Новости рынка недвижимости

Среди десяти крупнейших торгово-развлекательных центров Старого Света четыре расположены в Москве: где в России построены самые крупные торговые центры, и почему у девелоперов отмечается такая тяга к гигантомании.

Строительство торговых центров в России находится на пике активности. По итогам 2014 г. в России запланирован ввод около 2,45 млн. м². Однако реальный объем ввода торговых площадей может оказаться меньше, часть объектов будет открыта позже, некоторые могут быть заморожены.

По данным исследования «CBRE», среди десяти крупнейших торгово-развлекательных центров Старого Света четыре расположены в Москве. Рейтинг возглавляет ТРЦ «Мега Белая Дача», построенный в 2006 г. Также в список попали ТРЦ «Мега Химки», ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРЦ «Мега Теплый Стан».

Стоит отметить, что тенденции в плане гигантомании у российских девелоперов торговой недвижимости продолжается. Самым крупным торгово-развлекательным центром станет «Авиапарк», который будет находиться рядом с новой станцией метро «Ходынское поле» в Москве. Открытие ТРЦ запланировано на IV квартал 2014 г. Арендопригодная площадь составит 231 тыс. м².

По прогнозам экспертов, Москва перенасытится торговыми центрами к 2016 г. В 2015 г. рынок торговой недвижимости перейдет на следующий цикл развития, тяга к гигантомании опять спадет. На рынок будут выходить преимущественно торговые центры, обслуживающие небольшой район города или тесно сотрудничающие с объектами транспортной инфраструктуры. Постепенное насыщение рынка приведет к тому, что действующие торговые центры будут чаще подвергаться реконцепции и редевелопменту.

Специалисты рынка торговой недвижимости отмечают, что индикатором насыщенности рынка можно считать объем торговых площадей на 1000 жителей. Для городов-миллионников этот показатель колеблется в среднем от 300 до 450 м² на 1000 человек.

По мнению экспертов, строительство крупномасштабных торгово-развлекательны центров — это возможность привлечь большое количество арендаторов разных профилей и ценовых сегментов. За счет этого собственники пытаются охватить как можно большую целевую аудиторию и привлечь максимальное число посетителей.

«При условии, что конкуренция на рынке еще недостаточно высока и потребительского спроса достаточно для нового проекта, торговый центр суперрегионального формата может захватить значимую долю рынка. Зачастую городу достаточно всего одного-двух гигантов, чтобы полностью удовлетворить потребность жителей в торговой недвижимости. Такая ситуация сложилась, например, в Рязани, Брянске, Сочи. В то же время во многих региональных городах еще есть большой потенциал для крупноформатных торговых центров», — прогнозирует аналитик отдела исследований рынка «CBRE» Максим Палт.

По оценке экспертов, одну из определяющих ролей играет ресурс земли — если имеющееся «пятно» позволяет застройщику сконструировать на нем 100-тысячник, было бы нелогично строить «районник» на 10-15 тыс. м² арендной площади.

Вторая причина гигантомании девелоперов заключается в высочайшей конкуренции на рынке столицы, и здесь, чтобы не только выжить, но и стать успешным, эффективным, востребованным объектом, торговому центру важно иметь так называемую критическую массу, которая могла бы превзойти конкурента.

«Отсюда логически вытекает третья причина: чем больше и в данном случае качественнее будет торговый центр, тем выше вероятность, что он станет обладать нетривиальной профессиональной концепцией, что, в свою очередь, послужит стимулом для развития и размещения в нем международных брендов. По нашему опыту, крупные зарубежные операторы даже не смотрят в сторону тех объектов, чья арендуемая площадь не превышает 30 тыс. м². Вывод напрашивается сам собой», — рассказала руководитель департамента торговых площадей компании «JLL» Татьяна Ключинская.

Московский рынок ритейла, несмотря на достаточно высокий уровень насыщенности торговыми площадями, еще имеет емкость и возможность дальнейшего расширения, и многие современные российские и зарубежные девелоперы стараются заполнять пространства крупными объектами.

Однако потенциал для новых крупномасштабных торговых центров есть далеко не во всех городах, поскольку рынок торговой недвижимости в России развивается крайне активно. Например, в Москве ниша торговых центров суперрегионального формата в ближайшие несколько лет будет практически полностью занята, прогнозирует аналитик отдела исследований рынка «CBRE» Максим Палт.

С мнением эксперта согласна Татьяна Ключинская. «Мы не берем в расчет главные города-миллионники, но в других локациях емкость рынка достаточно ограничена, и, как правило, более двух-трех (в зависимости от города, разумеется) торговых центров „потянуть“ проблематично. Они начинают перетягивать потоки, и в конечном итоге кто-то может не выдержать конкуренции», — отмечает специалист.

Чем более насыщенным становится рынок торговых центров, тем меньше остается возможностей для успешной реализации крупномасштабных проектов. «Основные ограничения для новых гигантов — это дефицит подходящих локаций для нового проекта и наличие альтернатив для потребителей среди существующих объектов (уровень конкуренции). Поэтому в городах, где рынок торговой недвижимости уже достиг или близок к насыщению, будет расти роль реконцепций и районных торговых центров. А строительство крупномасштабных ТРЦ продолжится в тех городах, где еще есть потенциал для подобных проектов», — прогнозирует Максим Палт.

По мнению Татьяны Ключинской, в среднесрочной перспективе на национальном рынке ретейла должно произойти серьезное перераспределение спроса и предложения. «К тому же сейчас набирает обороты стрит-ретейл, и большим торговым объектам очень скоро придется выходить на качественно новый уровень, я бы даже сказала — драматически совершенствоваться, чтобы сохранить за собой соответствующую нишу и потребительскую аудиторию. Также я не исключаю варианта, что спустя какое-то время рынок „устанет“ от торговых гигантов, и фокус сместится в районный формат», — прогнозирует эксперт.

Сергей Велесевич