Новости рынка недвижимости

На московском рынке офисной недвижимости сохранится рост арендных ставок. В 2008 г. он составит столько же, сколько и в прошлом году — 15%, уверены эксперты. И это несмотря на то, что в течение 2007 г. объем строительства офисных площадей увеличился на те же 15% по сравнению с 2006 г. (до 1,15 млн. квадратных метров). Дефицит предложения в классах «A» и «B+» только нарастает.

Стабилизация столичного рынка произойдет не ранее 2015—2017 гг., сверяют аналитики планы девелоперов с ростом спроса на офисную недвижимость. Доля вакантных площадей сегодня по-прежнему остается на низком уровне: 2% в классе «А» и почти 4% в классе «B» (в 2 раза ниже средних показателей по Европе), чем и объясняется рост ставок.

Понятно, что в таких условиях за офисы класса «А» продавцы нередко выдают здания, таковыми не являющиеся. «Разница между офисами класса „А“ в Москве и в Европе есть, но она была более заметна в минувшие годы, — соглашается в эфире „РБК-ТВ“ в программе „Недвижимость“ старший директор офисной группы „CB Richard Ellis“ Адам Шиффер-Скот. — Сегодня этот разрыв сокращается, многие объекты очень близки к тому, что на Западе принято называть классом „А“».

Так, в силу принятия новых норм строительства высотных зданий в Москве в 2007 г., рынок smart-систем вырос в течение 2007 г. на 100%: мэрия постановила, что все высотные здания в обязательном порядке должны быть оснащены интеллектуальными системами управления.

Впрочем, в любой стране существует свое прочтение этой весьма условной классификации: «A», «B+», «B−» (до «Z»?). «Большинство московских офисов группы „A“ соответствуют принятым в РФ стандартам», — уверен управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. Другое дело, не всегда эти критерии совпадают с требованиями компании, которая подыскивает офис класса «А». В Москве, к примеру, невозможно найти здание в центре с вместительной парковкой.

Московская специфика сегодня отчетливо вырисовывается: насколько это позволяет инженерия, офисы, расположенные в центре, тянутся вверх. «Причем как можно выше — каждый пытается построить самое высокое здание в Европе, — говорит М. Гец. — Второй момент, много офисов появляется за МКАДом, и это офисы очень комфортные с точки зрения бизнеса: малоэтажные, правильной формы, эффективный планировки. Но это офисы за МКАДом, куда невозможно добраться».

Напомним, в Московской области сегодня запланировано около 25 проектов небольших бизнес-центров или коммерческих центров с офисной составляющей (такие города, как Тушино, Дмитров, Ступино, Сергиев Посад, Серпухов и др.). И офис класса «A» за МКАДом вовсе не оксюморон. «Если офис у вас хороший вид из окон, он попадает под критерии класса „А“», — говорит М. Гец.

Но вопрос, все ли готовы ехать так далеко? Не удивительно, что цены на подмосковные офисы в 4—5 раз ниже, чем цены в центре. Так, чистые арендные ставки за кольцом — 500 долларов за квадратный метр в год, когда в центре — от 1800—2000 долларов. Причем «B+» в пределах третьего транспортного кольца можно найти уже за 750 долларов.

Однако, как считают эксперты, офисы «А» и «B+» не являются конкурентами. «Все зависит от профиля компании. Если компанию устраивает класс „B“, „B+“, она там и будет снимать, — говорит М. Гец. — Если им необходимы представительские офисы, обязательно — хотя бы 500—700 метров — снимут в классе „А“».

Любопытно, что представительские офисы нужны, прежде всего, компаниям-новичкам. «Арендаторы реально оценивают уровень своих клиентов и потенциал бизнеса. И если партнерские отношения выстроены в течение многих лет и мало зависят от местонахождения офисов, вряд ли есть потребность в классе „А“, — резюмирует в завершение программы „Недвижимость“ на „РБК-ТВ“ М. Гец. — Если же какой-нибудь известный западный фонд выходит на российский рынок, и ему нужно обязательно „засветиться“ среди потенциальных крупных клиентов, он выберет офис класса „А“, находящийся в самом престижном месте».

Добавим, что аренда эксклюзивных офисов в центре может достигать и 10 тысяч долларов за квадратный метр. «Цены зависят от расположения, стиля архитектуры, истории особняка, — объясняет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании „Mainstreet“ Жанна Макарова. — Даже от того, кто раньше жил в этом особняке или хотя бы остановился переночевать».

По доходности коммерческая недвижимость сопоставима с элитным жильем, считают аналитики. Этим и объясняется факт переключения большинства девелоперских компаний со строительства жилых зданий на офисы. Кроме того, обладание подобными объектами увеличивает капитализацию девелоперов, открывая дополнительные возможности для привлечения финансирования.

РБК