвижимости уменьшился на 7%, по офисной — на 3%, по производственно-складским — на 15%, а по помещениям свободного назначения вырос на 72%. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут торговые помещения (16%), помещения свободного назначения (16%) и производственно-складские (13%).

Ценовые показатели

По отношению к 2 кварталу цены по торговой недвижимости в 3 квартале выросли на 4%, по офисной — на 2%, по производственно-складской — на 14%, а по помещениям свободного назначения — остались на уровне второго квартала. Средневзвешенная цена в 3 квартале по сравнению с 3 кварталом 2012 года снизились на 6% по торговой, выросла на 3% по офисной, на 14% по помещениям свободного назначения и на 9% по производственно-складской недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 495 торговых объектов общей площадью 497 тыс. м², из них 84 объекта — внутри Садового Кольца и 411 объектов — за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению со вторым в 3 квартале снизился на 8%, а по общей площади — на 13%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 12%, а по общей площади — на 4%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 7% до 16 148 $ за м², что произошло как за счет трехпроцентного роста цен по объектам, экспонируемым уже давно, так и за счет ухода двух крупных и дешевых объектов на Зубовском б-ре (2100 м², 9286 $ за м²) и на Новинском б-ре (2100 м², 7438 $ за м²). Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра увеличилась на 5% до 5224 $ за м². Это было связано с двухпроцентным ростом цен на объекты, которые предлагаются уже не первый месяц, а также с уходом крупного дешевого комплекса на Южнобутовской ул. (37 000 м², 2514 $ за м²).

STREET-RETAIL

Объем предложения

В 3 квартале на продажу было выставлено 186 объектов «street-retail» общей площадью 67 тыс. м²., из них 39 объектов — внутри Садового Кольца и 147 объектов — за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 3%, а общей площади — на 9%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 3%, а по общей площади — вырос на 18%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам «street-retail» в центре выросла на 11% до 20 069 $ за м², что было вызвано уходом во 2 квартале дешевого объекта на Мясницкой ул. (1207 м², 12 500 $ за м²) и выходом в 3 квартале дорогого объекта на ул. Тверская (166 м², 67 450 $ за м²). За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 3% до 7964 $ за м². Снижение произошло, в частности, в связи с выходом в 3 квартале дешевого объекта на Ленинском пр-те (4220 м², 5349 $ за м²).

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале вырос на 8% по количеству и на 9% по общей площади и составил 1002 объекта общей площадью 1728 тыс. м², из них 262 объекта — в центре и 740 объектов — за его пределами. Объем предложения по общей площади в 3 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца уменьшился на 3%, а за его пределами вырос на 12%. По сравнению с 3 кварталом 2012 года в центре общая площадь практически не изменилась, а за пределами Садового Кольца снизилась на 4%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 квартале увеличилась на 4% и составила 9177 $ за м², что произошло как за счет ухода во 2 квартале крупных и дешевых офисных объектов на Просвирином пер. (22 300 м², 7829 $ за м²) и на ул. Арбат (23 000 м², 6878 $ за м²), а также за счет выхода в 3 квартале дорогих объектов на ул. Б. Ордынка (2364 м², 20 161 $ за м²) и на Гагаринском пер. (2800 м², 16 150 $ за м²). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале также выросла на 4% и составила 4277 $ за м². Рост цен произошел в связи с уходом во 2 квартале крупных и дешевых офисных объектов на Лазоревом пр-де (18 300 м², 1694 $ за м²) и на Нагатинской наб. (20 000 м², 1500 $ за м²), а также за счет выхода в 3 квартале дорогих объектов на Шлюзовой наб. (18 500 м², 9370 $ за м²) и на Новоданиловской наб. (27 560 м², 5780 $ за м²).

АРЕНДА

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2013 года по отношению ко второму вырос на 21% по количеству и на 14% по общей площади. За четыре квартала объем предложения увеличился на 19% по количеству и на 3% по общей площади. Всего в 3 квартале экспонировалось 4134 объекта общей площадью 2569 тыс. м².

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым выросла на 1% до 617 $ за м² в год, что с учетом семипроцентного роста среднего курса доллара в рублевом эквиваленте составило около 8%. По сравнению с 3 кварталом 2012 года средняя арендная ставка в долларовом выражении возросла на 9%.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПО СЕГМЕНТАМ

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 26% по торговой, на 8% по офисной, и на 20% по производственно-складской недвижимости. Объем предложения по общей площади за год вырос на 36% по торговой и снизился на 3% по офисной и на 2% по производственно-складской недвижимости. Изменение объема предложения по количеству за квартал в основном оказалось сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади. Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (30%), торговые помещения (17%).

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости уменьшилась на 3% до 1045 $ за м² в год, по офисной недвижимости — выросла на 1% до 554 $ за м² в год, а по производственно-складской, наоборот, снизилась на 1% и составила 217 $ за м² в год. По отношению к 3 кварталу 2012 года ставка по всем видам недвижимости выросла: на 7% — по торговым объектам, на 4% — по офисным и на 5% — по производственно-складским объектам.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по сравнению со вторым по количеству увеличился на 31%, а по общей площади — на 26%. Рост объема предложения за год составил 35% по количеству и на 36% по общей площади. Всего в 3 квартале экспонировалось 967 объектов площадью 434 тыс. м², из них 131 объект предлагалось в центре и 836 помещений — за его пределами. Объем предложения по общей площади в 3 квартале вырос на 49% в центре и на 24% — за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2013 года уменьшилась на 9% и составила 1939 $ за м² в год. Такое значительное снижение произошло за счет ухода во 2 квартале ряда дорогих объектов на ул.Тверская (68 м², 5234 $ за м² в год и 105 м², 6621 $ за м² в год) и ул. Тверская-Ямская (60 м², 6316 $ за м² в год). Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале осталась на уровне 2 квартала и составила 904 $ за м² в год.

STREET-RETAIL

Объем предложения

Объем предложения объектов формата «street-retail» в 3 квартале 2013 года вырос на 22% по количеству и на 9% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 22%, а по общей площади — на 3%. Всего в 3 квартале экспонировался 350 объектов площадью 86 тыс. м², из них 69 объектов предлагалось в центре и 281 — за его пределами. Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко 2 кварталу увеличился на 21% в центре и на 7% за его пределами. Объем предложения по общей площади за год вырос на 7% в центре, и на 2% — за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам «street-retail» внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со вторым уменьшилась на 12% и составила 2172 $ за м² в год. Существенное снижение было вызвано, в частности, уходом во 2 квартале таких дорогих объектов как на ул. Тверская (68 м², 5234 $ за м² в год и 105 м², 6621 $ за м² в год) и ул. Тверская-Ямская (60 м², 6316 $ за м² в год). Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 2% и составила 1044 $ за м² в год.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 17% по количеству, и на 8% по общей площади. Объем предложения составил 2525 объектов общей площадью 1364 тыс. м², из них 448 объектов — в центре и 2077 объектов — за его пределами. Объем предложения по общей площади увеличился на 12% по офисным помещениям в центре и на 7% за его пределами. По отношению к 3 кварталу 2012 года объем предложения снизился: на 9% по помещениям внутри Садового кольца и 1% — за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости как в пределах Садового Кольца, так и за его пределами по сравнению с 2 кварталом выросла на 1% и составила 821 и 497 $ за м² в год соответственно.