Новости рынка недвижимости

«CBRE», ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок складской недвижимости в российских регионах и сделала прогноз на 2016 год. По итогам 2015 года в российских регионах введено 683 тыс. м² складских площадей, показав 16,8% рост относительно 2014 года. Объемы строительства стали рекордными за всю историю рынка: предыдущий максимум был зафиксирован в 2009 году (673 тыс. м²).

На складском рынке в крупных городах России во 2 полугодии 2015 года можно отметить следующие тенденции:

Объем строительства в региональных центрах (исключая Москву и Санкт-Петербург) за 2 полугодие 2015 года составил 449 тыс. м², что в два раза превышает объемы, введенные в первом полугодии 2015 года. Деловая активность арендаторов и покупателей резко возросла в III и IV кварталах — общий объем сделок вырос в 4,6 раза по сравнению с 1 полугодием и составил 223 тыс. м².

Количество свободных площадей незначительно увеличилось, но их доля в общем предложении складских помещений сохраняется на уровне 9%. Средний уровень ставок аренды не изменился и составляет 4500 руб. за м² в год для объектов класса «А» и 3500 руб. — для класса «В».

Спрос

В 2015 году объем сделок в регионах составил 271 тыс. м², что на 10,5% ниже результатов 2014 года. Несмотря на это снижение, уровень активности на региональных рынках можно охарактеризовать как высокий. Основу спроса формирует продовольственный ритейл, объем сделок которого относительно 2014 г. незначительно снизился (−3%), при этом нарастив долю в общем рыночном спросе до 63%. Второй год подряд более половины арендованных и купленных помещений приходится на этот сектор. Источником спроса выступают федеральные торговые сети, использующие сложившуюся экономическую обстановку для экспансии своего бизнеса.

Производственный сектор также показал хорошую динамику, забрав с рынка в 2,8 раза больше площадей, чем в 2014 году. Драйвером такой активности стали сделки с участием компаний пищевой промышленности и производителей алкогольной продукции — на них в совокупности пришлось 54% транзакций сегмента.

Крупнейшие сделки аренды 2015 года были заключены с «X5 Retail Group» в Краснодаре, Калуге и Перми (47 000 м², 38 665 м² и 26 367 м², соответственно). Из непродовольственного сектора компания «Леруа Мерлен» арендовала 19 856 м² в Самаре.

В ближайшие годы спрос на рынке будет ограниченным, а потребность рынка в новых площадях всё больше будет зависеть от планов развития компаний продуктового ритейла.

Структура сделок по городам, %

Как и в прошлые годы сделки аренды (89% всех транзакций) преобладают над покупкой (11%).

Предложение

В 2016 году объемы строительства будут снижаться за счет спекулятивного девелопмента.

В данный момент на региональных рынках 375 тыс. м² складских площадей уже находится на стадии строительства. В целом объём ввода новых складов в 2016 году может составить 400 тыс. м².

Девелоперы будут либо работать на реализацию уже построенных складов, либо строить новые здания под конкретных клиентов («build-to-suit»), т.к. на большинстве рынков уже присутствует достаточно большой объем свободных площадей.

55% всех построенных в 2015 году объектов приходится на топ-10 региональных рынков, включая Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Воронеж, Тулу, Челябинск и Краснодар. Практически такая же пропорция наблюдалась в предыдущем 2014 году — 53% всего строительства в регионах.

Максимальный показатель строительства среди всех региональных рынков был зафиксирован в Екатеринбурге. Объемы строительства в этом регионе выросли до 98 тыс. м², показав 4-х кратный рост по сравнению с 2014 годом (было построено 24,5 тыс. м²). В результате, Екатеринбург вышел на 1-е место по объему современных складских помещений среди региональных рынков, незначительно опережая прежнего лидера — Новосибирск (764 тыс. м² против 757 тыс. м²).

Уровень вакансии в российских городах с относительно развитыми складскими рынками составляет 4–8%.

Коммерческие условия

Среднее значение ставок аренды для складских помещений класса «А» и «В» остается на уровне середины 2015 года и составляет 4300 руб. за м² в год, включая операционные расходы и НДС.

Средняя запрашиваемая ставка аренды:

для склада класса «А» — 4700 руб. за м² в год, включая операционные расходы и НДС;

для склада класса «В» — 3500 руб. за м² в год, включая операционные расходы и НДС.

Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка «CBRE», комментирует:

«В 2015 году мы наблюдали рекордные объемы строительства на региональных рынках складской недвижимости. Тем не менее, говорить о перенасыщении рынка нельзя — 80% этих площадей уже занято конечными пользователями.

В ближайшие годы потребность регионов в новых складах сохранится, а спрос будут формировать компании продуктового ритейла. Мы ожидаем, что новое строительство, в большинстве случаев, будет осуществляться по схеме „build-to-suit“, т.к. именно такой „продукт“ интересен компаниям розничной торговли».

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений «CBRE» в России, комментирует:

«Основными потребителями складских площадей на региональных рынках являются крупнейшие продуктовые сети („Х5“, „Магнит“, „Лента“ и другие), которые активно осваивают локальные рынки и наращивают складские площади вместе с расширением торговой сети. В 2016 году эта тенденция сохранится. Уже сейчас в стадии строительства находится почти полмиллиона складских площадей, предназначенных под ведение бизнеса федеральных сетей».