Новости рынка недвижимости

Предыстория

До кризиса территориальное развитие рынка офисной недвижимости происходило в соответствии с начинающейся тенденцией децентрализации. Финансовый кризис положил конец этому направлению — востребованными снова стали офисы только в ЦАО, в частности, внутри Бульварного Кольца, оставив вакантными офисы у МКАД и в других удаленных районах Москвы.

Однако расширение границ деловой зоны имеет ряд предпосылок. Во-первых, дефицит свободных участков в ЦАО. Во-вторых, транспортный коллапс, характеризующий движение в центре Москвы. И, наконец, последние инициативы новой мэрии по ограничению и фактическому запрету на строительство торговой и офисной недвижимости в центре столицы.

В то же время кризисные тенденции уступили место плавному росту рынка — офисы снова становятся востребованными, активно реализуется отложенный спрос, компании стремятся улучшить условия размещения своих офисов.

Системное влияние данных факторов обуславливает изменение офисной карты Москвы — на смену преобладающей централизации выходит модель деловых зон, характерной для многих мировых столиц. Например, в Лондоне в свое время появились «Doclands» и «Canary Warf», а в Париже — «La Defence».

Первой «ласточкой» развития новой модели в Москве, безусловно, является ММДЦ «Москва-Сити». Однако транспортные проблемы, длительные сроки строительства, сроки ввода объектов инфраструктуры и проч. затрудняют развитие этой зоны, которая, к тому же расположена вблизи центра Москвы.

В качестве альтернатив на карте возникают новые деловые зоны или зоны, традиционно связанные с деловой активностью, где постепенно возникают новые офисные площади и сопутствующая инфраструктура.

Итак, среди наиболее развитых на сегодняшний день зон можно отметить:

Северо-запад Москвы

В настоящее время на северо-западном направлении можно выделить два «деловых очага» — в районе ст. м. «Белорусская» — Динамо — Аэропорт (среди новых БЦ — «Белая площадь», «Victory Plaza», строящийся «SKY Light»), а также зону в районе г. Химки.

Юго-западная деловая зона Москвы (деловая зона в районе ул. Наметкина — ул. Обручева)

Данная зона сложилась стихийно, начало ее развития было «спровоцировано» строительством штаб-квартиры «Газпрома». Впоследствии здесь были реализованы такие объекты как «Газойл Плаза», БЦ «Gas Field», «Кругозор», а также новый БЦ «9 акров». Таким образом, в настоящее время общая площадь офисных объектов данной зоны насчитывает около 160 тыс. м². Развитию данной зоны способствуют и новые проекты — бизнес-центр может быть реализован на территории ОАО «НИИ витаминов», владеющего 1,2 га в Научном проезде.

Юго-восточная деловая зона

На юго-востоке столицы происходит постепенное развитие целого офисного конгломерата — начало деловой зоны положено реконструкцией делового квартала «Даниловская мануфактура» общей площадью более 100 тыс. м², торгово-делового центра «Тульский», реализованного компанией «Гарант-инвест», БЦ «Даниловский форт».

На участке промзоны завода «ЗиЛ», достраивается «Nagatino i-land» (технопарк площадью более 1 млн м²). Развитию этой зоны будет способствовать улучшение транспортной инфраструктуры — строительство собственной станции метро «Технопарк».

Восточнее «Nagatino i-land» запланировано строительство еще одной полноценной деловой зоны — квартала «Метрополия», девелопером которого является ИФК «Метрополь». Проектом предусмотрено строительство 700 тыс. м² только офисной недвижимости (еще 200 тыс. м² займут торговые и гостиничные функции). Помимо этого, здесь планируется создание 15 000 машиномест.

Наиболее развитым участком этой зоны является уже сформированный Павелецкий кластер: (БЦ «Риверсайд Towers», «Brent City», «Аврора Бизнес-парк»).

Таким образом, через несколько лет может быть сформирована юго-восточная деловая агломерация как альтернатива ММДЦ и Центральной зоне Москвы.

Выводы

Безусловно, Кремлевский кластер никто не отменял — офисы внутри Садового Кольца будут востребованы всегда. Тем не менее, ресурсы города ограничены, и эффективное развитие должно учитывать новые требования — транспортную ситуацию, необходимость достаточного количества парковочных мест, сопутствующей инфраструктуры. Таким образом, будущее за полноценными бизнес-зонами, где люди могут комфортно, а значит, эффективно работать.

Деловая зона — диапазон ставок аренды, долл. за м² в год без НДС и ЭР:

• ЦАО Москвы — 500–1100,
• ММДЦ «Москва-Сити» — 700–1000,
• Северо-Запад — 350–900,
• Юго-Западная зона — 350–700,
• Юго-Восточная зона — 300–500.

«NAI Becar»