Новости рынка недвижимости

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка на протяжении 2011 года можно выделить 3 этапа:

• В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился.
• С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только восстановился до уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений.
• С марта по декабрь объем предложения, как по количеству, так и по общей площади постепенно снижался.
В декабре 2011 года на рынке было представлено 1144 объекта общей площадью 2455 тыс. м². По количеству объектов объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 14%, а по их общей площади — на 11%.

Ценовые показатели

В течение I полугодия 2011 года на рынке продажи коммерческой недвижимости в условиях роста объема предложения наблюдалось снижение цен. Средневзвешенная долларовая цена за I полугодие снизилась на 7% до 3744 долл. за м², а цена в рублях — на 16% до 104,8 тыс. руб. за м².

Во II полугодии 2011 года вместе со снижением объема предложения, цены, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 5% в рублях и на 2% в долларах и составил 4139 долл. за м².

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости по отношению к декабрю 2010 года снизился на 8% и составил 10,16 млрд. долл.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2011 год изменение объема предложения по общей площади помещений свободного назначения составило −30%; −21% по торговым; −8% по офисным помещениям; и −2% по производственно-складским; а по количеству: −1%, −25%, −7% и −31% соответственно.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 51%, доля ПСП — 26%, доля торговых помещений — 15%, а доля помещений свободного назначения — 10%. При этом доля как офисных, так и производственно-складских помещений за год выросла на 2%, в то время как доли торговых объектов и помещений свободного назначения снизились на 2% каждая.

Однонаправленность увеличения доли помещений офисного и производственно-складского назначения может свидетельствовать о некотором уменьшении спроса, в то время как торговые помещения и ПСН были более востребованы, раскупаются более интенсивно, в результате чего их доля в общем объеме предложения сократилась. Эти изменения могут быть связаны, в том числе, с усиливающейся макроэкономической нестабильностью, которая на сектор торговли и частично с ним связанный сегмент ПСН влияет менее значительно, чем на офисный и производственно-складской секторы.

Следствием большей востребованности небольших торговых и особенно производственно-складских помещений стало то, что их средняя площадь выросла соответственно на 4% и 41%. Средняя площадь офисных помещений за 2011 год почти не изменилась, в то время как средняя площадь ПСН снизилась на 25%.

Ценовые показатели

Рост цен на торговые объекты и помещения свободного назначения с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил 5 и 7% соответственно, в то время как на офисные — только 2%, а на производственно-складские объекты на 2% снизились.

Что касается изменения объема предложения в стоимостном выражении, то больше всего он снизился по торговым объектам и ПСН — на 18% и 9% соответственно. Снижение объема предложения в стоимостном выражении офисных объектов и ПСП было равно 5% и 4% соответственно.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года объем предложения торговой недвижимости по общей площади в центре за счет снижения, как средней площади объектов, так и их количества, снизился на 37%. За пределами центра снижение объема предложения по площади было обусловлено только снижением количества объектов и составило 18%.

Всего в декабре 2011 года на продажу было выставлено 62 объекта в пределах Садового Кольца и 282 объекта за его пределами суммарной площадью 42 и 294 тыс. м² соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 344 объекта общей площадью 335 тыс. м² со средней площадью объекта 970 м².

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 1% до 12 738 долл. за м², а за пределами Садового Кольца на 13% до 5 189 долл. за м², при этом изменение курса доллара было незначительным и существенного влияния на рост не оказало.

Превышение роста цен на торговые объекты на периферии по сравнению с объектами в центре может быть обусловлено тем фактом, что цены на торговые объекты в центре выросли ранее, и периферийные их «догоняют».

Цена по всем торговым помещениям за 2011 год выросла на 5% до 6 125 долл. за м².

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет снижения объема предложения по площади, в центре снизился на 37%, а на периферии на 8%.

«Street-retail»

Объем предложения объектов формата street-retail за 2011 год по общей площади снизился на 36% (в центре уменьшился на 11%, а за пределами — на 26%) и составил 55 тыс. м² (в центре — 9 тыс. м², а за пределами — 46 тыс. м²).

Средневзвешенная цена в целом по городу выросла на 21% (в центре снизилась на 10%, а за его пределами выросла на 14%) и составила 8943 долл. за м² (в центре — 13 754 долл. за м², за его пределами — 8017 долл. за м²). Рост цены на торговые объекты за пределами центра был обусловлен более существенным снижением их объема предложения, что свидетельствует о том, что по состоянию на конец 2011 года они в целом пользовались большим спросом, в то время как наиболее качественные помещения класса street-retail в центре к этому времени с рынка в основном ушли.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее высокая средневзвешенная цена — 10 666 долл. за м² — на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты: от 5196 до 7165 долл. за м², за исключением Волоколамского мегакластера, располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы.

Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мегакластере стоят от 3605 до 4732 долл. за м² и являются наиболее дешевыми.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

• В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2600 м², 8000 долл. за м²).
• В Ленинском мегакластере с 3 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на Мичуринском пр-те (1670 м², 9581 долл. за м²).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Прирост объема предложения офисов в центре и за его пределами за 2011 год составил соответственно −2% и −9% по общей площади и +4% и −12% по количеству.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 185 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 264 и 1022 тыс. м² соответственно. Общий объем предложения офисных площадей составил 536 объектов общей площадью 1287 тыс. м² со средней площадью объекта 2400 м².

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2010 по декабрь 2011 года средневзвешенная цена на офисные объекты выросла на 6% до 9326 долл. за м² внутри Садового Кольца, а за его пределами снизилась на 2% до 3706 долл. за м².

Цена по всем офисным помещениям за 2011 год выросла на 2% до 4860 долл. за м². Изменение объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно +5% до 2464 млн. долл. и −8% до 1524 млн. долл., а в целом — на −5% до 6253 млн. долл.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 6950 долл. за м², предлагаются в центре, более дешевые — 4204 долл. за м² — на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2220 до 3732 долл. за м².

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

• В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мегакластере на ул. Андропова (75 000 м², 1700 долл. за м²).
• Во 2 кв. 2011 года в Варшавском мегакластере прекратилась экспозиция 2 крупных и дорогих офисных объектов на Новоданиловской ул. (14 000 м², 5000 долл. за м²) и на ул. Красного маяка (19 643 м², 6550 долл. за м²).

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды можно выделить следующие этапы:

• В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос.
• С января по июль 2011 года объем предложения снизился на 23%.
• С июля по декабрь 2011 года объем предложения вырос до уровня декабря 2010 года.

В декабре 2011 года на рынке был представлен 3361 объект общей площадью 2434 тыс. м².

Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросли на 9% в долларовом и 11% в рублевом выражении. В декабре 2011 года средняя арендная ставка составила 547 долл. за м² в год или 17 200 руб. за м² в год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

На рынке аренды, в отличие от рынка продажи, объем предложения по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: −2% по торговым, +6% по офисным и 0% по производственно-складским помещениям, а по общей площади +8%, −4% и +6% соответственно.

В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений, наоборот, уменьшалась. За 12 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 9 и 5% соответственно.

В силу того, что деловая активность по мере приближения парламентских, а также президентских выборов несколько снижалась, средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла, и рост составил 10%.

Ценовые показатели

Средние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП за 2011 год выросли соответственно на 14%, 6% и 8%. В условиях постепенного роста долгового кризиса в Европе и США, а также в связи с неопределенной политической ситуацией в России наиболее привлекательными оказываются торговые помещения, в то время как офисные и производственно-складские по уровню роста арендных ставок существенно от них отстают.

Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2010 по декабрь 2011 года составило +13% по торговым помещениям, +17% по офисным и +8% по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2011 года в центре на 9% снизился, в то время как за пределами Садового Кольца не изменился. Изменение по количеству составило −1% и +10% соответственно. Снижение объема предложения торговых помещений в центре по сравнению с ростом объема предложения за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 90 объектов в пределах Садового Кольца и 606 объектов за его пределами суммарной площадью 36 и 251 тыс. м² соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 696 объектов общей площадью 287 тыс. м² со средней площадью объекта 412 м².

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 24%, а по объектам за пределами Садового Кольца — на 12%. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что общая площадь предлагавшихся объектов в центре в отличие от объектов на периферии снизилась, однако основной причиной, скорее всего, являлась в целом большая привлекательность торговых объектов в центре.

В условиях снижения объема предложения и более существенного роста ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца выросла на 13%, а за пределами Садового Кольца — на 14%.

«Street-retail»

Объем предложения объектов формата «street-retail» за 12 месяцев по общей площади снизился в центре — на 2%, а за пределами — на 7%.

Средние арендные ставки за 12 месяцев выросли в целом на 29%, в том числе в центре — на 47%, а за его пределами — на 21%.

Высокий рост ставок по объектам формата «street-retail» в центре, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов «street-retail» на ул. Петровка (107 м², 4594 долл. за м² в год), на ул. Тверская (550 м², 4930 долл. за м² в год), ул. Рождественка (104 м², 5685 долл. за м² в год) и ул. Тверская (121 м², 7882 долл. за м² в год).

Высокий рост ставок по объектам формата «street-retail» за пределами Садового Кольца, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов «street-retail» на Ленинском пр-те (230 м², 2984 долл. за м² в год), Большой Дорогомиловской ул. (243 м², 3709 долл. за м² в год), на Кутузовском пр-те (250 м², 3983 долл. за м² в год).

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

В среднем самые высокие ставки — около 1582 долл. за м² в год — наблюдаются на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок — от 692 до 1031 долл. за м² в год — зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки — от 542 до 787 долл. за м² в год на объекты по остальным направлениям.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Прирост объема предложения офисов в центре и за его пределами с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил соответственно +1% и +7% по общей площади и −21% и +1% по количеству.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 367 объектов в пределах Садового Кольца и 1742 объекта за его пределами суммарной площадью 260 и 1150 тыс. м² соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2109 объектов общей площадью 1411 тыс. м² со средней площадью объекта 669 м².

Ценовые показатели

В пределах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка за 2011 год выросла соответственно на 10% и 7%. Рост ставки был обусловлен ростом спроса.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре выросла на 7%, а за пределами Садового Кольца — на 21%.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 683 долл. за м² в год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 423 до 583 долл. за м² в год. По остальным мегакластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 351 до 396 долл. за м² в год.

Основные выводы

• Несмотря на продолжающийся процесс восстановления, рынок недвижимости еще не достиг уровня цен и ставок 2008 года. Средний уровень ставок аренды и цен продаж примерно на 20–30% ниже докризисного.
• Одним из факторов, влиявших на развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году, стал рост в четвертом квартале политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности.
• Нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе являются факторами, которые влияют на рынок негативно и задерживают его развитие.
• Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались:объем предложения на рынке купли-продажи снизился, в то время как объем предложения на рынке аренды несколько вырос; прирост средних арендных ставок на рынке аренды превышал прирост средневзвешенных цен на рынке купли-продажи.

Главный вывод

Отложенный спрос кризисного периода активно реализовывался в прошедшем году. При этом многие сделки, например, в офисах являлись не новым спросом, а переездом из одних относительно равноценных объектов в другие.

Московский рынок недвижимости стал более прогнозируемым, более сбалансированным, резких колебаний уже мы не наблюдаем. Можно говорить о формировании рынка и перехода из этапа «заполнения свободных ниш» в этап «конкуренции».

«Запас прочности» до докризисных ценовых показателей останется на ближайшие годы, в 2012 году основные ценовые показатели, по всей видимости, останутся на стабильных уровнях.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена специалистами компании «RRG» из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, данные риелторских агентств и консалтинговых компаний.

В данном исследовании приведен сравнительный анализ рыночных данных за 3 квартал 2011 года к предыдущему периоду (2 кварталу 2011 года), а также к аналогичному периоду прошлого года (3 кварталу 2010 г.)

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс. $, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс. $, или же помещения общей площадью не менее 100 м².

В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 м². В целях анализа динамики ставок аренды использовалась средняя арендная ставка, которая рассчитывалась как среднее арифметическое ставок аренды всех объектов по каждому сегменту недвижимости, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП) по каждому сегменту, которая рассчитывалась как сумма арендной платы по всем объектам по каждому сегменту недвижимости за год.

Коммуникационное агентство «PR-стиль»