Новости рынка недвижимости

Согласно аналитическому отчету «NAI Becar», если говорить о характере предложения, то 1 квартал 2010 года отличается высоким объемом ввода новых офисных площадей — прирост составил порядка 350 тыс. м².

Среди наиболее значимых объектов можно выделить БЦ «Домников» (класс «А») 68 000 м², БЦ «Вивальди Плаза» (класс «А») 67 000 м², БП «Western Gate» (класс «В+») 53 000 м², БЦ «Красный Октябрь» (класс «В−») 40 000 м² и др. Если сравнивать с аналогичным периодом в 2009 году, то объем нового строительства оказался на 18% ниже, и составил 20% от общего объема ввода за весь 2009 год. Таким образом, общий объем офисных площадей международного качества по итогам марта 2010 г. составляет более 11 млн. м², соотношение площадей класса «А» к классу «В» равно 22% и 78% соответственно.

Реструктуризация банками кредитов, выданных девелоперам и возобновление строительства «замороженных» ранее объектов:

• «AFI Development» (III оч. МФК «Аквамарин», БЦ на Павелецкой наб.),
• «Снегири» и «Интеко» («City Palace»),
• «MosCityGroup», и «MCG» («Eurasia Tower»), «Mirax Group» (башни «Восток»),

увеличивает вероятность сохранения объемов ввода на уровне 2009 года. Благодаря возобновлению проектного финансирования за 1 квартал 2010 года к строительству было заявлено около 130 тыс. м² офисных площадей.

Спрос в 1 квартале 2010 года демонстрирует позитивную динамику. По итогам крупных сделок в течение первых трех месяцев 2010 г. в Москве было куплено и арендовано около 150 тыс. м² офисной недвижимости, однако, это существенно ниже объема ввода новых площадей за соответствующий период.

По итогам марта 2010 г. можно говорить о сохранении тенденции активного перераспределения активов в офисном сегменте. Объектами сделок купли-продажи стали как незавершенные инвестиционные проекты, так и функционирующие бизнес-центры, приобретаемые компаниями на «дне» рынка под собственные нужды.

Ввод большого числа проектов препятствовал снижению уровня вакантных площадей. При этом, объекты, расположенные в пределах Бульварного Кольца, имеют наименьшие проблемы с заполняемостью (уровень вакантных помещений в наиболее качественных проектах составляет от 5 до 10%). В то же время объекты, удаленные от ЦАО, нововведенные бизнес-центры, а также все объекты, где позиция собственника не отвечает требованиям конкурентоспособности, испытывают максимальные трудности с привлечением арендаторов. Наибольшим спросом в течение исследуемого периода пользовались офисные блоки площадью от 500 до 700 м². Арендаторы охотнее рассматривают варианты готовых офисных помещений с базовой отделкой.

Средний уровень вакантных помещений в первом квартале 2010 г. составил порядка 24% в классе «А» и 22% — в классе «B».

Если спрогнозировать ситуацию на рынке офисной недвижимости до конца 2010 года, то существенного восстановления спроса не ожидается, однако, позитивная динамика сохранится, о чем свидетельствует динамика занятости (увеличивается количество вакансий), напрямую влияющая на поглощение офисных площадей«.

Ставки аренды в целом по рынку остались неизменными на фоне сохранения высокой конкуренции собственников за арендаторов:

• для офисов класса «А» —450–700 $ за м² в год, с учетом следующей градации: 450–500 $ — для объектов, расположенных вне ЦАО без отделки; 550–700 $ — для высококачественных офисных объектов с отделкой, расположенных в ЦАО,
• для офисов класса «В» —300–500 $ за м² в год.

1 квартал 2010 года продемонстрировал основную тенденцию на рынке офисной недвижимости Москвы: высокий объем ввода будет способствовать сохранению уровня вакантных помещений, а новые проекты, вероятно, будут предоставлять арендаторам дополнительные преимущества и бонусы.

CRE